400万出头，如何在广州买一套能住十年的房子？

“房住不炒”已经进入第六个年头。

六年下来，买房者的选房逻辑彻底变了——

为了博“一夜暴富”不惜“住投分离”的神操作越来越少，购房的主力诉求从更看重楼盘的升值潜力，逐渐回归为相对纯粹的“居住为王”。

“上车族”的购房习惯也开始分化。

十年二十年前，年轻人“上车”都喜欢从小两房开始，先小后大，卖一买一，逐步置换，打怪升级。

而对于如今的购房者来说，未来面临的，可能是二手市场长期淡静，房价增幅不可预期。

如果像前辈们一样操作，别说一进一出在税费和中介费上的损耗，光想想置换的时候，可能半年一年都卖不出一套房，腾不出购房名额，这时间成本，也够糟心的。

所以，对于现在的年轻人来说，要么干脆不买房，如果真必须买，宁愿咬咬牙，在可选的范围内尽量“一步到位”，规避未来换房的麻烦。

对于他们来说，一个新的痛点出现了——

怎样才能用相对便宜的价钱，选到一套具有高成长性的房子，能够满足自己从单身到结婚生子，三代同堂甚至二胎降临这“全生命周期”的各种实用性需求？

没想到在广州，我真发现了这么一种产品。

这个产品的建筑面积，大约101平米。

先给大家看看原始的户型图：

一眼看去，大概有几个突出的优点：

1、原始户型非常方正

没有明显的缺角，做出了标准的四房两厅两卫，每个房间都足够居住。

2、用了当下流行的大横厅设计

标准的大面宽小进深，四开间朝南，全屋南北对流通风，保障了非常好的居住舒适度。

大横厅示意图

3、LDKB一体化设计

空间紧凑，走廊几乎0浪费，非常实用。

4、公卫设计在入门处

三分离设计，洗手台单独放置，满足后疫情时代入门第一时间洗手消毒的需求。

入门洗手间示意图

5、每个房间都有大飘窗

除了客厅是厅出阳台之外，每个房间，甚至包括主卫，都有整整一面墙的大飘窗。

飘窗一方面可以保障足够的通风采光，另一方面，可以提供足够大的赠送面积，这些面积还具有足够多的可玩性——

毕竟，利用飘窗改造来实现床、书桌甚至储物柜的各种功能扩展，大家都见怪不怪了。

餐厅大飘窗示意图

当然，要承载每一个人生阶段的空间改造梦想，还得有一个最关键的要素——

户型内部的承重墙比较少。

恰好，这一点，这个户型也符合。

于是，101平米成为了一个有趣的面积段，可以利用各种空间的转换，在成长期的每一个需求之间，进行完美的腾挪。

对于单身的年轻人或者小夫妻，这里可以是一个豪华版的两房，超大客厅双面采光，拥有步入式衣帽间的超大主套，与居家办公时的“刚需”独立工作间，一个都不会少。

对于三口之家，可以成为一个标准的三房。

如果日常偏爱呼朋引伴，可以保留大客厅，如果还想营造一些学术的氛围，也可以把客厅一角改造成带沙发和满墙书架的独立阅读区；

如果想给孩子更大的成长空间，可以把两个次卧合二为一，兼顾游戏室和卧室的功能。

如果是一家四口，或者迈入二孩阶段之后，就可以像原始户型一样，不拆不改，长辈和孩子各取所需，保留一个相对舒适的标准四房——

毕竟，三胎时代来临之后，市面上80平的四房都可以卷得出来，妥妥的户型香港化。

但这种房子，怎么说，虽然可以提供足够多的功能分区，但难免要牺牲舒适度，至少有一个房，是小得只能用来当储藏间的。

那种感觉，现场看过的都懂。

而这标准四房也是有根据使用习惯，去预留优化空间的。

比如厨房和餐厅的区域，因为餐厅旁边有整整一面墙的飘窗位，完全可以把餐边柜做上飘窗，做成标准的“中西厨”。

如果不太好理解的话，放一张其他楼盘的样板间图片供参考——

地产知识橘实拍图

这种设计的好处之一是当然是扩展了厨房的使用空间，但更重要的好处是：

让餐桌成为了真正的家庭中心。

除了一家人日常吃饭的地方，在放学之后，这里可以是孩子们的作业台，妈妈可以一边做饭，一边兼顾孩子们的学习。

（当然，我们更鼓励在客厅沙发上瘫着的爸爸转过头来，给孩子辅导作业。）

在休闲的时光里，这里是全家人喝咖啡、沏茶、聊天的水吧，加上客厅的沙发位，可以满足一大家子客人来访的需求；

夜深人静的时候，这里还能成为大人的工作区和孩子们的阅读桌。

而且，还有一个设计细节——

