那十年：房价与人口排行榜，前五没有北上广

近日中国房价行情平台，发布了2010-2020年中国217个城市房价涨幅排行榜。10年来房价下跌的城市只有2个，215个城市的房价都是上涨态势。

一、排行榜

当前相比十年前，房价涨幅前十依次是：

深圳房价10年涨了三倍多，上涨334%，排名全国第1位。

厦门10年上涨293%排在全国第2位，2020年的房价已经接近5万元/㎡。

东莞10年上涨200%排在全国第3，从2010年的6400元/㎡涨到接近2万元/㎡。这个依靠制造业加工起步的城市，2019年GDP增速在广东排第一。

保山上涨197%，全国第4，云南城市，常住人口只有263万，2019年GDP只有960亿元。2010年时只有2887元/㎡。

河南南阳上涨196%，全国第5，2010年的房价只有2757元/㎡，涨到8175元。

大理上涨184%，全国第6。2010年的房价4807元/㎡，涨到13680元。

广州上涨184%，全国第7。2010年的房价13120元/㎡，涨到37261元。

临沂上涨176%，全国第8。2010年的房价3353元/㎡，涨到9281元。

北京上涨176%，全国第9。2010年的房价22612元/㎡，涨到62514元。

合肥上涨173%，全国第10。2010年的房价6092元/㎡，涨到16671元。

二、前50名

前五十名排行榜中，河南和广东城市较多，河南是全国GDP第五大省，人口第二大省，2020年GDP5.5万亿元，河南居民2019年人均可支配收入2.4万元/人。河南2019年居民人均消费性支出1.6万元/人，均低于全国平均水平。

河南有9座城市，分别是信阳、洛阳、漯河、安阳、新乡、开封、濮阳、焦作、商丘。

信阳涨幅156.0% ，从2482元涨到6353元。

洛阳涨幅 145.6%，从4048元涨到9943元。

漯河涨幅142.1% ，从2802 元涨到6784元。

安阳涨幅142.1%，从2489元涨到6025元。

新乡涨幅137.2%，从 2942元涨到6978 元。

开封涨幅127.7% ，从 2927元涨到6666 元。

濮阳涨幅123.2% ，从3510 元涨到7835 元。

焦作涨幅121.1%，从2522 元涨到5576 元。

商丘涨幅 120.8% ，从2678元涨到5914元。

广东2020年GDP11.1万亿元，广东2020年居民人均可支配收入4.1万元/人，广东2020年居民人均消费性支出2.8万元/人。

广东有7座城市，分别是深圳、东莞、广州、中山、汕尾、惠州、珠海。

深圳涨幅334.6%，从17313元涨到75249元。

东莞涨幅200.9%，从6402元涨到19265元。

广州涨幅184.0%，从13120元涨到37261元。

中山涨幅156.2%，从3096元涨到12011元。

汕尾涨幅141.8%，从4689元涨到7486元。

惠州涨幅128.4%，从4803元涨到10971元。

珠海涨幅128.4%，从10260元涨到23433元。

三、趋势

涨幅前50名的城市房价，10年来的涨幅都超过了120%，翻倍成为最基础的门槛。

上海房价上涨138%，排名全国第26位。郑州房价上涨102%，排名全国第74位。杭州房价上涨53%，排名全国第181位。南京，房价的涨幅排名44位。10年间，南京房价从1.4万跃升到3.1万。

垫底的温州，10年来房价跌了31%，当年温州炒房团爆炒温州的房子，2010年前后，温州房价涨到最高峰的3万多，与杭州一起成为“楼市双雄”，超过北上广深四大一线城市，高居全国榜首。随后泡沫破裂 ，后来10年温州居然是负增长。

南方城市的房价涨幅普遍比北方高。从区域分布看，前50名的城市中有30个南方城市，北方20个。

然而，还有30个城市的涨幅10年间未能超过50%，完全跑输大盘。东北城市占一半。珠三角、长三角和京津冀三大都市圈基本承包了前二十名。

四、人口普查数据

无论投资抑或自住，去寻找人口持续流入、经济稳定增长的城市，才是正确之道。十年净增长人口超100万的城市房价表现怎样？

深圳市增量713.65万人

从过去10年的人口增量上看，广东的数据令人惊叹，尤其是珠三角9市。过去10年，深圳人口猛增714万。深圳也是全国城市中人口增长最猛的城市，这主要得益于其超高的经济发展活力和降低落户门槛叠加发放补贴的引才模式。

