终于，连房企也要被“限购”了

刚在前天的推送中说起新一轮密集调控要来，今天下午，就看到这样的消息：

文字很短。再简单点说，就是大房企们脑袋上的紧箍咒，又多了一道——

之前，只是借钱时被“三道红线”，卖房时被限价，在重点城市拿地被“两集中”……

现在，管得更宽了，直接限购！

无论是在重点城市还是五六七八线小县城，无论是走公开市场招拍挂拿地还是收并购，无论你的“三道红线”有几条绿，无论你手上有多少钱……

反正一句话：拿去买地的钱，不能超过年度销售额的40%！

有投拓口的专业人士透露，消息传出，某TOP 3房企的总裁赶紧开会，研究对策去了……

要分析这个“补丁”到底有多猛，得先知道，当下的土地成本，到底占到房价的百分之多少。

我们根据统计局公布的2020年数据，用全国土地购置均价除以全国商品房均价，推算下来，大概是68%。

而在一二线城市，这个数字显然更高。

和当下的监管目标——拿去买地的钱不能超过年度销售额的40%——对比，我们很容易发现潜台词在哪：

1、不鼓励房企抢地上规模，甚至，未来土储规模还得降。

2、鼓励房企多卖房，少囤房，去库存。

这会有什么影响呢？

首先，地价，尤其是一二线城市的地价，稳了。

如果对重点房企的“限购”执行到位，为了合规，这些房企必然会降低拿地的强度，土地市场的竞争鸭梨会小很多。

在城市选择上，一二线城市的房价里的地价占比更高，在这些地方抢地变得很不划算，而调控相对宽松的三线城市拿地，性价比说不定更高。

其次，房价可能会降价了。

要想获得拿地额度就要赶紧卖房。对房企来说，快速销售，以及快速回款的重要性会被提到更高的位置上去。

再次，大家一直担心的新房质量问题，可能会缓解一些了。

毕竟，地价低了，房企就能够有合理的利润空间，可以对质量和品质稍微有些追求。

最近，我就已经听说有房企因为“算不过账”，打算把广州市场所有楼盘全部改毛坯交楼，这两天，广州南沙的一个楼盘还传出了一份神奇的“简装交标”——

从蹲厕到柱盆，一夜回到上世纪，根本满足不了大家与日俱增的“美好生活的需要”啊。

最后，房企的排位，基本固化了。

这么说吧，今年上半年的数据一拉，至少十几家房企事实上已经“超标”了。

激进的房企在地价高点拿了超标土地，好处是在关闸之前冲了一波规模，坏处是接下来面临的很可能是收缩拿地规模+低利润率出货。

几乎是额度和市场的双重考验。

也有一些房企，上半年为了满足“三道红线”降负债，拿地不多，接下来的半年，竞争者少了，反而可以好好挑一下地块。

但是，从长远来看，重点房企的规模已经被“固化”了，销售排名上，很难出现大规模的变化。

有利空就有利好，这次变革，也有利好的房企和领域。

比如说，并不是所有的房企都被列为监管的。

去年8月，“三道红线”初现江湖时，参加第一次座谈会的有12家试点房企，包括：

碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

当时，媒体对这次座谈会的报道是“2021年1月1日起全行业将全面推行（三道红线）相关规则”。

2020年最后一天，三道红线第二次座谈会召开，华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企参会，会上，部门领导表示将对试点企业扩围，数量从12家扩大到30家。

没有被纳入“三道红线”的小规模房企，暂时，还有“逆袭”的可能。

当然了，这类企业，“小而美”的少，“小而没”的多。“活下来”，本来就是一道送命题了。

再比如说，有一部分拿地方式，是没有被列入“限购”的。

最典型的，是城市更新。

未来，对于优质旧改项目的争夺，应该会更激烈一些。

最后，说点题外话。

这个消息最早由财联社发布，我向相关记者打听了一下，原始出处来自于旭辉的官方微信公众号。

今天，旭辉集团CEO林峰在自家官微发了一篇这样的文章。

而“投资买地金额不超过年底累计销售40%”，是文中介绍的，对房企财务风险的识别指标之一。

再回去看看旭辉的数据，上半年的拿地金额只有销售金额的不到30%。

果然是模范生。

不过，林峰又是怎么知道的呢？

我查了一下研报，发现此前其实不少券商都在自己的报告中，提到过“三道红线下”存在类似的“观察指标”。

不过，在公开能查到的资料里，这个指标大都一笔带过，看不到更多详细的细节。

而现在透露出来的信息是——“观察指标”开始被正式纳入监管，收并购支出也进入“拿地收入”之列。

监管正在无可辩驳地加速收紧，未来，能找到的缝隙，越来越少了。未来房企想要“突围”，产品力的革新，可能会被放在更关键的位置上。

以上为正文，来自局姐

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