卓越这场蒙眼狂奔，迟到了足足十年
深圳的中心，非卓越莫属。
打开地图，卓越城、卓越中心、卓越世纪中心、卓越时代广场、卓越前海时代广场、卓越后海中心……
N多看上去一模一样的地名星罗棋布，一时间，傻傻分不清楚。
不少卓越的深圳人，在打车的时候都不得不败给了“卓越”。
但是，少有人知的是，被誉为深圳“写字楼大王”的卓越集团，虽然浸润房地产业多年，但至今，却依然在IPO的门外徘徊——
这在TOP50的千亿及准千亿房企中，极为罕见。
你更加不知道的是，为了补上迟到十年的“上市”这一课，如今的卓越，到底拼到了什么地步。
其实，想上市的心，卓越一直都有。
但是，成立至今，卓越尝试过两次冲刺IPO，无奈都铩羽而归。
第一次是在2007年。首次提出IPO申请的卓越撞上了第二年的金融危机，“梦断”上市之路。
讲真，这次折戟不丢人，毕竟同期倒在上市路上的，还有后来的“宇宙房企”恒大。
危机之后，2009年，卓越再一次在港递表。
这一年，恒大、龙湖、佳兆业、宝龙地产……纷纷扎堆登陆港交所，而卓越选择了主动暂停上市。
这一搁置，便是十余年之久。
这十余年里，眼看着排名靠前的大房企都享受上了资本的盛宴，就连各路小弟也陆续在港交所敲钟，卓越那颗渴望上市的心，越发着急了。
先是董事长李华公开喊话，称卓越集团处在一个“随时准备上市的状态”。
随后更有消息称，卓越集团拟在2022年重启上市计划——前提是达成连续三年擦肩而过的“千亿目标”。
说起这个小目标，看上去完成难度并不大，毕竟，拼了三年之后，2020年卓越全口径销售额已经达到了994亿元，距离千亿仅有临门一脚。
可是，如果回头看看卓越地产的行动，似乎，并没有那么从容。
2020年11月，卓越重金挖角陈凯。这个中国房地产行业最出色的职业经理人履新卓越，分管地产开发和运营板块。
说起这“打工皇帝”陈凯，最擅长的就是高周转、高增长的技能，阳光城和中南置地都是在三年内，被他带上了业绩翻倍的道路。
李华对高增长显然是有执念的，在一次内部会议上，他撂下一句狠话：两三年内，希望卓越能做到行业TOP20。
这是什么概念呢？
2020年，排名第20位的中梁控股销售额为1688亿元，两者相差近700亿。
就算三年内，这个排名对应的销售额不变，卓越想要赶上，每年的平均增速也要达到27%以上。
而去年，这个数据是4.7%。
真……鸭梨山大。
陈凯走马上任后，为了老板的“壮志”，确实很拼。
肉眼可见的是，2020年11月之后，卓越在全国各大城市攻城略地，全力上规模。
当月25日，卓越一次性卷走昆明呈贡区推出的16宗地块，总成交价28亿，溢价率都在160%以上。
即使有“两集中”供地政策在前，依然重金布局广州、西安、重庆、湖州等城市。
今年5月的北京土拍中，卓越更是一战成名——先是在一众赫赫有名的房企中夺得朝阳区金盏小店村地块。时隔一天后，又以联合体的形式“连落三子”。
两日在京城拿地4宗，总耗资高达187.27亿元，风光压过了TOP4的融创。
大刀阔斧的拿地终究是有回报的，2021年上半年，卓越的新增土地货值高达1259.3亿元，首次位列前十。
与之同时，卓越的销售也在加快。
上半年过去，卓越以约683亿元的全口径销售额，在房企销售榜中位列第31名——比半年前，足足上升了13个位次。
甚至，项目的周转速度也在骤然提速。
近日，金盏乡小店村地块的居住用地项目方案曝光。
5月北京高价拿的地，不到两个月就完成报建了，速度之快，居然，跑在了“高周转大王”碧桂园的前面。
但说句实话，时代真的不一样了。
回看住宅发展的黄金十年，碧桂园、恒大、融创等房企长袖善舞，倚仗高周转、高增长的策略，摇身一变成为房产巨擘。
但现在，房地产行业在加速去杠杆，政策打击的深度、广度有过之而无不及，早就不是抢到地就可以闭着眼赚钱的时代。
就连原本沉迷于高周转的房企巨头们，都在纷纷“脱粉”。
可以想象，卓越蒙眼狂奔的背后，必然是产品不怎么赚钱，现金流还捉襟见肘。
以北京为例吧。
北京的项目竞配建不说，本身地价贵，又有最高限售价，盈利空间极为有限。
卓越联合体夺下的昌平区中关村地块，楼面价已经高达5.32万/平，但售价上限6.3万/平。
销投比1.18。
如果你看不懂这个比例有多低，可以粗算一下，楼面价加上4000-4200元/平方米的建安成本和5%左右的销售、管理费用以及融资成本。
肉眼可见的利润空间……是不是基本不存在？
难怪卓越要在北京退地的消息，从拿地第二天开始，就甚嚣尘上。
而这种现象，不是个案。
去年底，卓越联合阳光城摘得南通一块宅地，楼面价8847元/平，而周边的碧桂园项目销售均价只有8000元/平，面粉和面包的价格，倒挂得可怕。
坊间传闻，就连大房企的投拓部都想“请教”卓越拿地的账怎么算。
这产品不赚钱就算了，更糟糕的是，卓越集团的资金面也并没有非常健康。
卓越曾官宣去年的净经营性现金流200亿元出头，但今年上半年，光是拿地就花了328个亿，一下子就把家底败光了。
钱不够用了咋办，集团又没上市，不能在股票市场圈钱，只能发发信托和债券借钱了。
所以自今年以来，卓越集团频频通过信托渠道融资，资金方包括山东信托、上海爱建信托有限责任公司、上海国际信托有限公司等，信托总规模高达近10亿元。
但10亿元哪里够花，卓越转头就把目光投向了旗下的债券融资平台——卓越商管。
卓越商管坐拥数十个深圳优质的CBD商业地产项目，多少在资金方能捞到点钱吧。
于是，我们看到卓越商管2020年的短期还款压力，比去年大增。
截至2020年末，卓越商管一年内到期的非流动性负债为117.59亿元，同比增长73.6%。
资金压力可见一斑。