深圳市2010年房价指数为21935元，2020年12月房价指数为54212元，十年价格指数上涨32277元，涨幅147%。

深圳市的经济总量GDP：2010年为9510亿元，人均GDP9.12万元；2020年有27670亿元，人均GDP15.76万元。十年GDP总量增长191%。

广州市增量597.58万人

除了深圳，广州过去10年人口增长也高达598万，比人口大省山东（573万）、河南（534万）的增量还高。佛山、东莞人口增量均超过200万，惠州（145万）、中山（130万）和珠海（88万）增量也十分惊人。再加上江门和肇庆，珠三角9市过去10年人口猛增2183万，相当于整个北京的人口体量。

广州市2010年房价指数为12572元，2020年12月房价指数为23033元，十年价格指数上涨10461元，涨幅83%。

本市经济总量GDP：2010年为10604亿元，人均GDP8.35万元；2020年为25019亿元，人均GDP13.40万元。十年GDP总量增长136%。

郑州市增量397.41万人

10年间，郑州常住人口增加397万，增长46%，占全省常住人口的12.68%，其中市辖区（含航空港区）人口达到765.5万人。全省10年新增534万人，74%增加在郑州，郑州展现出超强的人口吸纳能力。

16个区县（市）中，人口超过100万人的区县（市）有3个，分别是二七区、金水区和新郑市；在70万人至100万人之间的区县（市）有8 个，分别是中原区、管城回族区、郑东新区、中牟县、巩义市、荥阳市、新密市、登封市；在50万人至70万人之间的区县（市）有3个，分别是惠济区、高新技术产业开发区和航空港经济综合实验区；少于50万人的区县（市）有2个，分别是上街区和经济技术开发区。

郑州市2010年房价指数为6524元，2020年12月房价指数为12247元，十年价格指数上涨5723元，涨幅88%。

本市经济总量GDP：2010年为4000亿元，人均GDP4.9万元；2020年为12003亿元，人均GDP9.52万元。十年GDP总量增长200%。

杭州市增量323.56万人

长三角十年人口增长：杭州苏州合肥排名前三，上海仅排第四，南京不敌合肥。

杭州此次高居长三角榜首，十年常住人口增量达323.56万人，超出第二位苏州约94.7万人。

过去十年，杭州迎来多个高光时刻，从互联网风口到“店小二”式服务的营商环境，从G20再到“前亚运时代”，杭州在十年间建构起具有全国影响力、一定国际知名度的城市品牌，这为杭州集聚大学生等人才资源提供了基础。

相较其他城市，杭州流入的大学生特别多，2020年新引进35岁以下本科及以上人才达43.6万人，2019年为21.2万。数字经济和相关产业的发展给杭州带来大量人才。

杭州市2010年房价指数为16077元，2020年12月房价指数为28302元，十年价格指数上涨12225元，涨幅76%。

本市经济总量GDP：2010年为5946亿元，人均GDP6.84万元；2020年为16106亿元，人均GDP13.49万元。十年GDP总量增长171%。

重庆市增量320.8万人

重庆十年常住人口增长320.8万人，略逊于杭州。

重庆市2010年房价指数为6691元，2020年12月房价指数为11253元，十年价格指数上涨4562元，涨幅68%。

本市经济总量GDP：2010年为7894亿元，人均GDP2.74万元；2020年为25003亿元，人均GDP7.8万元。十年GDP总量增长217%。

佛山市增量230.46万人

230.46万人，人口增长量仅次于深圳、广州排全省第三位，增长32.03%。

佛山人口继续保持较快增长，主要有以下几方面原因：一是“全面两孩”生育政策有效持续发挥作用，使佛山生育水平有所回升，自然增长人口逐年稳步增加。二是户籍机械变动促进佛山人口规模的增长。其中，市外户籍净迁入人数保持较高的水平，十年来，佛山市外户籍净迁入人口达66.33万人。三是经济社会发展较快，吸纳了大量流动人口。2020年，佛山常住人口中外市流入人口（半年以上）达501.88万人(其中，跨省流入人口为310.68万人，省内流动人口为191.20万人)，比2010年增加130.37万人。

