2天查了20多份官方资料，我把这个盘挖了个底朝天

写中海保利朗阅前，我研究了两天的资料。

顺便每天去网上刷一下，朗阅的预售下来了没。

周末就已经能查到，到我写稿的这会儿，嗯，也就是5月11号上午10点，四天过去了，看上去还在排队的样子——

朗阅总共11栋楼，首开就放出了6栋，并且一次性放出了“楼王”单位：1号楼和11号楼。

这两栋是3梯3户，面积段在177m²和182m²，妥妥的改善配置。

这次开盘，朗阅不但把最差的先卖了，竟然把最好的楼栋最大的面积段也干脆利落的摆上了货架，不打算捂到最后赚溢价了？

1、开盘就一个字：急

为了赶在五一黄金周开放售楼部，朗阅急得连沙盘都没好好做——

拍摄｜刘怼怼

楼书没有，总规图没有，在售的面积在哪一条梯腿也是不知道的。

继iPad卖房、PPT卖房之后，朗阅又创造性的开启了沙盘LED屏卖房。（大型iPad?）

楼长啥样？一小块平面图话你知，建筑模型没有，什么都是没有的。

当然了，也未必是真急，毕竟那么小块地方，要密密麻麻安插11栋楼，广钢高密度的痛，放在一个号称豪宅的盘里，多少有那么点不合适。

2、产品不错

楼是密了点，但产品也确实还不错。

户型基本都很方正，阳台也讨好的偷了一些不计容的花池面积来做大使用率，全线产品的主卧都是L型飘窗，加上玻璃幕墙，户户朝南的效果图——

糟了！是心动的声音！

而且，98方的户型也做在了南向。

主卧的L型飘窗   拍摄｜刘怼怼

很多细节也接近满分。我尤其喜欢镜柜的设计。

 拍摄｜刘怼怼

装个插座是标配，还做好了功能分区。镜子内侧的黑色磁条，可以吸附一些小物件，还配了一面带放大功能的化妆镜。

整个就还蛮贴心的。

3、异地样板间不会告诉你的

但别忘了，这是异地样板间。

所以我后来发现，98方南向户型望出去，是触手可及的城中村……

我用卫星俯瞰图，比对着楼盘的效果图合成了下，方便大家更直观的体会——

 制图｜刘怼怼

首开的6栋楼我标出来了，绕着城中村的，都一次性放完了。

前面说了，1栋和11栋是3梯3户的大平层；7栋是2梯5户，8-10栋是2梯6户，偏刚需一点。

既然98方小户型的南向望出去，景观如此的不咋滴，为啥还要做L型大飘窗呢？

嗯，因为它是“豪宅”嘛……在产品设计上，就要体现出跟一般产品的差距。

不然哪来的溢价。

也就不要再吐槽那个像烧腊窗口的厨房了。毕竟朗阅是保利的产品线，跟中海用开的岛台设计好像没什么关系。

 拍摄｜刘怼怼

具体是哪家做的设计我确实不知道。因为我问销售时，他一直不告诉我。

后来我才知道，他是世联的。（捂脸）

没错，朗阅一上来，就开了分销。

还有就是项目南边80米的地方，有架空线。去年9月拍地前，中原地产去拍过实景，长这样——

 图源｜中原地产

往南150米的地方，还有一个变电站——

要不是回来翻了些资料，我在现场完全感受不到。

这不就是异地样板间的好处嘛。

4、首开就上渠道

很少有楼盘首次开盘就上渠道的。因为没有哪个项目愿意被渠道绑架，能自己卖，就绝不开渠道。

所以一般都是首开自己先卖，再根据去化情况，决定续销的时候，是接着自己来，还是找渠道一起卖。

但朗阅不。

刚开售楼部，就上渠道一起蓄客。

还是急。

那这个五一假期+过去的这一个礼拜下来，蓄客情况怎么样呢？

我从中介朋友那里打听到的情况是：

本来是通知5月8号晚上停止冻资的，说这周就要开盘了；

结果冻资时间又往后延了几次，5月9号说再增加几十个冻资名额，板房再开一天；

而最新的说法是，截止到这周五（5月13日）停止认筹。

