当保交楼成为头号工程，新的黄金赛道出现了

在年中的关键会议之后，停工项目如何保交付，成为了房地产行业实打实的头号工程。

都说时势造英雄，当越来越多的房企在避免爆雷和保交楼的钢丝上挣扎的时候，一条新的黄金赛道，出现了。

奥园给停工的项目搬来了新救兵。

上个月中旬，奥园与绿城管理官宣“联姻”，通稿说，双方要在品牌输出、管理输出、资源输出等方面进行战略合作，而合作落地的第一个项目，就是广州奥园云和公馆。

关注我们时间比较长的读者都知道，奥园这家企业，真心有点表演型人格。

去年12月奥园正式违约，第二天就召开内部会，自比“纾困的遵义会议”，铺天盖地的软文都在传递同一个信息——

“董事长郭梓文称奥园已经做了最大努力，并立下flag：要成为行业困境中成功突围的优等生。”

但身体是诚实的，全国各地的项目早就默默躺平了，购房者们一查预售监管资金账户，才发现空空如也，有的是因为违约导致资金账户冻结，压根没有资金进去，而有的，是被挪用了。

位于广州市白云区的奥园云和公馆也是躺平的一员，直到今年三月，人民网留言板上，还有对云和公馆“假复工”忽悠业主的控诉——

如今，这个盘是真的有了突围的希望。

根据当时的报道，合作取得了当地住建部门及相关债权银团的认可支持，绿城管理将尽快入场进行代建代管，未来云和公馆将使用绿城的品牌。

找到了钱，有愿意入场的代建方，“贴牌”后的品牌形象还有利于盘活销售，这种“用市场的力量去救市场”的新模式，让业内看到了烂尾楼盘活的希望。

不过，这对于绿城管理来说，早就不是头一回了。

早在去年下半年，绿城管理就开始在“保交付”领域进行试水了。

彼时，恒大资金链断裂，多个项目停工停售，中粮信托下场成为了接盘侠，承接了位于江苏江阴的项目股权。

但是，金融机构没有开发房子的经验资质，于是，他们把目光转向了行业一哥的绿城管理。

这是绿城管理保交付的第一个案例，也是典型的，由前期介入的纾困类项目。

在这里，绿城管理主做“代建”，但同时也协助对项目的资产和负债进行了盘点，实现设计和展示面翻新。

而且，也在各供应商、政府与金融机构的沟通中进行协调，解决了农民工和部分供方单位的欠款问题，推进了项目的复工复产。

据媒体透露，虽然代建的品牌没有露出，但后来项目的开发进度、市场销售都比预期要好——

毕竟，当地很多购房者听说“绿城管理来保交付”，心情瞬间就不一样了。

而从中期介入的纾困案例，就是上述奥园云和公馆的例子。

对于云和公馆而言，一方面，房子已经卖掉了不少，但因为母公司爆雷，导致现金流完全枯竭；但另一方面，楼盘本身质素不错，还有20多亿元的可售货值。

要想保住交付，盘活这20多亿的货值，根据绿城的测算，只需要花费8.1亿元。

所以，总账还是算得过来的。

而处于后期的纾困案例，绿城管理也有涉足。

这种类型，就更像是完成“保交付”的社会责任了。

位于广西柳州的一个破产重组项目，在走完前期所有的程序、做好风险出清后，当地法院把绿城管理请来做保交楼。

这三个案例，被绿城管理放在了年中成绩单的PPT里——

除了这三个典型的纾困案例以外，作为代建行业龙头公司的绿城管理，年中的成绩单还能看到更多亮点。

比如说，虽然商业代建的收入下滑了，但政府代建部分出现快速拉升。

很显然这与目前房地产的发展态势高度相关。

出险房企比例增加，来自其他开发商的订单自然会减少。

而在共同富裕的大背景下，面向低收入群体、新市民的保障性租赁住房和老旧小区改造得到了更多的政策倾斜，也催生出更多的代建需求。

与此同时，随着地产行业资金链大面积枯竭，资方代建的比例突飞猛进。

2021年上半年，绿城管理的甲方爸爸里面还没有金融机构的身影。但去年下半年开始，手握一大票停工项目，又没有开发经验的金融机构，纷纷加入了群聊。

今年半年光景，金融机构就贡献了5.5亿元收入，占比进一步提升到13.4%。

于是，现在绿城管理的客户分类占比是这个样子的，国企、地方政府与金融机构类项目的当期在建面积，合计超过了四分之三——

都说上帝关上一扇窗的同时，也打开了另外一扇门。在房地产的下行周期里，代建已经妥妥地站在了风口之上。

这一行，比做开发商赚钱得多。

在中报里，绿城管理披露了期内毛利率达到50.4%，比上年同期稳步上升。

这50%的毛利率是什么概念呢？

一个可以参考的数据是，2021年TOP50上市房企的平均毛利率只有20.3%，只有绿城毛利率的一半不到。

为什么代建可以做到这么赚钱？

因为代建公司不需要在早期投入过多资金去负债拿地，代建过程中的资金支出，基本也由项目持有人承担。

可以理解为，代建公司相当于房产界的“知识付费平台”，只要提供服务并收取管理费用就可以了，是完完全全的“轻资产模式”。

所以，说到现金流的时候，财报里是这么写的——

没有负债，且现金流充足。

也不知道那些被高负债高杠杆压垮的房企们看到这里，会不会觉得有点凡尔赛……

于是，越来越多的头部房企开始盯上了代建这块“蛋糕”。

比如，7月下旬，旭辉控股迎来了重大组织架构调整，代建和商业平台被放在了前所未有的高度。

而央企的华润也开始抢跑，7月初中标了沈阳地区5个安置项目的代建服务。

如果参考国外的渗透率来看，当下国内的代建业务，确实还有很大的发展空间。

但是，如果真的涉及到“保交付”这一条黄金赛道，进入的难度就陡然增加了。

除了基础的开发建设和销售能力，接手纾困项目，需要更多的，是代建商本身的运营能力、信誉和品牌实力。

要想盘活烂尾楼，除了纯代建代管，还需要根据烂尾项目的实际情况，推进各方协调，重构信用体系，修复项目的生态系统。

换句话说，就是用代建方的金字招牌为烂尾项目做增信，输出信誉，重建信心。

所以，如果代建方没有浸润行业多年积攒下来的口碑和过硬的品质观感，项目后续的变现就会出问题。

毕竟，对于买房子的人来说，楼盘由“绿城管理保交付”，和由那些本来就品质不佳，质量问题缠身的房企接手，嗯……

那还是完全不一样的。

以上为正文，来自熊先生

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