那些大降价的增城明星盘，敢买吗？
最近，局姐正式复工踩盘了。
这段时间，我们会重点关注广佛两市，小伙伴们如果有什么想要了解的片区，可以在评论区给局姐留言。
踩盘的第一站，是最近大热的区域：广州增城。
增城最近的热度颇高，一方面源于新盘超多，以及不限购，对没有购房资格，又想投资的小伙伴们有着强烈吸引；另一方面，来源于各种新盘你追我赶的大幅度降价。
上个星期，相信不少小伙伴都被这张海报刷过屏。
位于增城新塘万达旁边的CBD豪宅盘招商臻园，放下面子，打出均价1.9万元起的海报。要知道，就是这个盘，年前报出的均价，是3万。
招商臻园的地块是2017年拿下的，当时的楼面价是20195元，如果真卖到1.9万，基本等于“面包卖了面粉价”。
再继续了解一下，发现增城降价的楼盘远不止招商一个。
在凤凰城旁边的碧桂园云顶，连续卖了两年，成交价都在3万元以上，曾经需要验资50万才能看房。今年一开年，打出的特价，是2.4万元。
官洲地铁站口的品秀星图降得就更早了。
去年上半年，品秀星图的均价一度站上3万元，年中就开始暗搓搓降价到2万5左右，开年之后，对外的宣传已经低至2万以下了……
这些降价是真的吗？争先恐后打骨折的增城，到了入手的好时机吗？
于是，这几天，局姐团队去了增城，实地踩盘，帮小伙伴们探了一遍热销的楼盘们。
先说说几个“打骨折”的盘。
品秀星图位于新塘板块，13号线官湖地铁站旁。
走进售楼部，人不多，顶多三五台客。销售小哥介绍说，现在在卖的是105-119的平层和复式可选，但都是三房，使用率非常的不高。
局姐问起网传低价，销售小哥矢口否认，表示最低单价都要2.4万元，至于更低的价格，只在春节期间，售楼部不敢开放的时候才有。
看来，现在网传的降价，噱头大于实质。
顺便说两句，品秀星图的卖点是地铁+学位，现场铺天盖地的街边广告，是“地铁口，华附旁”。
地铁已经投入使用了。因为有绿地阻隔，从小区出入口步行到地铁口会有一定距离。坐地铁去珠江新城需要换一次站，在地铁上的用时是56分钟。在增城而言，交通算是方便的了。
但周边的城市界面确实有点逊……
并且，“华附学位”这个卖点，有个非常容易被买家忽略的bug，后文解释吧。
然后，是网传“打骨折”的招商臻园。
招商臻园也在新塘板块。
紧靠着万达，隔壁还有建设中的永旺梦乐城和合生汇，吃饭买东西都比较方便。整个楼盘走新中式的风格，视觉效果上高大上不少。
一进售楼部，人山人海的。
转去样板间，不但人挤人，而且还开着中央空调。
吓得局姐赶紧捂住了口罩……他们都不要面（小）子（命）的么？
这边的销售小哥很有趣，问起价格，一口咬定单价都是2.4万往上，网上所说的1.9万单价，早就卖光了，就算是2.2万单价的，都已经在前几天卖掉了。
“谁叫你们不早点来！这么便宜的房子，都是要来抢的，我们前几天都是签约到12点的。”
好好好，那我们走。
刚走出几步，小哥又把我们叫住了，问首付预算和付款方式。然后，他把我们拉到一个角落，压低声音，神秘兮兮地说：
“其实呢，有些人虽然下了定金，但也有可能退的。如果真的有心要，下个定金，一有放出来的特价单位我就通知你，价格嘛，2.2万应该没问题的……”
呃……价格是有空间，但这卖相，着实是套路满满啊。
顺便说一句，招商的户型不错，116平米可以做四房，这点比品秀星图强。缺点是没地铁，传说中的16号线属于远期规划，不知道猴年马月才能开通，所谓的新塘TOD在2公里开外。基本上，出行不是打车，就是自驾。
碧桂园云顶的区位就更不怎么样了，完全没有地铁规划，好处是有成熟社区凤凰城托底，还有广州二中（应元学校）和费得斯公学，局姐就没去现场了。
话说回来，增城的楼盘，到底可不可以买呢？
如果纯投资，局姐不是特别建议的。
首先，增城未来的兑现周期会非常长。
在晚上23点打开热力图，增城与周边区域之间，人气的差距，一目了然——在东莞市和黄埔区的夹缝中，这儿就是一片默默无闻，地广人稀的土地。
但是，增城的一手商品住宅的供应一点也不少。
由于是距离广州最近的，不限购的区，去年，很多被5年社保挡在门外的刚需客和投资客都喜欢选择增城，增城的成交是很旺盛的。
在今年刚刚公布的土地供应计划中，增城也是排名广州前几的。
但！是！今年，买家的情况不一样了。
佛山放松限购，南沙放松限购，黄埔放松限购，连白云都放松限购了。
既然没有被叫停，剩下的区，多多少少，会把限购放松的接力棒给传下去。
当增城失去了不限购这个最大的优势之后，成交量还会这么火爆吗？
事实上，关心增城的小伙伴都知道，增城的降价，根本不是从今年年初开始的，而是从去年年中就已经出现了。
连一手的韭菜都被消耗殆尽了，什么时候才能出现二手市场上的接盘侠呢？
其次，如果非要比较的话，增城的各个板块里，首选新塘板块。
从目前的发展来看，新塘板块离市中心最近，承接黄埔区外溢，是整个增城发展最完善的地方。13号线开通了，进入了珠江新城的“一小时生活圈”，新塘TOD会联结跨市的轨道交通，万达和各种大型商业也在进驻。相对来说，更适合自住客一些。
朱村板块有地铁21号线加持，虽然比起新塘来说距离稍远，但也勉勉强强，一小时多点到天河CBD。
但是，朱村的商业配套一直比较薄弱，人气也不旺。而且，现在在售的保利中海金地大国璟、华润置地润悦就在21号线旁边。那一段地铁是走地上的，华润还知道将住宅退后几百米，防止噪音干扰，保利大国璟那边，几乎就是贴上的了……
荔城属于增城的老区，距离广州城区更远一些，生活配套比较全，但是偏低端。价格也大概是2万元不到的样子。说实话，不是本地客，还是不要考虑了。
未来，这几个区域会是什么样子呢？看看旧改图，大概能想象，城市界面变化最大的，也会是新塘板块。
从价格来看，新塘在整个增城区来说，价格也是最高的。上面说的招商臻园、碧桂园云顶之类都曾经卖出过3万元/平的高价。现在价格回调最严重的也是这个区域，如果降到 2w+，价格算是回归了正常水平。
至于具体增城的热盘分别有什么坑，如何分辨，下一篇告诉你。
以上。
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