现场实探!佛山限购松绑首日,楼市真的井喷了吗?
作者|局姐
来源|地产知识局(ID:dichanzhishiju)
最近的政策微调,真是越来越戏剧性了。
昨晚刷屏的,是佛山楼市对人才松绑首套房限购。
发布时间特地选在了周五的晚上,各位码字工欢呼雀跃准备过周末的时间段,可以说是相当鸡贼了。
当然,真正鸡贼的,还是佛山放松限购政策出台的全过程——简直是一部反转了又反转的大戏。
三天前,11月27日晚上,知名地产经济学家邓浩志在社交媒体上实名发布长文,称第二天佛山将调整楼市限购措施,在广州缴纳社保的购房者,将有资格在佛山限购区购房,开启“购房资格跨城认定”的先河。
消息一出,整个广佛地产圈都沸腾了。
然鹅,事件发生了反转。几小时后,邓浩志再发文,言辞激烈称其收到官方来电要求删帖,被其拒绝。
随后,佛山住建在官网发布了一则辟谣信息,直接怼这个消息“不实”,是“虚假信息”……
当晚,这事儿看起来就过去了。
第二天,佛山市住建局在官网发了一个《佛山市住房发展规划(2018-2022)》的征求公众意见公告,局姐仔细一看,规划里有这样一系列表述:
这些看起来很“官方”的内容,似乎又和前一晚被怼为“虚假信息”的改革方向“暗合”。
容不得多想,再过一天,佛山限购放松的消息就出来了。
局姐看到消息的第一想法是:刚说人老邓发布的是假消息,这下,不是啪啪打脸吗?
仔细一看,还真不是。
佛山官方怼得对!老邓发布的就是虚假信息!
因为官方的放松政策,是这样的:
“在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。”
怎么认定“在佛山工作”?没有进一步的细则。
说句zz不太正确的话,只要你有本科学历,或者中级工以上职业资格,然后随便找个佛山公司开个工作证明……接下来你懂的。
老邓说,在广州交一年社保,才能在佛山限购区域买房?
错!
是哪里的社保都不需要好吗!一点社保都不需要好吗!
于是,开发商预谋涨价的大海报从昨晚开始就已经刷屏了。
还有自媒体的推文下面,出现了这样的盛景——
中介小哥哥小姐姐们,都嗨翻了。
终于等到佛山限购松绑,市场真的井喷了吗?
今天是松绑第一天,局姐去了广佛交界处的平洲,逛了两个标杆盘:万科金域世家和越秀星汇翰府。
现场的情况,和佛山新政出台的过程一样戏剧化。
先说万科。那可真是一个热火朝天……一进停车场,差点找不到车位,走进销售中心,一眼望去,至少二三十台客,耳边音乐急促,大喇叭在播放佛山放松限购的消息,时不时响起“恭喜XX业主签约”的信息。
销售奇缺,一个销售甚至要同时应付好几台客,一起讲沙盘一起看板房,若是带得太仔细,还会被其他人催,完全忙不过来的样子。在样板房,也是人流如织,被塞得满满当当……
看完样板房,想坐下来谈价都找不到座位,不少人是站着听完报价的,2.4-2.7万/平的均价,听起来和新政之前没太大区别。
有一个销售说,明天就每平涨价一千元,今日是“最后优惠”。换了个销售就变成了“明天涨不涨价我们也不确定,反正今天我们就做今天的事”。
好的吧!
出门走了几百米,到了越秀星汇翰府,一切立马不一样了。
这个盘人气并不那么旺,三五台客,是平日周末看盘的样子。销售小姐姐说,片区最近有利好,肯定是会调价的,但是具体时间和幅度也要看公司安排。
两个楼盘都位于佛山限购板块,位置基本一致,均价相近,品牌知名度相差不大,但火爆程度差距如此之大,emmm……
不想猜测万科人流背后的真实性,只是,后者看起来才是市场比较真实的样子吧。
看完上面的踩盘实探,局姐再来分析下这个政策对于佛山,乃至广佛楼市的影响。
之前,局姐曾经在推文里说过,佛山是一个比较奇葩的城市。
佛山位于当下最火的超级大IP——粤港澳大湾区之中,和一线城市广州相邻,产业基础雄厚,拥有两家世界500强公司总部,是全国经济总量排前三的地级市,GDP进入全国前20,人口净流入排名全国前十。
然鹅,佛山房价长期疲软。中国房价行情网最新的数据显示,佛山一手楼的均价只有1.6万,可能还比不上很多长三角的县级市。
为什么?
因为佛山的城市割裂太严重了。
佛山是个多中心的城市,顺德、禅城、南海……每个区不但各自为政,还缺乏强有力的统一领导,甚至连车牌都不相通,根本没有类似广州天河那种统一的中心区域。
另一方面,佛山幅员辽阔,土地供应量超级大,房子事实上不稀缺,也没有形成太浓厚的炒房氛围。尤其是三水、高明,事实上只有本地居住属性而已。
佛山主城区情况不太一样,离广州主城区比较近的南海区,地铁或者开车,四五十分钟就可以到珠江新城CBD,比从花都区进城还方便。
所以,这么多年来,佛山的外地购房者一直是以广州外溢需求为主的,不少人确实就是觉得佛山便宜,买来自住而已。
所以,佛山的房价一直是有梯度的,简单点说,不是传统的中心城区禅城价格最高,而是最靠近广州的价格最高……
所以,一直实施的限购政策,也是区域性的,说白了,只有环广州那一圈是对外限购的——毕竟,贴近佛山的广州金沙洲啊,荔湾啊,一手房价已经四五万了,佛山这边才两万多,不限购一下,分分钟炒高房价。
这次限购放松,给了全国本科以上的人才在佛山限购区买首套房的资格,但是,对佛山感兴趣的外地购房者,绝大多数,也还是对居住有刚性需求的,又因为种种原因没办法买广州的,广州人。
所以,真正利好的区域,还是环广州那一小圈。而且,还得是交通便利,有地铁或者地铁规划,学校医院商业配套ok,居住起来真正舒服的那些盘。
限购放松,会导致购买力流入限购区域,短期来看,利空佛山非限购区域的莫名其妙的投资盘,同理,也会分流距离广州中心区更远的,增城、从化的购买力。
此外,局姐觉得,和一手房相比,新政其实更利好限购区域的二手房市场。
毕竟,一手房一直是可以通过补缴一年社保来获得购房资格的,但是,二手房并不可以。所以,在限购未松动的时间段,外地购买力是不得不流向一手市场的。
现在,外地人可以直接买二手了。局姐发现,千灯湖的业主群里,已经有业主开始号召闻风涨价了……
但是,一手盘年底毕竟还有去化鸭梨,从局姐今天踩盘的情况来看,就算是环广州的市场,也更偏向蓄力,距离深圳式的房价暴涨还有距离。
是刚需的话,年底可以下手,短期会有小涨,但幅度不大,不用慌张。
以上。
P.S.
近段时间,我们把更多精力放在了贴近市场本身,放缓了更新频率。
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