今年看到的最错配的一个项目

端午有两个盘卷死了对不对。

我去看了，百闻不如一见呐，真的。

但我先不说，哈哈。

今天分析一下，说是马上要开盘的，黄陂的，中铁建·信达·花语天宸。

这个盘给我的第一印象不要太好，就属于那种“第一眼美女”，哇喔～

精致的五官，服帖的妆容，带出去倍儿有面儿！

结果回家一冷静，绝非良配啊！要真买了，估计得七天无理由退换货了……

但我还是先说说，它是怎么在第一时间俘获我芳心的吧。

这么说吧，去踩盘的时候，我从逼仄的车上滚下来，走过精心设计的弧形木质步道，远处青山环抱，身旁流水潺潺，神马职场内卷生活压力好像一下子都不存在了，好感度立马拉满。

（我当然不会承认忘记拍图了！真相在售楼处）

转一大圈之后，有那么一刹那，我甚至开始和闺蜜规划起养老大计了——

但是！

对，凡事就怕一个但是。

当我回到家，智商逐渐上线之后，细细那么一想，不对啊！

售楼处精雕细琢的生活场景，实在是……难以弥补它在其他几乎所有方面的错配哇！

这或许就是所谓的第一眼美女，初见时惊艳无比，真要头脑一热，带回家去，和实际需求一比对，多少还是有些消化不良。

先看下这块地的前世今生。

花语天宸的前身是黄埔的第一块“三限”地，在这块地被摆上货架的时候，后期房子该怎么建，很多参数已经被限死了——

不但房价被卡死，50%以上的房子，还只能卖给首次购房的家庭或个人。

也就是说，这块地的定位很明确，就是首套为主的刚需型小区。

当时还被抢得挺凶的，大央企中铁建拿下后，拉上了大央企信达地产一起开发，在安全交楼的问题上，算是上了双保险。

转眼一年过去了。

终于等到项目开了展示区，我惊讶地发现，花语天宸的主流产品竟然是97-168方的3-4房，这基本是一个偏改善的，甚至是终极改善的楼盘……

你看，首先，这定位就错配了。

再看这产品配比，除去人才房之外，7栋楼一共27个梯腿，入门级的97平三房大概占了12条，再往上依次是118、137、142的改善型四房，而168平的终改大平层，居然占了9条梯腿。

