这两份文件，足以决定楼市的未来十年
昨天晚上，两个国家层面的重磅政策接连官宣了。
第一个是《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，目的是“构建更加完善的要素市场化配置体制机制”，涉及的要素，包括土地、劳动力、资本、技术、数据……方方面面。
另一个，是《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，目的是贯彻落实新型城镇化规划，主要内容包括推动落户、优化城镇空间格局，以及，城乡融合。
通篇不提房地产，又都是枯燥难懂的条文，在票圈似乎没有激起太大的水花。
但是，当局姐一字一句地啃完这两份加起来超过一万字的文件，才get到文件背后的威力所在。
他们决定的，是未来十年，不同能级的城市格局，以及，全国楼市的整体走向。
局姐来给你详细解读一下。
这两份文件，有一个非常重要的，一致的核心目标：户籍制度改革。
在户籍制度改革方面，国家定了一个硬指标：
实现1亿非户籍人口在城市落户。
主要措施包括：
1、2020年，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。
2、鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。
3、督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。
4、推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，试行以经常居住地登记户口制度。
总的来说，大原则是：
无论是什么能级的城市，都鼓励你赶紧下场抢人。
除了“超大特大城市”，其他的城市都会基本取消落户限制。
按照住建部的《2018年城市建设统计年鉴》的口径，城区人口（非常住人口）超过1000万的属于“超大城市”，包括北京、上海、广州、深圳、天津5个城市；
而城区人口在500-1000万之间属于“特大城市”，包括武汉、成都、东莞、南京、杭州、郑州、西安、沈阳、青岛。
而即使是超大特大城市，也会被鼓励，取消郊区新区的落户限制。
除了“个别超大城市”，也就是北京、上海之外，其他的城市至少必须解决好存量，也就是说，至少要对长期居住在城市里的人，开启落户通道。
可以预见的是，全国性的抢人大战至此真正开启，当去哪儿都不太需要考虑户口问题的时候，城市间吸引力的真刀真枪的比拼，才刚刚开始。
哪些城市和区域会在比拼中胜出？从两份文件中，大概可以看到一些端倪。
首先，是“超大特大城市”的远郊新区。
这些城市对于人才的吸引力足够大，但多多少少存留着一些落户的门槛。
按照最新的提法，未来，这几个城市的远郊新区，比如广州南沙、上海临港、天津宝坻……会迎来全面放开落户的机会。
其次，利好城市群。
文件中，对于这一块，给了非常大的篇幅。
比如说，点名要加快发展下面这些重点城市群。
成渝双城经济圈被单列了，看来是重点发展对象。
比如说，文件中表示，要“探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认“。
“户籍准入年限同城化累计互认”是什么意思呢？
简单点说，在A城市积累的落户资格，可以在B城市用。
以珠三角为例，如果你在东莞佛山这些城市中工作和居住过，再想要落户广州的时候，所有的年限，都是可以累计在广州积分入户的年限里面的。
第三，在城市群的发展里面，中心城市是重中之重。
文件中专门提到要“优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。”
同时“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题”。
还专门强调了土地制度：“建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。”
翻译一下，大概就是：
对于中心城市和重点城市群，缺建设用地，就想办法给建设用地；
如果中心城市觉得土地面积狭窄，可以想办法突破城市边界。
北上广深这些城市，人口增量大，建设用地的需求高，之前只能在省内协调耕地指标，比较困难，现在，可以在全国范围内，向中西部省份购买便宜的“耕地指标”了。
而深圳、厦门这些面积比较小的中心城市，扩围的呼声又要响起来了。
最后，对中心城市周边的卫星城，也有一定的带动。
除了居住年限互认带来的卫星城利好之外，文件还提到“以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸。”
当下，修地铁是有人口门槛的，珠三角很多城市，比如惠州、珠海、中山，都因为城区常住人口不到300万，达不到修地铁的门槛。
但是，新政明确中心城市轨道可以向周边地区延伸，这意味不少卫星城也可以曲线修地铁了。
所以，这两个文件，对于全国的楼市会产生什么影响呢？
首先，虽然绝大部分城市都在放松落户，但是只有“有显著人口增量的高级别城市”才在人口大战中有竞争力。
就如同我上面提到的，超大特大城市的远郊新区，重点城市群中的中心城市，以及中心城市周边的卫星城。
也就是说，只有这些城市才有投资价值。
其次，卫星城中，如果恰好能遇到中心城市行政辖区扩容，会出现巨大利好。
今年是深圳、厦门特区成立40周年，可以期待一下。
再次，四五线城市的房价，短期平稳，但是长期不看好。
文件中强调，农业转移人口的市民化奖励资金支持力度会加大，而土地制度改革会导致农民的财产性收入增加。农业人口会有更多的购买力，支撑低能级城市的房价。
但是，这应该是低能级城市最后的一波韭菜了。
最后，利好租售同权。
城镇化任务中，重点提出了“提高农业转移人口市民化质量”，也就是说，不管是租房还是买房，落户还是常住，进城人口就要有市民待遇。
租售同权又向前推进了一步，未来可能还会有更多政策出台。
以上。
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