到底什么样的房企，才能拿到“救命钱”？

周末，7月的社融数据出来了。

显然不及预期。

直接指向放水的指标M2已经达到了2016年以来的最高位，但反映房贷需求的指标——居民中长期贷款，7月忽然环比暴跌超9成。

夜壶提起来了，但是水基本没有进入地产。

今年二季度许多城市集中救市，房贷相关指标曾经连续两个月回暖，但市场好不容易聚集起来的一丢丢信心，又被无情的停贷潮给轰了下去。

虽然还没有出现史上第三次“净偿还”，虽然连长三角的强二线都开始了第N轮调控松绑，但如果一直没有真正为烂尾楼纾困的落地措施，接下来的局面，恐怕难以回天。

毕竟，房地产是周期之母。

从这个角度来看，前几天郑州出台的，全国首个地方性的纾困基金，是真正的意义重大。

这一单由地方政府牵头的百亿纾困基金，不但点燃了“烂尾楼之都”超百个停工的住宅楼盘、约60万业主们的希望，也打响了“保交付”这个全国性工程的第一枪。

但事实是，第一笔纾困的钱，流向了建业地产的……写字楼项目。

这似乎与大家印象中最需要“救”的烂尾住宅，毫不相关。

到底是怎么回事？

到底是什么样的房企和项目，才能拿到“救命钱”？

我们先来拆解一下郑州的纾困基金。

根据《郑州市房地产纾困基金建立运作方案》，纾困基金的运作，采用“母基金——子资金——项目”的多层嵌套模式。

用大白话翻译过来，就是母基金出20%的钱，各区政府根据每个项目分别成立子基金，再出20%的钱。

余下的60%，由社会资本和金融机构一并承担。

那母基金的钱从哪来呢？

由郑州地产集团和河南资产管理有限公司注资，而这两个公司，分别隶属于郑州市国资委，以及河南省财政厅。

也就相当于省市两级平台共同出资100亿元，以此撬动约700—800亿元的资金总规模。

那么，这些钱的投向，是怎么选择的呢？

运作方案里也有详细的解释——

这要求，就蛮高的。

作为一个需要纾困的烂尾项目，首先盘活后的销售收入必须覆盖已有投资，也就是剩余货值要足够高。

其次，项目还必须“干净”，没有复杂的债权债务关系。

总结下来，只有资产质量非常好的项目，才能率先得救。

但第一笔纾困基金流向的，郑州北龙湖区金融岛的建业写字楼，却是个意外——

我们发现，无论有没有纾困基金，这个项目都会得救。

因为它是河南省定向救“河南王”建业地产的一环，只不过刚好纾困基金到来，提供了资金支持的通道罢了。

早在去年9月，一番求助信已经道出了河南本地王的艰难处境。

彼时，建业在信中情真意切地写道，由于受水灾和疫情的影响，建业地产的销售出现断崖式下滑，有潜在员工失业和银行失信的风险。

然后，行业发展直转之下，即便建业已经努力自救，也没能摆脱困难的局面。

就这么苟着的时候，今年6月，建业终于等来了一个好消息——

以6.88亿港元，把约29%的股权卖给河南省铁路建设投资集团。

由此，河南省国资委正式成为建业的第二大股东，建业顺利“染红”。

此后，建业在开展业务和融资方面，的确是方便多了。

有了国资的加持，在一周前，建业顺利兑付了美元债，今年再无到期的境外债。

而且重点来了，还喝到了纾困基金的“头啖汤”。

据接近建业的人士向媒体透露，建业的住宅项目公司内部可以消化，唯有写字楼需要借助外部力量。

此前，郑州地产集团已经对该项目展开了长达数月的尽调，即便没有纾困基金的出台，当地政府也会出手相救。

所以，尽管不在停贷名单之列，也不是与民生最为相关的住宅类，但丝毫没有妨碍第一笔纾困的钱，就直接投向了建业位于北龙湖的金融岛项目。

但讲真，建业的金融岛项目，确实品相看上去不错。

项目位于“郑州版陆家嘴”之称的金融岛，岛上共计有34栋金融办公楼，“岛主”包括有中原银行、工商银行、中国人保等金融巨头。

更重要的是，这个项目依然处于建设阶段，根据前期拿地时“交付5年才能上市”的约定，现在项目一套房子也没卖。

也算得上是个优质项目了。

说到这里，我相信你也能看出来纾困基金的基本逻辑了。

首先，从政府角度来看，纾困基金也是国有资产，那肯定是不能亏的。

其次，纾困基金的投向最好能“以小博大”，用尽量少的钱，盘活更多的项目，创造更大的效益。

但是，这背后就存在悖论了。

比如，如果“项目不能亏”，那么有资格“入围”的烂尾楼盘到底能有多少？

到底怎么在“保民生”和“不亏钱”之间获得平衡？

又比如，投下去的钱要怎么回收？后期又怎么能确保房企把救命钱拿去给普通项目保交付，而不是挪去还债？

而且，一个比较明显的趋势是——

各地纾困基金出台后，第一批获救的会是当地的龙头房企。

就拿建业举个栗子吧。

为什么在河南，率先得救的是建业，而不是某大某创，或者其他民企？

只能说，建业之于河南的影响力，实在是太大了。

1992年建立的建业地产，深耕河南30年，实现了河南122个县及县级以上城市的全覆盖。

期间，链接了多少上下游供应商，创造了多少就业岗位和税收——

此时此刻，河南比任何时候，都需要一个稳定的建业。

而且，恒大爆雷之后，出险房企的风险化解一直执行“地方属地”原则。

如果建业无法靠自身力量扭转颓势，地方政府最后还是要收拾这个烂摊子。

所以，在有限的资金里，地方纾困基金必然优先选择保省内的龙头企业。

那么，接下来，其他地方的纾困基金，会跟进抄这份作业吗？

以上为正文，来自熊先生

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