所以你和我说，这盘50%的房子，是卖给首次置业的年轻人的？

在大央企眼中，买黄埔的年轻人都这么阔绰的吗？

但话说回来，花语天宸的产品真的很香。

这种香，不是给你几个L型阳台，高调宣示主人逼格的那种，比如广钢最后那块地，180多方的面积啊，主卧的卫生间竟然小得可怜，都没有双洗手台，也没有浴缸……

里面站多一个人，都挤不进去……这是182方大平层的主卧啊，卫生间整得跟个刚需小户型似的。

敢情我买个房子就是用来炫耀的？

花语天宸就属于并不做给人看，而是低调的，让你住得舒服的房子。

咋一看，没有特别大胆的创新，但仔细走走，就发现处处充满让你生活更方便的小心思。

168的那个户型是真香——

年轻人喜欢的横厅设计，厨房是时下最流行的LDK一体化，插个花——真的满大街都在学中海的岛台设计啊……

卧室都很方正，双主套，客厅和阳台超大，不说豪宅，高端改善的feel是一下就拉满了——

阳台虽然不是豪宅必备的L型跑道，但目测长度至少也有个小10米，广角拍不出那个feel，其实挺宽的——

收纳也做得不错。

花语天宸的墙极少留白，大面积实践了禄薇的收纳理念——

利用墙面的挪移，让收纳柜隐入墙体里面，既可以获得巨大的收纳空间，又没有柜子的厚重感。

比如这里，柜体成功隐入了次卧洗手间和主卧之间的隔墙中——

走进次卧可以看到，柜体的厚度并没有影响到洗手间的使用，完美隐身在墙体之中——

主卧洗手间相当宽敞，双洗手台，两个人同时洗漱不打架，还有整整一面墙的镜柜，以及一个大浴缸和单独的淋浴房。

看个对比图更明显——

惊艳吗？也谈不上，但在看过这么多房子之后，我第一眼就觉得，真心好用。

一个房子好不好，光把样板间整漂亮是没用的。你得知道哪些设计是接地气的，是你日后真正能用上的。

这样的配置，在相同面积段的其他楼盘里，我见得并不多。

大写特写这么多，简单来说就是，我对这个盘的产品，是很认可滴～

但区位和配套就有点拉胯了。

项目位于黄埔区的黄陂板块。这板块的优点有两个：

一是天河旁，是真正的天河旁啊，不是广告里隔着十万八千里也说是某某旁；

比如，我见过最夸张的，马来西亚专供国人的那个高密度大盘，大马人都不会买单的建筑密度，它铺天盖地的广告语都是“新加坡旁”，结果呢，大家都知道了……谁信谁买谁套牢。

二是居住氛围相对纯粹，周围没有多少大型工厂，环境还算可以。

但是！花语天宸的位置相对同板块的竞品，就比较尴尬了——

远离黄陂建成区，偏安一隅，卡在一个山旮旯里，喜欢的人觉得环境好，人少，清净，不喜欢的人会觉得远离核心生活配套。

这“核心生活配套”，对年轻人来说，最重要的两项，一是地铁，二是学校。

先看地铁，距离黄陂地铁站的距离是目前各个在售项目中最远的——

一共2.5公里，走一趟要花38分钟，可以消耗162大卡。

如果不想早晚快走锻炼，可以按销售小姐姐说的，先去门口等接驳巴士……

然后就是学校了。

据小姐姐介绍，楼盘只配建一所幼儿园，而小学要看教育局划分。

好的，就是看命呗，谁让你自己的地块不配建小学呢。

我看了一下，最近的黄埔军校小学，距离项目直线距离900米，还得过个马路。

一个开车嫌近，走路又嫌远的距离。

建议花语天宸在小区门口弄个共享单车业主专区，方便50%的刚需业主通勤，以及接送小孩……

对于改善，甚至终改人群来说，这个板块的环境普遍都不错，大盘也多，二手可以选富春山居、保利林语和华标峰湖御境，华标也还有一些新盘尾货在卖；

对于刚需来说，预算有限，需求又多，有什么比小区里面就有配套小学，地铁就在家门口……更香的？

所以这回家一冷静吧，事情就开始起变化了。

想不出愿意为这个盘买单的，会是怎样的一群人。

价格，恐怕会是压死骆驼的最后一根稻草。

作为“三限地块”，花语天宸的价格是明牌——卖地的时候，4.68万/平的网签价已经被限死了。

想卖贵点，就只能在精装包上做文章了。

我们去的时候，算了一套168平的大面积，预估总价是772万，同时还把3000元/平的精装包也算了个价，是50.4万。

当时我还很疑惑，不是说4.68万的价格已经包含装修了吗，为啥还要单独给我算个价呢？

小姐姐起初很肯定价格含装修，后来又开始含糊其辞，在我的再三追问和确认下，才改口说，装修包的钱是额外加的，至于是3000还是5000一平现在还没定……

我……

好的。

我再算了一下，如果按照3000元/平，房价加装修差不多5万，168平米最高要去到840万，和最初在售楼处催我下定时报的价，贵了接近70万。

这还不算双合同的隐性成本。

这块地限价，开发商又想多搞点溢价出来，加的装修包自然是不能算在房屋买卖合同里的，就是说，这笔钱，没得贷款，得一次性给出来。

首付压力就大很多了。

不知道开发商会不会用一些金融手段打打擦边球，装修款分个期什么，大家下定的时候一定要问清楚。

顺便说一句，双合同要是较真，肯定是违规的，这就看有没人投诉，以及监管部门较不较真了。

最后说一下选筹吧。

我个人认为，花语天宸这种环境好，产品能打的楼盘，比较适合——

1、 在天河东部或者科学城上班，靠私家车通勤的中产；

2、 在家工作的自由职业者（毕竟窗外绿油油的工作起来心情舒畅）；

3、以及已经空巢，准备退休的终极改善（会开车），用来自住养老。

如果是刚需上车的话——

首先，距离地铁和小学都比较远；

其次，小学学位算不上多好；

第三，门口商业的起势时间存疑；

最后，价格已经不便宜了。

97方上车盘最便宜也要450万左右，比同板块的地铁上盖盘，保利翔龙天汇，门槛还高。

如果想要兼顾投资属性的话——

黄陂本来就是一个偏居住的板块，可供炒作的点不多；

而且，花语天宸体量不大；

开发商在华南偏小众，品牌溢价不如万科中海保利；

未来在二手市场的流动性可能也拼不过这几家。

这大概就是一个冲动消费型的楼盘吧。

毕竟，如果真的要挑一挑终改盘的话，隔壁华标的别墅，300多平有天有地有院子，才1300多万，这个168平的都要840万了……

以上。

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