港企开始贪婪了
广州的首轮集中供地中，出现了一些亮眼的变化——
在白云区空港大道地块的争夺里，李嘉诚旗下的和记黄埔默默举起了报价牌。
也就是说——
曾经的地产投资老江湖、香港开发商的天花板，在消失十年之后，终于，又重新回到了内地的土地拍卖场上。
港资的进击不止于此。
在政策的大幅度转向之前，另一家老牌港企——新世界中国，早就在抄底了。
不仅抱上了央企的大腿，与招商蛇口达成战略合作，还收下了龙光旗下的高速公路项目，颇有重仓内地资产的意味。
是什么支撑了港企们逆势进击的信心呢？
我们仔细翻看了标杆房企新世界发展的财报，emmm……
确实艺高人胆大。
同样是在内地发展房地产，我们发现，新世界的毛利率高得可怕。2021年财报数据显示，新世界发展内地物业发展部分的毛利率高达66%——
而内房的毛利率，平均起来大概是20%，两相比较，真是天差地别。
这到底是怎么做到的？
在内地，新世界的逆势操作已经不是第一次了。
遥想2015年6月，高层一声令下，提出将棚改补偿方式转向优先货币安置——
自此，引爆了一轮波涛汹涌的楼市大牛市，头部房企不约而同地转身，下沉到机会广阔的三四线城市。
就在内地开发商疯狂扩张的时刻，新世界却退缩了。
2016年前后，新世界中国、周大福企业向恒大集团出售了八个位于内地的二三线城市项目，合计货值超过300亿元。
从当时的报道中，我们可以看到无论是恒大，还是内地的舆论，普遍都认为内地房企这一轮是捡了个大便宜——
要知道，这一批项目比2013年同类项目的价格还要低，性价比颇高，付款条件也极具优势。
但新世界的看法却截然不同，他们觉得，这次抓住了调仓的绝佳机会——
从收益不高的二三线城市彻底抽离，可以更聚焦于一线和1.5线城市。
如今，时过境迁，不断膨胀的恒大已经扛不住高负债倒下了，手中优质资产寥寥无几，但另一边厢，新世界发展不仅净负债率极低，手上还有很多余粮。
而且，相比较于内地开发商这两年才在各大业绩发布会上重提“聚焦高能级城市”，新世界这家老牌港资企业的目光，确实放得很长远。
在政策推着行业上升的时候坚决撤离，在市场环境走弱，有机会“趁火打劫”的时候，新世界也绝不手软。
毕竟，多年来，港资房企奉行稳健的财务策略，现金流本就充裕到可以随时出手。
在今年2月初，新世界集团行政总裁郑志刚坦言，目前公司采取“quick win”策略，手持200亿港元的收购额度。
但这还远远不够。
最近，新世界宣布与广发证券携手，后者会为其提供充足的收并购子弹。
钞能力，就这么有了。
更重要的是眼光。
新世界淘笋的眼光很毒辣，大批内地开发商“卖子求生”，能被新世界选中的，都是可以快速回款销售、毛利率极高的项目。
就拿深圳的光侨食品厂改造项目举个栗子吧。
这是新世界发展在上个财报年度拿下的工改项目，上一手开发商已经在此做了10年的前期工改，并且全部拿了总规。
新世界以非常便宜的价格收购了65%的股权，入驻后就可以马上完成剩余拆迁处理工作，开始动工了。
而位于广州海珠区核心地段的广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目，目前也已经全部搬迁完毕，今年内要动工开建——
预计这批项目最后的毛利率都在50%以上。
这些漂亮的数字，未来几年也会反映在新世界的年报上。
当然，对于港企来说，高毛利率背后有个没那么光彩的原因，就是囤地。
精髓总结起来就四个字——
捂王万岁。
香港市场土地极度稀缺，培育出了港企通过多年的捂地吃透土地溢价，再结合精细化打造，提升产品溢价的特有风格。
根据新世界的2012年报显示，财报内所列正在发展中的40个项目，有八成开发周期长达5年以上，其中有部分甚至超过10年。
而更早的2013年，就曾有媒体走访发现，拿下了广州岭南新世界家园六区地块7年之后，新世界还未开始销售——
地价还是7年前的地价，但楼价已经是当年的7倍了。
如今，各地方政府已经明令禁止捂地开发模式，但相信此前遗留的大量低价项目，依然能为新世界的高毛利率增色。
港企的另一个天然优势，是融资成本低。得益于国内外融资渠道畅通和多年来的稳健经营，新世界融资成本一降再降，最新的财报显示只有2.52%——
比宇宙尽头的中海还要低。
在和内地房企的PK之中，利润空间天生就高好几个百分点。
最后，4月底那场会议，确实有给趴在地板上的地产行业一颗难得的定心丸，而李嘉诚和港企们的逆势北上，似乎又是下一轮房地产周期蓄势待发的征兆。
但无论怎样，在经历过大浪淘沙、浸润资本市场多年的港资开发商身上，我们或许能学到一些不一样的视角。
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