几个市场回温的迹象

喧嚣的国庆假期结束了，一直在等的假期楼市销售数据，陆续出炉。

我看了下，一个字——

淡。

无论从哪个第三方机构的统计结果来看，全国代表城市的新房成交普遍都不太行。

无论是论面积还是论成交量，都和去年同期，有着40%左右，甚至以上的同比降幅。

一个可供比对的数据是：

CRIC数据显示，2022年前9个月，全国30个重点城市的商品住宅成交面积，累计同比下降41%。

两相比较，这个国庆长假，楼市没有明显的回暖。

分城市来看，一线城市里面，只有广州因为去年基数比较低，同比成交量略涨，其他三个城市全部大跌收场。

其中北京的跌幅最猛，接近90%，上海跌幅超过70%，深圳腰斩。

但如果看成交面积，那就是全线崩溃……

二三线城市就更不用说了，跌多涨少。

而就算是一线里成交最好的广州，拆碎了说，也大概只能用四个字来形容——

前高后低。

前两天风风光光，朋友圈里到处都是人声鼎沸的售楼部照片，仿佛旺季回归。

但到了后面几天，人气一下子就消散了，重新回到一个淡静市的模样。

也就是说，对楼市有兴趣的客户总量，尚不能支撑哪怕七天的表面繁荣。

广州尚且如此，其他城市的售楼现场，应该也好不到哪里去。

说实话，虽然知道网签会有延迟，但这个黄金周的结果，依然有点打节前这波放松政策的脸。

时间有点久了，我就不回顾政策本身了，但总结一下，确实出现了两个非常明显的倾向——

1、在“一城一策”的大背景下，对于弱势城市的政策倾斜容忍度，已经达到了一个相当惊人的程度；

2、被呼唤了无数次的“全国性政策”，终于重出江湖了。

又是给退税又是降房贷利率的，全是重拳出击，全部集中在9月的最后两天密集轰炸，本来是想给银十开个好头的。

看看最后交上来的考卷，只能说，暖气还没有传递给每个人。

难道是好消息来得太晚，大家都看电影+旅游去了？

看看这七天电影票房的数据和旅游的大数据，再同比一下去年，这跌幅也不比房地产少啊！

但讲真，这段时间，我们确实从市场端感受到了一些回温的迹象。

比如说，9月份的销售快报显示，那些偏稳健的房企，销售数据已经实实在在地回暖了——

中海地产9月销售金额同比增12%；

越秀地产9月销售金额同比增178%；

金地商置9月销售金额同比增92%；

……

当然，这些房企的回暖，是建立在广大爆雷房企销售down到谷底的基础上的。

随便写个吧，中国奥园的9月销售金额，大概也就同比跌了个90%还多吧。

再比如说，二手市场已经提前火爆了。

据贝壳研究院数据显示，今年“十一”期间，贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，甚至超过了2020年同期水平。

其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。

鉴于节前先后出台了多城“带押过户”以及全国范围内一年内换房返个税的利好，现在二手房的卖家，有可能就是新房市场的潜在买家。

毕竟，虽然房住不炒很多年了，但大家还是有着对于美好生活的需求的。

要不然前段时间的冰封市里，豪宅也不会那么一枝独秀了。

最后一个趋势是——

很多刚需购房者确实动了起来。

聊了大半年八卦的购房群里，重新出现了“抄底”的声音，也有观望了一年以上的粉丝揣着400万左右的预算，在这个假期开着车，重新带父母跑遍了广州合适的楼盘。

是，他们大都没有出手，但至少给市场贡献了真实的人气。

数据也说明了这样的转变。

这个假期，广州的刚需盘重新开始走红了——

和上半年的统计有所不同，上周网签量排名前十的楼盘之中，位于远郊刚需板块增城和花都的楼盘占了60%的比例。

再加上番禺的亚运城也是刚需大盘，屈指一算，这个国庆，刚需客已经成了入市的大头。

刚需客是对价格极度敏感的群体，愿意集体出动，很可能是源自于郊区楼盘更愿意纾尊降贵，大幅让利。

举个栗子，在广州白云区，作为一个地铁旁自带各种学校商业配套的近郊大盘，越秀白云星汇城就敢一步到位，打出150万起买三房，一下子就卷死了周边的竞品。

虽然因为签约有延迟，目前越白星没有上榜，但接下来可以看看，表现绝对不会差的。

这也验证了之前我们说过的，这个市场不是无量下跌，对于广州这个城市，人口流入的基本面并不差，最基本的需求还在，只要愿意降到位，就会有人接盘。

那么，现在真的是抄底的好时机吗？

个人建议是：

二手确实可以买了，一手不着急的话，可以边看边等年底。

即使是今年最勇猛的越秀地产，对比年初的销售目标，完成度也刚刚达到65%，还有35%的空间需要在最后三个月冲刺。

而其他的房企……就更不用说了。

可以预期，在年底之前，大部分城市还会经历进一步的政策放松，各家房企也会经历进一步的近身肉搏。

但是！具体到广深这两座一线城市，还真不一样。

深圳就不用说了，从去年的深房理开始，到豪宅里走出的国企高管女友，到公务员前妻摇中三套网红盘，再到空口白牙卖不存在的回迁房指标，卖出两个亿……

和炒房相关的雷，这一年多没有断过，每隔几个月就出来闹一次。

虽然每次闹到最后都不了了之了，但你猜，深圳敢不敢顶风松绑？

广州呢，虽然没出什么乱子，也确实有不少楼盘在降价出货，但从高层认可的70城数据上来看，是实实在在没有怎么跌过的……

会有放松的可能性，但是总得来说，不可能太激进。

但是，既然已经开始出台全国性的放松政策了，那么，总有一些利好会惠及到一线城市。

企稳回温，不会缺席。

最后，目前真正影响楼市的是什么呢？

无论是大的经济形势，还是个体的购买力，乃至我们提到很多次的，比黄金还重的信心，最终都汇聚到一个点——

口罩。

这方面的趋势，我举一个小例子吧。

这个假期，有一篇自媒体文是刷屏了的——

内容如题。作为一个时常被404的自媒体人，从我以往经验出发，类似内容的寿命基本以小时计。

但这一次，不一样了。

发布者自己都感慨，一天时间内，阅读量达到了三百万，相关负责人轮番上门解释，态度很好，没有一个人提出删帖的诉求。

最后，这个帖子存活了整整两天，最终的结局也并不是大家熟悉的“此内容因违规无法查看”，而是——

主动删除，和被动404，区别还是有的。

此外，大家也都看到了，停摆了许久的万人马拉松，即将于11月在多个城市重启。

这是人员密集的大众体育运动，会有许多普通爱好者参赛，我不太相信，到时候会让运动员们戴上口罩，徒增心肺负担。

所以，对楼市的未来，也不妨多抱一些信心。

以上为正文，来自局姐本尊

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