最赚钱的房企，利润跌了77%

前几天，“利润王”中海出了三季报。

讲真，并不好看。

正处于行业低潮期，营收的下滑无可避免，但令人大跌眼镜的是，中海的利润指标，也断崖式下跌。

今年三季度，中海的经营溢利是18亿元，去年同期，这个数字是80亿元。

从80亿到18亿，下降了接近80%。

看来，无论拥有多么引以为傲的优势，最终也抵不过时代的洪流。

上一次，中海的利润出现明显的负增长，还要追溯到19年前。

2002年，由于对原有投资作出一次性的大额减值拨备，引发了中海财务指标的剧烈波动。

但之后的近二十年间，中海一直把稳健审慎的财务策略坚持得很好，长年保持30%以上的毛利率。

直到2019年。

从那年开始，中海的毛利率出现明显下滑，2021年陷入“增收不增利”——

在营收同比增长超过30%的同时，归母净利润却骤减了8.6%。

而到今年上半年，中海的净利率降到了17%以下，比起两年前跌了近10个点。

最近的三季报数据里，中海的经营利润率已经跌到10%左右了。

为什么这次的利润指标出现这么明显的缩水呢？我们在报告中看到一丝端倪——

和去年三季报不一样，今年三季报中的经营溢利，是扣除了投资物业的公允价值变动和外汇汇兑收益后的。

换句话说，这三个月来，投资物业的涨跌和外汇的波动，会直接影响利润。

如今，行业下行，房子变得不值钱了，地产公司自持的物业价值会跟着被低估。

屋漏偏逢连夜雨，最近半年，人民币对美元、港币一路贬值，而中海的借贷结构是这个样子的——

超过三分之一的负债都以港元和美元计价，当人民币进入贬值通道，中海受到的冲击还是蛮大的，要还的钱都多了不少。

于是，利润自然就薄了。

但是，这并不是利润下滑的全部原因。

我们发现，今年中报时，同样是扣除了投资性物业和汇兑损益，中海仍然录得170多亿元的利润。

同样的统计口径，前六个月赚了170个亿，最近三个月却只赚了18亿元，这不科学。

一个比较明显的变化是，三季度，中海在竣工结转方面有点异常。

摩根大通和国金证券都在研报中指出——

交付体量的缩减，是中海地产营收和经营利润下跌的主因。

一般来说，二季度和四季度是开发商交楼的高峰期，而三季度往往是低潮期。

但今年不一样，二季度全行业都受到口罩的冲击，在疫情得到有效控制的三季度，其他房企都加快了交付结转的步伐。

而中海一反常态，在保交楼这件事上，忽然就不积极了……

这就有点说不过去了。

另一边，中海也开始降价了。

我们扒拉了一下中海今年的销售均价，发现今年前8个月的数字都是有在慢慢抬升的。

但到了9月，忽然跳了个水，从此前的2.38万/平直降至1.84万/平——

这就有点吓人了，销售均价直接降了四分之一。

看来中海也像此前的央企大哥一样，降价抢跑。

我们发现，中海的分区销售表里，北部大区的价格垮得最明显。

8月份的均价还是2.53万/平；

到了9月，就变成1.76万/平了，足足降了30%——

也不知道究竟是北京的高价项目卖完了，还是真的整个大区都开始疯狂打折走量？

另一个不太好的信号是，三季度，中海也有点拿不动地了。

在今年中报的业绩会上，管理层信心满满地表示，未来中海会全面撒网。

然后，近三个月，中海只拿了10宗地，权益地价288亿元。

288亿元看起来很多，但相比去年同期，其实是接近腰斩的。

可供对比的数据是，今年前9个月中海的拿地总价同比下滑不到20%。

中海在三季度的扩张有多缓慢，可见一斑。

而且，我们横向比较一下中海与其他央企，势头也偏弱。

就拿保利来做对比吧。三季度，保利一共买了33块地，砸了628个小目标，是中海的两倍还要多。

Emmm……看上去，保利才是全面撒网的那位大哥啊。

最后，近年来中海在质量把控上，也出现了不少隐患。

最近，一张深圳汇德里小区的照片火了。

作为地处中海大本营，均价7万以上的高价楼盘，外立面已经大片剥脱，布满了修补的痕迹。

就，难以想象一向以精工著称的中海，会交出这样的作品。

另外，中海在细节上似乎也逐渐失去了追求。

据媒体报道，前不久，有置业顾问去北京中海学仕里的样板间参观，他感慨道——

学仕里厨房的橱柜下面，没有铺地砖。

虽然一套房子就差几块砖，但整个项目下来，能节省下来的成本就很可观了。

讲真，历史长河滚滚向前，一个时代呼啸而过，站在企业自保的角度，我不是不可以理解中海。

但是，如果连行业内的利润王、大央企，都必须为了控制成本牺牲基本的质量和品质的细节……

那我实在无法想象，当行业的利润不可避免地越来越薄，到底该怎样去真正保障购房者的权益。

毕竟，对于一个普通的购房者来说，最基本，也最卑微的期待，不过是希望能买到一套不烂尾，没有明显质量问题的房子。

以上为正文，来自熊先生

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