啥时才能救出“第三轮楼市周期”？

国常会预告“适时降准”之后，这个周末，降准终于实锤了。

对楼市有利好，但说实话，利好低于预期。

这是历史上第一次降准25个bp，释放流动性5300亿元，被戏称为“极窄降幅”，而在之前，每次降准的幅度，都是50bp往上。

对于这次“挤牙膏”式降准，央妈自己的解释是：

1、 当前流动性处于“合理充裕水平”，也就是央妈觉得，全社会不缺钱。

2、 不缺钱的情况下进行降准，主要是为了支持受疫情严重影响的行业和中小微企业，加大对实体经济的支持力度，降低社会综合融资成本。

而作为一个主要关注房地产行业的自媒体人，我只能说，央妈大概是真的很担心房价报复性反弹吧！

毕竟，在技术层面，两次50bp的降准才能支持一次一年期LPR下调5个bp。从这个角度来看，25BP的降准传递出的信号，似乎恰恰是避免市场形成新一轮LPR下调的预期。

放水幅度不及预期，回头看看，小阳春已经过了一大半。

房地产救市与否，已经不再成为摆在各地政府面前的一个问题了。

只剩该怎么救，以及啥时候才能救出个“第三轮楼市周期”的问题。

如果你是一个足够关注房地产的人，相信对前两轮大的楼市周期还有些印象——

2006年，《国六条》横空出世，现在习以为常的“首付比例不低于30%”就源自于此。

随后，调控一再升级，从增加房产交易税到二套贷款利率首付比例上升，一直持续到2008年。

2008年，金融风暴来袭，楼市量价齐跌。

万科在杭州率先开启大降价，上百名业主举着“两个月跌价二十万，万科杀人不见血”的横幅，冲进杭州万科世贸中心。

当年10月，“四万亿”横空出世，央妈5次降息4次降准，降低首付款比例至20%，贷款利率打7折。

几个月后，商品房销售面积同比数据转跌为涨，在之后的几年里，全国房价接近翻番。

同样的故事出现在下一轮周期。

随着房价飙升，楼市调控政策逐渐严厉。

先是首套房首付比例重回30%，二套房首付比例下限升至六成，再是二套房贷款利率上升，个别城市二套房首付比例上升到70%……

直到2014年，当经济形势倒逼出轰轰烈烈的“大众创业万众创新”，商品房销售面积又一次出现连续负增长的时候，住建部喊出了“千方百计去库存”。

先是大部分城市取消限购，再是二套房标准放松，然后，基准利率下调、房贷利率七折、非限购城市首套房首付比例降回20%，最后，是3年1800万套的棚改计划。

需求再次被激活。

2015年起，一二线城市带头上涨，三四线城市稳步去库存，一轮下来，楼市又一次接近翻番。

这一轮，经济情况不用细说。

就说疫情吧，上海已经停摆了超过一个月，而作为base广州的团队，上周末至今，我们也开启了新一轮的核酸和疫情管控。

如今，白云区大面积封锁，其他的区域也有大大小小的封控区，神兽被遣散回家，复课遥遥无期，每天的话题，一键切换到网课和柴米油盐。

只要有封控，就基本谈不上正常的生产和消费，也谈不上正常的看房。

好些中介朋友反馈说带看中止，业务停摆，本就处于恢复期的经济，以及楼市，又陷入新一轮的暂停。

全国疫情此起彼伏，相信每一个人都有自己的切肤之痛。

而房地产的表现如何呢？

2021年7月至2022年2月，商品房销售面积已经连续八个月出现同比负增长，而其中，七个月的负增长幅度达到两位数，单月最大降幅为-21.7%——

虽然官方3月的成交量数据还没出来，但从第三方数据来看，成交量走低很可能还在持续。

价格方面，刚刚出炉的3月70城数据显示：

和上个月相比，回暖急先锋——一线城市的新建商品住宅和二手住宅环比涨幅都有所下降；

而且，如果和去年同期相比，无论是一手还是二手，70个城市里，降价城市的数量都有上升。

一句话，楼市还处在量价齐跌的通道里。

当救市成为共识之后，年初至今，4个月的时间里，已经有超过70个城市开始实践了——

1月，长春、青岛、北海等城市放松公积金贷款和落户限制。

2月份开始，往年上杠杆的“大招”——降低首付在非限购城市和区域被普遍使用，连直辖市重庆，藏富于民的佛山、南通都出现了最低20%的首付比例，更别说广大的中小城市了。

同时，深广苏杭这些高能级城市集体下场，调低房贷利率。

下调幅度有多夸张呢？

苏州这种GDP排全国第六的大都市，房贷利率一下子降到了和LPR一致，加点为零。

这加点再降下去，就会出现以前救市时利率“打折”的情况。

3月开始，众多一二线城市的“四限”纷纷放松了。

郑州把棚改这个硬生生制造需求的“大杀器”都拿出来了。

连上海都动了起来——

如果你是在临港新片区“重点支持单位”中工作的人才，购房条件将从在新片区工作满一年缩短到最短3个月。

作为一线城市中的“领头羊”，如果上海在释放楼市购买力这件事情上都如此努力，其他城市只会更加激进。

我随便看了一下，该上的猛药上得七七八八了，接下来还要再猛，只能寄望于一线城市紧跟上海，“因区施策”，逐步放松限购限贷了。

现在看来，这脚油门，怕是会来得比想象更快。

所以，新一轮救市之下，楼市到底要多久才能真正复苏呢？

如果参考前面两次楼市周期，商品房销售面积当月同比增速跌入负值之后，大概会持续8-9个月，而增速从负值回正，大概需要4-6个月。

截止2月，这个数据已经连续八个月出现负增长了。

如果即将公布的3月数据没有好转，那么，4月会是销售面积谷底反弹的关键月份，而就算按照历史经验乐观估计，销售面积回正也得等到四季度前后了。

所以，问题来了。

还有多少房企，能再等上小半年呢？

以上为正文，来自局姐本尊

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