房地产税的下一批试点城市，会在哪儿？

昨天，有消息说——专家建议，新一轮房地产税改革在深圳和海南首先试点。

消息一出，举座皆惊。

毕竟，这不是什么乱七八糟的砖家讲的，这是被中央部委请去参过会的专家们说的。

就在前几天，财政部、全国人大常委会预算工委、住建部和税务总局四个中央大佬，召集了部分地方政府官员和部分专家召开座谈会，专门讨论了一轮房地产税改革试点的问题。

看过《房地产税到底啥时候来？》的人都知道，房地产税扩容这事儿已经闹腾了十年，对于各种表态和传言，大家基本都麻木了——

难产了这么久，不会又骗我吧？

但这次，是真的有点不一样了。

那么，这回到底是什么个情况？

虽然官方惜字如金，但短短的几句话，也透露了很多信息。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文是这么说的：

“召集会议的四个部委是房地产税相关最核心的部委，而召开的是改革试点工作座谈会。所以，会议主要是向社会释放信号，房地产税的试点要将要加快推进。”

所以，作为立法部门的人大常委来了，收钱的税务总局来了，管钱的财政部来了，围绕着管房子的住建部，在讨论着房地产税改革试点。

这里要画个重点：这次，讨论的是“房地产税改革试点”。

这意味着试点有可能先行于立法。

如果梳理一下中央对于房地产税政策的表述，会发现近几年我们主要提的是“推进房地产税立法”。

但一直没有下文。

房地产税涉及到太多人的利益，阻力大，立法工作推进很慢，但一旦试点先行于立法，阻力就小多了，房地产税在近期推出的概率，忽然就大了不少。

而且，相关的专家还在会后表示，房地产税持有环节将成为改革重点。

什么是持有环节呢？

关于房地产税，包含拿地环节、开发环节、交易环节和持有环节等四个环节征的税。

其中，我们平常所提的房产税是在持有环节征的税，就是谁名下有房就跟谁拿钱。

中国社科院财经战略研究院博士后彭旭表示，房地产税持有环节的缺失，使得目前的税收体系不能起到调节房地产市场的作用。

简单点说就是，如果在交易环节征收重税，而房子囤在手里的成本又很低，大家就会倾向于囤房而不是卖出；

如果再叠加房子必涨的预期，那简直就是抢到就赚到，大不了熬上几年，等到下一个涨价周期。

长期下去，市场上的二手房供应就会越来越少，供不应求，楼市不涨才怪。

在楼市调控越来越严，效果却越来越差，部分城市的房价依然涨得不管不顾的今天，房地产税可能真的要来了。

那征收房地产税，只是为了调控楼市吗？

不仅仅是。

房地产税是一种稳定的税收来源，可以为地方政府提供稳定的收入。

一旦城市的土地财政和其他企业税收不足以支撑财政支出时，房地产税可以弥补财政支出。

比如说，在美国，这类税收有一半是用于当地的教育支出的。

所以，房地产税不仅是为了楼市调控，更重要的是让地方政府卖不出地，或者无地可卖的时候，有新的收入去支持当地的发展。

那么，到底哪里会成为下一批扩容的城市呢？

之前，易居房地产研究院总监严跃进认为，作为中国特色社会主义先行示范区的深圳，若进行试点的话，具有很好的示范效应。

他还表示，同样是改革前沿的海南自由贸易港，住房问题比较简单，推行房地产税的阻力相对较小。如果在北京试点的话，则具有非常强的信号意义。

上面提到的基本上是从示范的原因出发，若从楼市调控和提供税收的角度出发，还有很多城市可供试点。

第一类，是房价涨得太快的城市。

像广州，虽然这一年来，各种楼市调控措施频出，但二手房房价这一年来却涨了12.9%。

虽然已经在出台收紧政策，但作用好像并不大。

所以，像广州、深圳、宁波和徐州等涨幅比较高的城市，有可能首先试点房地产税，以稳住当地的房价。

第二类，是土地财政依赖度不高的城市。

土地财政依赖程度是土地出让金占税收的比例，可以看到，上海、北京、深圳、重庆、大连等城市都是依赖程度低于50%的。

房地产税是个双刃剑，虽然收税可以增加地方政府的收入，但一旦开收，多少会对楼市交易产生影响，反而伤及卖地收入。

如果是土地依赖度比较高的城市，税还没收上来呢，卖地收入就锐减了，地方财政得立马陷入困境。

所以，比较稳妥的方式是先从土地依赖度低的城市下手。

回溯一下会发现，之前的试点也是走的这个思路——

上海和重庆的土地依赖度都不到50%。

最后，如果试点城市确定下来了，那房地产税会如何收取呢？

从以往的经验来看，上海的试点，对于首套房是不征税的，同时还设置有一定的免征面积。重庆的“三无”人员首套房免征，也有一定的免征面积。

税率根据均价的不同，从0.4%到1.2%不等。

从国际经验来看，英国的按房屋评估价值分段征收的，韩国直接按住宅和土地的价值征收。

总的来说，税率从0到3%不等。

另外，专家也呼吁，房地产税不能“一刀切”，应该给地方政府在税基税率、免征额等政策方面一定的自主权。

所以，未来的房地产税也有可能因城施策。

最后，房地产税到底对房价有个啥影响？

这么说吧，如果看看上海和重庆这两个城市的房价，会发现影响可以说是……基本忽略不计吧。

除了刚刚开征的时候，两个城市的楼市有短暂的冷静期之外，十年时间，上海的新房均价从2万出头翻到了接近7万。

而重庆的均价也从4000多涨到如今的1.3万+，这个涨幅放在全国来看，都不算差。

如果非要把房地产税当成抑制房价的利器，他最大的功用或许不在开征之后，恰恰是在开征之前。

毕竟，等待靴子落地的过程才是最难熬的。

以上为正文，来自怪叔叔