老城区的房子也不能闭眼买了

最近老有读者来问中旅天宸府，好，说说吧。

你们去售楼处逛一圈就能发现的高架、噪音、医院和80年代建筑群景观什么的，我就不多说了。

说说可能被忽略的吧。     

1、最大卖点学位，存在不确定性

按销售说辞，中旅天宸府最大卖点是双省一级学位。

天宸府属于沙园街道的橡胶新村社区，对口昌岗中路小学，初中可以直升五中。

我去核实了下，按照《2022年海珠区公办小学招生服务地段表》，确实如此。

昌岗中路小学的毕业生，的确可以对口直升五中，也可以选择摇号，在第四组的7所中学里参与电脑派位——

但是！对，但是了啊，海珠区教育局在去年11月就发布了2022年公办小学学位预警——

其中，就预警了昌岗中路小学的学位紧张——

理论上呢，买了天宸府是可以读昌岗中路小学的，但一旦遇上学位不够，那就要根据拿到房产证的时间先后顺序来排队了，如果当年招生计划录满了还没排到的，就等着被统筹吧。

所以，如果只是为了博学位，买个附近对口的二手房尽快办网签过户，可能比买新房等两年交楼后再出证，靠谱很多。

当然，如果娃还小，等得起，也行。

2、产品刚需

虽然天宸府说自己是改善，但无论是面积段、项目体量、容积率还是周边环境，真的就，很难改……啊。

先说体量。这块地不大，除了早已建好的一栋回迁房，总共也就4栋楼，没啥园林和小区环境可言。

容积率还高得惊人，8.38！

再根据出让时的条件，这块地90平以下的面积占比不能低于60％。所以首开的A栋，5个户型里，80多方的就占了3个。

就这样一个刚需面积段为主的盘，你说是改善？

104方，特别是120方的四房，放在这里，我觉得就是妥妥的错配。拿着八九百万的预算买这里，r u kidding me？

3、公摊大

从规划图看，4栋楼最高的46层，最少也有44层。

我国现行住宅层高标准为不低于2.8米，即便按最低标准2.8米算，40多层的楼，也超过100米了。

超高层建筑必须建避难层，天宸府的4栋楼，每栋至少要建2个避难层，算下来公摊面积有多大，你买的房子实际得房率有多低？

当然，这是高容积率楼盘的通病，在市区寸土寸金的地段，这个问题其实也很难避免。

4、拿地价便宜，价格有下行空间

天宸府目前吹风价7.3万，说实话要这个价格真没啥竞争力。

要知道，它的拿地价并不贵。

说起来呢，这块地也是命途多舛。

2007年就拿出来卖了。当时保利花了1.95亿买了又退了。

2014年这块地再次被挂出来，还没等到正式开拍，就因原用地单位之一的广州市华沙房地产开发有限公司遗留有债务纠纷问题，被当时的广州市国土房管局给了个“三停”处置后，叫停。

然后就到了2017年。虽然地块仍然有这样那样的问题，比如，已经建了一栋回迁房，原来的债权债务纠纷仍没有解决，以及地块内已经有一些临建并且对外出租了……

珠实还是排除万难，花12.76亿拿下来了。

毕竟，扣除已建成的18552.34平回迁楼的建面，折合楼面价才1.6万元。

在回复上交所对公司2019年年度报告的信息披露监管问询函的公告里，珠实是这么算这笔账的：

拿地价1.6万一平，预计卖6万以上，看起来好像很赚钱的样子。

没想到3年后，为了回笼资金，珠实又以2.13亿的价格把这个项目49%的股权卖给了港中旅。

2.13亿啊！就拿了将近一半的项目股权。

至此，加上之前从原项目股东广州稳晋房地产开发有限公司手中收购的26%的股权，港中旅持有75%的股权，成为最大股东。

项目也由原来的“珠江天晨”更名为“中旅天宸府”。

所以，港中旅买这块地，花的钱不多，在收购前，珠实也已经把前期的债务债权处理得差不多了。

遇上现在这个市场行情，还吹风想卖7.3万，我是觉得心有点大了。

顺便说一句，珠实是广州市属国企，转让股权给港中旅要去产权交易所走一圈，这个就叫“程序正义”。

5、产权缩水

像前面说的，这块地来回转了很多次，2017年才终于出让成功。

从2017年签订出让合同算起，这块地的产权已经缩水5年了，说多不多，说少不少。

6、圈层混杂

从出让公告可以看到，这块地既包括住宅，又有商业和办公。

据销售说，A-C栋主要是住宅，D栋的1-5层，是老人服务中心、文化站等公共服务设施，6-14层是酒店，15层以上才是住宅。

D栋跟回迁房的楼距，最近的只有10米多，采光和隐私应该很受影响，6-14层设计成酒店，刚好与10来层高的回迁房相对，完美避开住宅对日照的要求。

A-B-C这3栋是连体楼，如果选择这3栋，有点握手楼的意思，住起来隐私性差，体验不好。

D栋虽然是独栋，但产品段很复杂，楼下就是酒店，居住人群混杂。

至于这个盘本身的户型设计，emmm……比较非主流，就见仁见智吧，不多说了。

7、选筹建议

总体来说，这个项目的优缺点比较明显。

市区地铁上盖，周边配套非常成熟，教育资源也很好，保值妥妥的，大概率随大势涨跌，不太可能走出独立行情。

如果不介意建筑密度，生活起来应该很方便。

至于中旅的物业如何，我不太清楚，欢迎体验过的朋友留言。

这个盘适合海珠、荔湾的老广就地置换。比如，父母已经在附近有一套房，子女如果不喜欢二手，可以在这儿再买一套小户型过渡。

大户型因为错配，不建议购买。

对于刚需来说，也可以比较下附近马上要开的中海江泰里，76方就有三房两卫，中海的产品力是真的好，但江泰里旁边就是变电站，学校也不如天宸府，这个可以根据自己的需求去排序挑选。

当然所有的前提，还是要看最终开盘的价格。

目前附近的二手标杆盘，翠城花园，挂牌价6万左右，所在商圈上周成交均价5.4万。

天宸府首开如果能去到6万起，有意向的朋友或许可以考虑下。

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