两个儿童房的门都是朝向客餐厅的，这就很方便父母在公区忙碌的时候，稍微兼顾一下孩子们的状态。

阳台视角示意图

总之，这是可以让一家人的关系更加亲近的户型设计。

当然，户型不是独立存在的。

谈一个户型的好坏，应该放到项目地块里去，充分考虑楼栋布置、朝向、景观和安静度之后，才能够综合评价。

而项目地块也不是独立存在的，它和区域的禀赋、交通、配套等，一起构成了业主未来即将获得的，完整的生活方式。

上面说到的101户型，所在的项目名叫“星航TOD”。

星航TOD位于广州市黄埔区的临港经济区。

这是一个处于广州＂东进＂主轴上的板块，与“珠金琶”之中的国际金融城、琶洲一起组成了“黄金三角”，承接＂第二CBD＂巨大发展势能的区域。

项目示意图

区域的路网已经非常通达，从黄埔东路到黄埔大道，一脚油门下去，半小时可以直达珠江新城。

而公共交通方面就更方便了。

星航TOD就在5号线东延段庙头路站上盖，这个东延段预计2023年年底开通。

也就是说，业主收楼的时候，地铁已经开通了，只要下楼走大概75米就到地铁口，不用换乘，几个站直达珠江新城。

此外，项目周边还有已经开通的13号线南海神庙站，直线距离也就500米左右。

反正，对于需要按点通勤的年轻人，很友好。

项目示意图

概括起来说，这里属于CBD的强外溢板块，距离近，交通便利，会有自然而然的人口和产业导入。

官方数据显示，黄埔临港区已经有超1.5万企业落户，包括广州日报、黄埔国际邮轮城等大型企业。

好了，回到项目本身。

地块位于庙头路铁站上盖，密度很低，容积率2.44。而目前5号线沿线在售项目，容积率普遍在3-6之间。

大家都知道，低密可以大大提升生活的品质感，首先能提升绿化面积，其次有利于通风采光和景观打造。

这两个特性，在这个项目里确实做到了——

项目示意图

南面是小洋楼，北面是高层地块，高层地块中采用了豪宅惯用的围合式排布，留出了一万平米的大中庭。

这种布局的好处很多，首先避免了楼栋对望的尴尬。

其次，给所有户型创造出了尽可能广阔的观景面和采光面，最后，还能让小区的住户拥有一个非常宽广而奢侈的公共空间。

开发商越秀地产将这个公共空间打造成了杭系中央大园林，这是一座一步一景的沉浸式园林，配备了蓝宝石游泳池、阳光草坪和健康跑道。

园林实景图

类似的项目打造方式，珠江新城的豪宅凯旋新世界也采用过。

而这次新推的101平米户型，位于上面的F5、F6两栋。

这两栋的好处是：

1、远离主干道——黄埔东路和庙头路；

2、视野开阔，前面没有高楼栋遮挡，7层以上可以看到珠江；

3、到庙头路地铁站A口就只有约75米，“举步即达”这几个字，一点都不夸张；

4、近小区配套幼儿园、小学和商业综合体。

也就是说，住起来相对安静宜居，但是又非常贴近生活的烟火气，生活极其便利。

当你在早起匆匆忙忙赶地铁的时候，送娃的时候，穿着睡衣下楼买咖啡的时候……

就很快。

这个爆改出“全生命周期”的神户型，会在这个国庆悄悄上新。

目前，开发商透露出来的价格是——

单价4万出头，总价不到420万。

这个价格大概是个什么水平呢？

如果以珠江新城为锚点，在临港经济区这一带，沿途按与珠城的距离，价格自然是由近及远，依次递减。

最近的万科城市之光，均价5.6-6万，偏改善型需求，而万科黄埔新城，属于遥远的“价格刺客”，3万+的均价，适合特别基础的刚需上车。

星航TOD地处中间，价格适中，适合那些不希望房子住起来太小太逼仄，又想用相对便宜点的价钱拿下一套舒适且实用的房子的人。

何况，三个项目里，星航TOD容积率最低，距离地铁口最近，如果买房真的是为了住家，这儿的宜居度和通勤的便利度，绝对可以加分。

此外，还有一个小的信息点：

之前，星航推出的四房产品是115方的户型，而这次国庆上新的101平户型，门槛是相对更低的，不但面积更加紧凑，国庆期间，还会有力度颇大的开盘惊喜。

比如说，额外的折扣啦，瓜分百年物管费啦……

（不要问我为啥70年的产权可以送百年物管费，到现场看看就知道了，狗头保命）

以上为正文，来自是大橘呀

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