​广州东的刚需黑马，正在杀出重围

2021年走过了一半。

如果纵向看整个楼市的表现，会发现，随着调控措施的收紧，整个广州市场正在经历从热火朝天到逐渐冷静的过程。

在这个过程里，广州的新房成交量从狂飙猛进，到逐渐刹车。

如果分区来看，整个上半年最受关注的黄埔和南沙，也是被新一轮监管政策打压得最苛刻的区域。

不是严格限价，就是拖延发放预售证，硬生生地拖住了成交上涨的步伐。

但增城不一样，“供应大户”且少有调控重压，让广州刚需“青眼有加”。

而如果仔细看一下增城的分区市场成交，会发现，有这么一个崛起中的“黑马板块”：

虽然成交量没有打入前三强，但市占率却悄咪咪地翻了个倍。

这个地方，是中新。

如果和去年对比，中新更以半年时间，达成了去年全年70%的成交套数。

前有知识城，后有科教城，为啥市场对于中新这个“小透明”板块的认可度会突然提高呢？

我们撸了一下，发现，资本果然是聪明的。

这个板块现在处于最佳买入期，而且，堪称天河黄埔的刚需们在增城置业的，最优解。

为什么中新现在处于最佳买入期？

楼市大V卢俊老师曾经说过：一个板块发展往往有三个阶段：初始期，成长期，成熟期。

初始期，就是板块还未经开发。

成长期时，板块的地铁，住宅，配套开始落位。

到了成熟期，板块开发饱和，配套全部落位。

在什么时候入手比较合适呢？

成长期。

因为在初始期，板块的利好还停留在纸面上。对于刚需而言，这时入手，虽然未来潜力巨大，但短期生活不便，未来规划变更的风险也更高。

而当一个板块进入成长期，利好已经开始兑现了，但未来依然有很多待兑现的增值点。这个时候入手，居住相对便利，升值潜力也是很大的。

而现在，中新板块就处于这个时期。

首先，从区域上看，这个板块最大的优势是——对比增城其他的板块，距离“宇宙中心”天河和996“新高地”黄埔科学城，不但近，而且通勤便利。

连接增城、黄埔和天河的21号线已经兑现，实现2站到黄埔，4站到天河（快线）。

换句话说，如果要去科学城，地铁直达，半小时左右，如果想要到珠江新城，需要换乘一次，通勤时间也能控制在1小时上下。

其次，更便利的轨道交通配套，也在落位——

新白广和穗莞深城轨。

中新板块距离镇龙TOD和新塘TOD都不算远，城轨一旦建成，将串联起广州、东莞、深圳三个城市。

通过新塘TOD换乘，可以快速到达东莞、广州白云国际机场、深圳宝安机场和广州北站。

此外，高速也有新动作。建设中的增天高速预计2025年通车，届时，从中新板块开车通达珠江新城，半个小时左右就可以到达。

对于需要朝九晚五每日通勤的刚需们来说，这些近在眼前的交通利好，是吸引他们外溢的一大因素。

而这里不只有交通，事实上，也有原生的产业。

从位置上看，中新片区处于广州东进战略的桥头堡，而且位于三个重要区域的地理中心——北临广州中新知识城、东邻科教城、西靠科学城。

这三个区域都自带产业——其中光在科学城一个板块，就有130家世界500强落户，超4000家科技企业和超400所顶级科研机构。

如果加上其他两个板块，企业和科研机构的数量，将更加庞大。

千亿级的高新科技产业落地，催生的是海量的工作机会。

以及，海量的人口导入。

此外，在旧改的版图上，中新板块也没有缺席。

板块内有中新村、泮霞村两大百亿旧改，其中中新村120亿旧改已被保利拿下，正在热火朝天的进行中。

旧改推进之后，这儿会不会重现去年黄埔出现过的，村民“逼涨”房价的现象？我不知道。

但至少，这儿的城市面貌在未来的几年里，会肉眼可见地好起来。

回头来看，刚需客们如果要买中新，该如何选盘呢？

一个原则：配套越多越好。

作为一个处于成长期的刚需板块，往往也意味着配套不足，生活不便的尴尬状况，所以，应该尽量靠近稀缺资源。

也就是——靠地铁、靠商业、靠学校。

恒大紫荆学府正好能满足这些需求。

在交通方面，距离坑贝地铁口步行距离600米。

这是什么概念呢？男生正常走路大概是5-7分钟，而小姑娘穿上高跟鞋，从小区走到地铁口，也用不了10分钟的时间。

一方面方便年轻人地铁通勤，另一方面，也方便后期转手。

讲真，无论是增城还是中新板块，供应量都不小。出于未来的流动性考虑，地铁口的物业还是会更受欢迎一些。

而且，紫荆学府也自带商业街，基本日常所需可以满足。

在学校方面，紫荆学府自带24班小学和18班幼儿园，200米以内是民办名校华师附校。稍微看得长远一些，知识城和科教城都属于高校聚集的区域。

目前，中新区域的新盘不少，拉一下数据可以看到，均价大部分落在2-2.5万之间。

紫荆学府目前价格未定，但是现场火爆，来往车辆络绎不绝。

如果下一期上浮的比例不大，按整体来说，在片区内，价格应该还是有一些优势的。

以上为正文，来自是大橘呀

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