TOD拯救房企？不！它救的是地铁……

要说这两年的市场热词，“TOD”绝对可以有姓名。

TOD，人话一点就是“轨道+物业”，如果再通俗些，就是：在地铁、高铁、各种交通站点旁边统一规划，建商场、住宅以及写字楼。

这种开发模式出现在上世纪90年代的日本，当时肩负的最大重任是解决交通拥堵的大城市病。

二十几年后，国内的大城市也终于不堪重负。

从2015年开始，成都发文鼓励TOD开发，随后多个城市跟进，绿城、万科、龙湖、世茂……几十家房企入局，成了第一批“吃螃蟹的人”。

但是，如果我们仔细了解就会发现，在TOD模式里，最大的受益方除了白银时代的房企，还有一个重要的身影——

地铁。

根据《中国城市轨道交通2020年度统计和分析报告》，截止去年年底，中国已经有45座城市拥有城轨，一共有244条线路，长度7970公里，平均每天的客流，达到700万人次。

此外，有57个城市的297条线路在建，总长度在7000公里上下。

而这个数字，还不包括数量更为庞大的，规划中，但尚未动工的地铁线。

一副大干快上的火热气氛。

但是，很少有人知道，地铁是个亏本的生意。

搜狐城市的统计数据显示，截至目前，有22座城市的地铁公司披露了2020年度财务报告。

虽然大家净利润看起来都是正的，但如果除去政府补贴的部分，90%以上的地铁公司都入不敷出。

但凡事都有特例，比如说，深圳。

不但政府基本不掏钱，还能产出高达100亿以上的净利润，一枝独秀。

它是怎么办到的？

看一张图就知道了。

虽然票款收入低，但副业收入高啊！

这个牛逼的副业叫——房地产开发。

这一块，就来自于TOD模式。

我们回溯了深铁年报发现，深铁已经累计获得了15个轨道沿线上盖项目的开发权，并且在2020年全年，卖出了171亿元的房子。

照这个态势下去，稍微努努力，这家地铁公司未来的房地产销售额，大概率能打入全国房企百强的行列。

其实这不是最牛的。

最牛的是，TOD模式确实给了地铁公司足够强大的赚钱能力——这一百多亿的销售额外加30多亿的票价收入，硬生生给深铁创造了200多亿的总营收。

以及，111亿的净利润。

现在的房地产开发企业，平均净利率在10%以下，而深铁到手的利润，居然比千亿级的房企还要高！

为什么呢？

TOD模式下的地价，真的太便宜了。

TOD的投资收益模型与其它城市开发项目一样，先通过低价征地，导入公共交通规划之后成为基础设施完善的“熟地”。

再从土地升值的回报中回收公共交通与公共服务的先期投入。

因为是“立体开发”模式，需要同时承担地下的轨道建设和地上的建筑开发，几乎是顺理成章的——

这类土地上架之后，没啥对手，往往只能定向出让给地铁公司。

价格方面，挂牌即成交，零溢价。

不但面粉便宜，买面粉还不怎么需要动用自己口袋里的钱。

比如说，我们曾经写过《越秀地产财报里，我发现了藏在地铁里的万亿生意》，剖析过其中一种资金来源方式，大概是——

广州地铁联手同属广州市国资委的越秀地产、珠江实业等成立广州轨道交通城市更新基金，共同推进轨道＋物业的发展。

而且，这个基金由“市城市更新局支持越秀集团牵头设立，发挥国有资本杠杆效应，引入更多社会资本参与。”

看起来有点复杂，大概可以这么理解：

大伙儿慷慨解囊，帮地铁公司买地，未来卖了房子之后，再把钱还上。

要知道，当下的房企要想买土地，是会被限制资金来源的，至少不能去银行贷款，得用自有资金购买。

拿地的门槛，是高下立判。

接下来，就更好办了。

毕竟，TOD模式开发出来的，那都是妥妥的地铁上盖楼盘，含着金钥匙出生，天生能卖得更贵，也更受欢迎。

这么一块大肥肉放在眼前，对于地铁公司来说，唯一的问题恐怕只是——在地面上建房子，卖房子，甚至运营商业……实在不是自家的强项。

但是没问题，可以合作啊！

这些体力活儿可以让看对眼的房企来干，最后一起分钱就好了。

这不，龙湖与重庆交开投集团达成战略合作；深圳地铁入股万科成为第一大股东；广州地铁成了越秀集团的第二大股东……

这是一种完美的互利共生的模式，就像枪虾与虾虎鱼。

嗯，读过《白夜行》的人，一定知道我在说什么。

讲真，写到这里，我觉得挺好的。

说到底，轨道交通，尤其是地铁，是个民生工程——修起来掘地三尺，非常烧钱，但真正建好了，作为公共交通，运营之后又不能对乘客收高价。

光靠每人每次几块钱的票价，地铁建的越多，亏损的窟窿就越大，但利用地铁上盖的土地推进TOD土地综合开发，获得的收益可以完美“补亏”。

地铁公司从此得救了——

2020年，武汉地铁土地一级开发收入53亿元，占营业总收入的63%；

宁波轨道交通集团商品房销售收入将近50亿元，占总收入的92%；

青岛、南宁等城市的房地产相关业务，也成为地铁公司的来源支柱。

而未来，这块市场有多大呢？

根据十四五年规划纲要和相关文件目标预估，未来五年，全国单通过地铁等城市轨交建设带来的可开发TOD项目建面至少达到10.6亿平方米。

这个数值大于2020年TOP200房企操盘销售面积总和。

啧啧，实名羡慕了。

但话说回来，我也真心觉得，这是一种非常棒的商业模式：

既完美履行了地铁天然的公共服务职能，又摆脱了单纯的对政府补贴的依赖。通过市场化的力量，自负盈亏，形成一个自然生长的商业生态。

确实是一件多方共赢的事情。

至于TOD上盖的一些些噪音问题，久了，也就习惯了叭。

以上为正文，来自局姐

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