感觉这客怎么都蓄不满啊，捉急。

5、配套不错

作为“广钢最后一块宅地”，朗阅有广钢所有楼盘的优点，也避免不了所有楼盘都有的缺点。

广钢最大的优点就是学位好。省实和华附的荔湾学校，从小学到高中，完美覆盖。

朗阅还要配建两所中学，其中一所已经定了，省实的初中。旁边就是华附的小学。

广钢最大的短板是，密度实在高。当然了，南区跟北区比起来，还是好那么一丢丢的。

朗阅31层的高度，在广钢真不算啥，中海花湾壹号最高都去到59层了，北区的标杆盘华发中央公园都有37层呢。

可谁让这块地限高100米呢。

当然，广钢配套的最大亮点，还是传说中一拖再拖的中央公园。

中央公园也将由朗阅的项目公司，中海和保利联合控股的广州粤合房地产开发有限公司来开发。

根据项目公司报给荔湾区发改局的数据，广钢公园加两所配建的学校，预计总投资17亿多，而两所学校的开发建设合同要求，配建资金大约4.8亿，算下来广钢公园大概要花12个小目标。

能建成啥样我不知道，但根据拿地时的要求，签订合同后6个月内，公园园区就要基本完工并且对外开放。

也就是说，正常来讲，这个月广钢公园就应该对外开放了。

大家最近经过广钢可以注意下，传说中的公园，这个月能不能如期开放呢？

P.S. 关于中央公园我还挖到更多料，这里不敢说，有兴趣的朋友可以关注我，后台私聊～

6、价格不贵

虽然还没拿证，也没确定最终的价格，目前我去现场实踩后得到的吹风价是：

98 m²：6.5-6.8万；

128 m²：6.8-7.2万；

177～182 m²：7.1-7.5万。

说实话，真不贵，毕竟最开始的吹风价可是8万。

本来指望着朗阅捅破广钢天花板的，结果，全村儿的希望好像没了。

附近的海德公馆，也挂到7万+了。

但是，别看朗阅要配建那么多东西，其实这个账是算得过来的。

去年拿地时，中海只叫了一轮价，加了2000万，就接近于底价成交了，楼面价才28663元/平。

当时周边的房价，比如保利堂悦卖到7.2万，中海学仕里也要6.5万。

根据项目的报审备案信息，总投资115亿+，初略算一下，其实卖到5.3万就回本了。

如果加上配建公园和学校的17亿，卖到6万也回本了。

这还不算广钢公园20年经营权所产生的收益，以及AF040406 地块 0.8 万方的独立产权收益。

反正一句话，没亏。

所以，应该也不用太担心交楼的质量问题。

要真有问题，也不该是因为缺钱。（狗头）

7、选筹建议

作为豪宅定位，先不说价格吧，这个盘最拉胯的是——

南边是城中村就算了，北向还只有二线的中央公园景观。

前面被葛洲坝紫郡府（19层高）遮挡，大概要买到20层以上，才能看到公园。

那为啥要在首开就赶着出掉最好的两栋楼呢？

翻了两天资料后我明白了，现在广钢好几个楼盘的二手大平层还在限售中，市面上没货，大面积段的改善产品目前是稀缺的。

朗阅打的，就是这个时间差。再捂，就不香了。

总的来说，这个盘比较适合对广钢有情结的朋友们，毕竟最后一块宅地了。

像销售说的，错过了珠江新城、白云新城和早期的广钢新城，可不能再错过这最后一个盘了。

再错就没了。（微笑脸）

以及，周边鹤洞村、西塱村的旧改大户们就地置换。

还有比较注重学位和教育的家长，毕竟广钢的学校基本无可挑剔。加上这里的居住氛围相对纯粹，生源和圈层也是不错的。

至于单纯想改善的朋友们，还可以再看看。

毕竟，附近同等价位的选择，多得很嘛。

以上。

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