佛山市2010年房价指数为8116元，2020年12月房价指数为13288元，十年价格指数上涨5172元，涨幅64%。

本市经济总量GDP：2010年为5652亿元，人均GDP7.86万元；2020年为10816亿元，人均GDP11.39万元。十年GDP总量增长91%。

北京市增量228.07万人

北京市2010年房价指数为22545元，2020年12月房价指数为43555元，十年价格指数上涨21010元，涨幅93%。

本市经济总量GDP：2010年为13778亿元，人均GDP7.03万元；2020年为36103亿元，人均GDP16.49万元。十年GDP总量增长162%。

东莞市增量224.64万人

东莞市2010年房价指数为7545元，2020年12月房价指数为18255元，十年价格指数上涨10710元，涨幅142%。

本市经济总量GDP：2010年为4246亿元，人均GDP5.17万元；2020年为9650亿元，人均GDP9.22万元。十年GDP总量增长127%。

南宁市增量208万人

南宁市2010年房价指数为7752元，2020年12月房价指数为11127元，十年价格指数上涨3375元，涨幅44%。

本市经济总量GDP：2010年为1800亿元，人均GDP2.7万元；2020年为4726亿元，人均GDP5.41万元。十年GDP总量增长162%。

昆明市增量202.81万人

昆明2010年房价指数为7786元，2020年12月房价指数为11213元，十年价格指数上涨3427元，涨幅44%。

本市经济总量GDP：2010年为2120亿元，人均GDP3.3万元；2020年为6734亿元，人均GDP7.97万元。十年GDP总量增长218%。

上海市增量185.17万人

上海的十年常住人口增长，并未超过周边的苏州、杭州两大城市。

此前，上海周边城市多有讨论指出本地被上海“吸血”颇多，极核城市从集聚周边资源走向辐射带动周边发展往往有一个过程。近些年伴随上海的产业转移，尤其是劳动密集型的产业转移，其周边城市的常住人口显著增长，苏州、嘉兴是典型的案例。

上海市2010年房价指数为24268元，2020年12月房价指数为50158元，十年价格指数上涨25890元，涨幅107%。

本市经济总量GDP：2010年为16872亿元，人均GDP7.33万元；2020年为38700亿元，人均GDP15.56万元。十年GDP总量增长129%。

宁波市增量179.86万人

宁波市2010年房价指数为13350元，2020年12月房价指数为18421元，十年价格指数上涨5071元，涨幅38%。

本市经济总量GDP：2010年为5126亿元，人均GDP2.8万元；2020年为12409亿元，人均GDP13.20万元。十年GDP总量增长142%。

金华市增量168.9万人

金华市2010年房价指数为9071元，2020年12月房价指数为11911元，十年价格指数上涨2840元，涨幅32%。

本市经济总量GDP：2010年为2095亿元，人均GDP3.91万元；2020年为4704亿元，人均GDP6.67万元。十年GDP总量增长125%。

惠州市增量144.59万人

惠州市2010年房价指数为5556元，2020年12月房价指数为10913元，十年价格指数上涨5357元，涨幅96%。

本市经济总量GDP：2010年为1730亿元，人均GDP3.76万元；2020年为4222亿元，人均GDP6.99万元。十年GDP总量增长144%。

中山市增量129.72万人

中山市2010年房价指数为6122元，2020年12月房价指数为10273元，十年价格指数上涨4151元，涨幅68%。

本市经济总量GDP：2010年为1826亿元，人均GDP5.85万元；2020年为3152亿元，人均GDP7.13万元。十年GDP总量增长73%。

十年来，人口净增长较多的城市，经济发展一般较快，房价涨幅也较大；从人口增量、经济总量、房价水平这几个统计数据可以解释各城市发展水平差异性、经济与人口的聚集度及结构性变化。

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