民企真的敢拿地了吗？

2022年的第一批集中供地，进程已经近半了。

讲真，去年下半年到现在，我们已经逐渐习惯于土拍市场的冷淡，民企缺位，“国家队”成为主角，时刻准备着出手捡漏，或者兜底。

但就在这个月初，当民营房企龙湖在各大国企央企的包围下，一举拿下成都双流区的宗地时，现场传出了一阵持久的欢呼声。

这欢呼声里面蕴含的感情太复杂了。

无独有偶，在“忽如一夜春风来”的长沙土拍中，旭辉也站了出来，拿下了今年的第二宗地。

甚至，有自媒体打出了这样的标题——

所以，民企们是真的动起来了吗？

我们今天就梳理一下。

其实，如果从全国土地市场的角度来看，国家统计局的数据就非常说明问题——

今年的前三个月，开发商整体拿地的兴趣是不太高的。

而具体到集中供地的城市，与去年相比，绝大多数城市，国企和城投拿地的比例还是在悄然上升的，民企的发声太过微弱——

尽管合肥、重庆的土地市场上已经出现了国资拿地占比的下滑，但是！扛不住绝大部分城市的国资拿地比例依然在涨啊！

像北京、厦门这种，国资的市占率都90%上下了，基本没有民企啥事儿了……

所谓的“动起来了”，恐怕只是少数民营房企的游戏。

我们翻看了一下，能在寒冬中逆势建仓的，就只有龙湖、旭辉、滨江“三巨头”，以及本地强势民企了。

无论是往年霸屏的宇宙房企碧桂园、恒大，还是去年上半年在土拍市场中决战群雄、挥斥重金的融创、金科和卓越，都已经基本销声匿迹。

毕竟，去年高溢价拿地吃的苦，现在还没完全下咽，在现金流紧张的当下，当然是要活下去，战略收缩了。

不过，说到现在民企拿到的地，我们发现了几个有意思的现象。

首先，这些地块大多分布在城市的非核心区，说好听点是布局有发展潜力的区域，说得实在点，就是非核心区的土地，价格更便宜。

更重要的是——

被民企眷顾的地块几乎没有溢价，甚至有的地块，楼面价比一两年前还要低不少。

比如说吧，在大本营重庆，龙湖联合海成在蔡家板块拿了一块地，有趣的是，这块地在去年第二批集中供地的时候，曾以8900元/平的起始价格上线过——

但如今，土地来了一次价值回归，成交价不到7100元/平。

另外两宗地块，龙湖也都是底价拿地。

要知道，去年地块周边拍出的宅地成交价是这个样子的，有的甚至摸到了接近13000元/平——

龙湖此次参拍的土地价格相比去年，相当于打了个六折，真是捡了个大便宜。

那么，那些高溢价，甚至被抢到熔断的核心好地呢？

当然是被清一色被国企央企瓜分了……

其次，与过去多点布局不同，如今民企钱袋子不够，更倾向于在之间做过的、已经成功的项目附近买地。

也就是说，布局更加垂直，更加“深耕”了。

旭辉此次在北京作为民企独苗吞下的地，处于顺义区。而这个位置对于旭辉来说，已经是非常熟悉的了——

早在2017年，旭辉就已经联合其他开发商在这个区域拿过地，搞过开发了，还开发了不止一个楼盘。

这不，现在区域内还有自家操盘的仁和镇公园都会项目在售呢。

更为重要的是，一个明显的趋势出现了。

我们发现，现在开发商联合拿地的阵营已经泾渭分明，划分为两大类：

一种是国企+国企的强强联合，另外一种，则是大型民企+本地财团的搭档。

比如说，重庆的土拍，民企基本是自己抱团的——

而长沙的第一轮土拍，就更明显了——

国企联合阵营有中交和中建，招商蛇口和麓山投资，而民企这边，全国化布局的旭辉抱团本地房企德奥，两个派系之间，井水不犯河水。

想当年，房地产行业风光无两的时候，房企之间的合作通常是优势互补：

一方是央企国企，善于借到便宜的钱；另一方是民营企业，机制灵活能干活。

但是，在全行业愈演愈烈的爆雷潮之下——

国企不想给随时可能躺平的民企“擦屁股”了，为了自保，搞起了“门当户对”的内循环；

而那些还没有爆雷的民企不得把目光转向其他小兄弟——

区域性的“地头蛇”可以解决拿地的问题，优质的民企龙头可以带来产品线和品牌溢价。

贴上大房企的品牌后，卖得比之前贵上个好几千块钱，何乐而不为呢？

讲真，如今地方政府确实有在想方设法地激活土地市场。

不仅土拍条件一再放松，价格一降再降，就连供地的区域，也发生了变化。

就拿最近的长沙举个栗子吧。

拿出了核心区域、临江临地铁、还不设置限价的靓地“坐镇”，才拍出了高溢价，甚至出现价格熔断，进入摇号环节的“好成绩”。

就连一线城市广州，首轮土拍都由中心区扛旗，有意减少外围区域的流拍率。

舍不得孩子套不着狼，好地自然有人抢。但就算政府这么努力，代表市场力量的民企，在拿地意愿方面，依然低迷——

拿地便意味着扩张，虽然可以趁窗口期淘笋，但现金流允许吗？

最后，昨天，东莞在首轮集中供地前紧急终止了6块宅地的出让，只剩了2块正常推向市场——

就连东莞这样的大湾区高能级城市都是这般光景，可以想象，大量三四五线城市的土拍市场，目前处于怎样的冰冻状态。

这个冬天实在太过漫长，希望民企可以等到真正的风来。

以上为正文，来自熊先生

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