万科也要争当农民了？
昨晚，老大哥万科发报了。
数据揭晓的那一刹那，着实是吓了大家一跳的。
不吹不黑地说，确实不算太差，但就是远远低于预期。
也难怪今天股民“用脚投票”，万科A股价一泻千里——
一开盘就跌3.6%，到了收盘，跌幅已经扩大到了6.5%。不但跑输了大盘，还拉得地产股集体跌了3个点。
万科这一年，到底发生了什么？
先看看万科的年报数据。
其实会计数据还挺稳健的。
无论是营收，还是利润，包括归属上市公司股东的净利润，比起去年，都有两位数以上的增幅。
经营性现金流的表现也保持一贯地抢眼，万科官宣的数据是：已经连续11年保持经营性现金流为正了。
但是，如果和去年的年报数据，以及半年前的中报数据（复习→《高呼“活下去”的万科，活得非常好，然而……》做一下比较，就会发现：
如果说营收的起伏波动还属于正常范畴，那么利润增速实在有点过分——
降了一半还多。
如果再看看同行们的数据……
和后起之秀们一比，万科这种增速，是不是有点愧对老大哥的名头？
有趣的是，万科2019年利润增幅不及预期，并不是因为两三年前的房子卖得不好，营收差，而是因为“土地增值税清算准备金”这一项税务成本大幅增加了。
2018年，这一项的数值是219.87亿元，但2019年跳升到了367.89亿元，增幅超过60%。
发现这一点后，网上炸开了锅。
很多投资者质疑，万科通过财务手段，故意隐藏利润，以便减少给中小股东的分红——毕竟，虽然业绩失速了，但管理层和业务骨干的的奖金提成，那是一分都没有减少的。
也有人出来圆场，认为土地增值税的计提是正规操作，万科不过是“背了一口锅”而已。
无论万科的操作是否合情合理合规，局姐只关心一点——
它为什么要这么做？
或许可以从2019年的数据去找答案。
2019年，万科实现销售面积 4,112.2 万平方米，销售金额 6,308.4 亿元，分别增长1.8%和3.9%。
增速两连降，创下了近年来的新低。
当然，2019年行业大环境确实不好，或许不全是万科的锅。
但就算和同样体量的兄弟公司相比，万科也是增长最缓慢的那一个。
今年前三月，疫情当道，卖楼的压力，是越发的明显了。
在业绩发布会上，首席执行官祝九胜也直言，疫情整体上对万科的影响“相当大”。
“2-3月份销售额同比料下降510亿元，进驻的湖北三个城市销售断流，全年3.9万户面临延缓交付，开工较往年延迟40天左右。”
虽然祝九胜坚持认为，2020年全年销售下降“应该是一个小概率问题”，但他没有否认的是，所有的影响最终都会体现在现金流上。
既导致销售回款大幅下降，也给未来1-2年产生了明显的结算压力。
面对“隐藏利润”的说法，郁亮的回应更直接了：
“人算不如天算，天算不如病毒，我们还是要多留点现金应对。”
想想也对，虽然万科多元化了那么多年，万科物业的营收也一直增速喜人，但是，来源于房地产开发的营收占比，依然占到压倒性的95.9%。
去年，这个数字是95.6%。万科对房地产业务的依赖，真是一年更比一年强了。
那么，万科，乃至整个地产市场的未来，会是什么样子呢？
昨晚的业绩推介会上，郁亮说了这样一席话：
一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题是“活下去”，这在当时是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但是没想到在今天，“活下去”变成一个特别真实的存在。
2018年，“活下去”三个字横空出世之后，发生了什么？
那年9月，万科打响楼市降价的第一枪，厦门白鹭郡推出了百余套特价房，原价500万，降价后只要278万-298万，引起疯抢。房地产下半场的惨烈战争，一触即发。
许多房企都慌了，整个下半年，一大波中小开发商跟随万科疯狂卖房，割肉去库存的时候，万科忽然来了个反向的骚操作——
逆势拿地。
又是收购深高速，又是收购华夏幸福旗下的地块。当年，万科累计拿地金额增加至1316亿，储地2651万平米，跃居行业第一。
今时今日，再看到“活下去”这三个字，记者们的眼前一亮。然鹅，一涉及关键问题，万科的发言人们就有点打太极了。
有记者问：会降价促销吗？
万科答：价格是由消费者用现金来投票的，万科没有定价的权力。
再比如说，疫情对地产行业的政策有什么影响？
万科答：当好农民种好地。做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地，所以一定要把自己的种地能力提高。
但是啊，不要听他们说什么，要看他们做什么。
毕竟，在房地产这个行业，念叨着要当好农民的大佬不少。但，局姐总觉得，他们的小目标，至少是要当上个地主的。
以上。
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