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一条特别的借钱通道

局姐团队 地产知识橘 2023-04-07



道,对于房企来说,一旦出现一单债务违约,正常的融资大门也就关上了。
如果还有那么一丢丢求生欲的话,如何才能最大程度地借钱续命,马上就会成为摆在所有出险房企面前,最紧急的一道坎。
于是,各种“花式融资”浮出水面。
富力地产就找到了一条特别的借钱通道。
近期,富力发了一个公告——


出售项目接近半年后,公司决定行使期权,向远东发展买回位于伦敦的Vauxhall Square项目股权。
由此,这笔曾轰动一时的海外交易尘埃落定,被确定为一次变相的“明股实债”


事情要追溯到今年3月中旬,已经陷入流动性枯竭的富力发了个公告,称将以9500多万英镑的价格,卖掉伦敦Nine Elms Point (九榆树地区)的Vauxhall Square项目。
接手的,是港资企业远东发展。
彼时,Vauxhall Square与相邻的Nine Elms Square项目、伦敦ONE项目三个地块,共同组成了“伦敦富力城”综合体,是富力出海项目资产包中最耀眼的明珠。
但这次出售,却是一次彻头彻尾的“贱卖”
据第一太平洋戴维斯在2020年底出具的评估报告显示,Vauxhall Square项目的市值被评估为1.65亿英镑——
也就是说,富力卖项目,只收回了不到市价的6成,顺便给2021年的年报带去了高达7亿港元的账面损失。
看起来,富力为了收回流动性成了个妥妥的“大冤种”,但很少有人留意在当时的公告中,留了有这么一个口子:
半年内,富力可以行使回购的权利。
如今,半年的约定将至,比当时更穷的富力,溢价回购了——
根据远东发展披露,这一波操作,会给远东发展带来大约1090万英镑的“净收益”。


所以,这一波操作的真实目的,也就水落石出了——
所谓的“项目回购权”,其实就是富力以伦敦项目作为抵押,向远东发展拆借的一笔过桥贷款。
粗算下来,年化利率大约为11.4%,当然,如果是用IRR计算的话,可就远不止这个数了。
看来,在企业融资渠道近乎丧失的当下,富力确实找到了一条输血的隐秘资金通路。


不过讲真,或许是因为从来都笼罩在“钱紧”的阴云之下,富力对于融资和债务的整体安排,确实走在爆雷房企的前列。
在过去的几个月时间,这家房企展现了令人惊讶的债务处理能力。
上个月,富力对10只总规模约50亿美元的境外债进行打包展期,把即将到期的美元债合并置换成3笔利率均为6.5%的票据,获得了3—4年不等的喘息时间。
这次整体展期,创下了内房企债务重组的规模之最
成功打响第一枪后,富力又把眼光转向了国内,计划寻求将所有境内债务实施展期。
据了解,富力此次境内债的展期方案会分为A、B两组,涉及8只共计134亿元的规模,具体的方案是这个样子的——

有了之前美元债的成功经验,预计这次展期也不会太困难。
就,如果境内债也能成功展期的话,富力会开创另一个先河——
成为这一轮行业危机中,首个对境内、境外债券分别整体展期,并且对单只债券进行“三展”的出险房企。
那句话怎么说的?
只要一直展期,违约就追不上我。


不过,我们发现,就算富力为了续命已经尽力了大半年,它还债的鸭梨,依然一点没少——
甚至,像滚雪球一样,越还越多
上周,富力地产发中报了。
与2021年年报相比,在过去的6个月,富力所欠的钱多了100多亿,一年内要归还的短债增加到了826亿元。
但手上的钱却肉眼可见地减少了,加上监管账户等受限资金,只有150亿元出头。

这状况,跟我们在另外一位出险房企——阳光城身上看到的,几乎一模一样。
今年4月末,阳光城已到期未支付债务的本金还是300亿元出头。
四个月过去了,阳光城不停甩卖项目,但债却越还越多,最近公布的数据显示,未还的本金飙升至近358亿元。
而且,我们还发现,如今的富力为了融资,已经完全不在乎利润了
就像我们此前所写的那般,单是一个伦敦Vauxhall Square项目,就亏掉了7亿港元。
接下来,富力又大手一挥,卖掉了伦敦One Thames City的50%股权,这一次亏损了18.4亿港元。
一顿操作猛如虎后,今年上半年,富力单是在出售资产这块,就亏掉了25亿元,超过当期利润浮亏的三分之一
前天,富力还把当年从老王手上收下的北京万达酒店,也折价出售了——
要知道,这些超一线城市的酒店和写字楼一直是富力两位老板的“心头好”,不到万不得已的地步,老板们绝不会把它们摆上货架。
当然,这到底是真出售,还是假融资,我们就不得而知了。


所以,对于出险房企而言,割肉式的卖子求生是真的挺难以为继的。
想要有正常的经营发展,还得靠融资大环境修复,和销售端的回暖
最近,有媒体披露出一则利好消息——
除了龙湖、美的置业、碧桂园这些优质民企以外,监管层正在考虑以中债增信担保支持的方式,为富力、世茂、金科等其他民企注入流动性。
也就是说,爆雷房企的融资,也可能得到国家信用的背书
但是,美好的愿望要想落进现实,还有漫长的路要走。
就说一点吧,从我们现在了解的信息来看,要想获得中债增信,最关键的一条原则是开发商能够提供足够资产作为反担保。
但此时此刻,几乎绝大多数出险房企能抵押的资产都枯竭了,一些优质项目早就超融,能拿出来的有效资产少之又少
更重要的是,就算是其中资质最好的优等生龙湖,此前发行的首单“全额担保”中票,额度也不过15个亿。
别的不提,我们刚刚说过,富力这一年需要归还的短债数量,可是800多个亿啊……

以上为正文,来自熊先生

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