“劲松模式”引领老旧小区改造，《我是规划师》第四集反响强烈

随着新型城镇化的纵深推进，城市发展由外延扩张向内涵提升转变。以老旧小区为代表的城市有机更新，立足于人民群众日益增长的美好生活需要，对构建新发展格局具有重要战略意义。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出，统筹推进老旧小区综合整治和有机更新，提升环境品质和公共服务能力，建立老旧小区日常管理维护长效机制。

2月9日晚，由市规划自然资源委和市委宣传部、北京广播电视台联合出品的《我是规划师》第四集《当你老了》播出，讲述了朝阳区劲松北社区精准把握居民改造需求尤其是老龄化社区特点，以规划先行、社会参与、城市治理和共同行动为内涵开展老旧小区整治的生动实践。“劲松模式”引发了相关人士的热烈反响和强烈共鸣，他们是街区责任规划师、关注城市更新领域的专家学者，是参与改造的社会企业、引入管理的物业公司，是在老旧小区居住多年的老街坊、组织协调的街道和社区工作人员……下面就让我们一起跟随他们走进劲松小区，感受昔日老旧小区重返荣耀、焕发青春的生动故事。

01

规划先行，专业技术力量全过程指导老旧小区有机更新

“天安门上想问题，田间地头找感觉”街区责任规划师就是这样一个承上启下的角色：贯彻落实北京城市总体规划和朝阳分区规划对于劲松街道的定位与要求，同时发放并回收了上千份居民问卷，“欲知大海，请问渔翁”，充分了解在地居民的需求。前期，我们团队和劲松街道各部门干部组成了30人的“劲松街道街区更新规划”工作组，共同编制街区规划。通过街区诊断，我们发现，劲松北距北京商务中心区（CBD）仅一公里， 西以东南护城河中心线为界与核心区相邻。但是建国后这里是工厂区的宿舍区，街道以居住功能为主，现状56个小区中多为老旧小区，与周边的CBD形成了鲜明对比，历史上形成的整体不均衡不充分的发展矛盾突出。而对表总体规划与分区规划，对这里的要求是建设高标准的和谐宜居国际社区。因此通过街区诊断分析，责任规划师提出了劲松街道以“老旧小区更新”为主导的街区更新模式。

同样是通过研究发现，劲松区域在清初是八大铁帽子王豪格家族的墓葬区，因为种有很多龙松，其中有一棵非常奇特，据载“横荫十亩，支以朱柱百许根”，人称“大架松”。对比劲松街道绿化率低、百姓活动空间缺乏的现状，我们提出恢复“大架松”郁郁葱葱的景象，结合老旧小区更新，补足绿化，为百姓提供活动空间。也是通过上千份问卷的调研，我们发现，老百姓集中反映老旧小区公共服务配套不足；而在走街串巷中我们又了解到，老旧小区中存在着很多闲置空间，包括废旧车棚等。因此建议充分盘活散落存量，利用空间植入百姓需求内容，通过小而精的手段，满足老旧小区居民出门就有理发店、便利店和主食厨房的需求。

在街区规划中，我们将劲松街道按照城市街区原则划分为6个街区，并确定以老旧小区改造和公共服务补足为重点的劲松北街区为首个亮相街区。责任规划师协助街道，坚持规划先行的原则，以街区规划为蓝本，与街道、社会资本共同打造老旧小区的“劲松模式”。

北京有333个街乡镇，每个街乡都有着不同的特征和需要解决的问题。由责任规划师协助街道，坚持以人为本的原则，分析街区现状，对表上位规划，有针对性的进行街区更新，打造街道、市民与专业规划师之间的“铁三角”关系，是实现北京城市整体复兴的重要举措，也是“劲松模式”的真正含义。

——劲松街道责任规划师

城市复兴发展研究中心

主任 田申申

老旧小区的更新改造是城市更新中的一项广泛的基础性任务，是一项长期的系统性工程，一定要以人民为中心，从人民群众最关切、最直接、最现实的问题出发。劲松北老旧小区改造为我们提供了一个民生导向下市场化改造模式的成功范例，后续我们将以“劲松模式”为参考，在老旧小区改造中，从配套政策、技术标准、改造方案、资金平衡、物业运营、实施保障等方面进行不断探索与尝试。

北京楼龄在20年以上的老旧小区普遍存在基础设施老旧、停车空间不足、缺乏物业管理等问题，目前这些缺管失管的老旧小区需要由政府出资开展保洁、绿化、垃圾清运等基本服务。面对量大面广的老旧住宅，仅靠政府财力投入有限，后续的长期管护就更是难以为继。劲松北社区开展 “先尝后买” 的物业管理服务，小区改善投入以社会资本为主，通过对闲置设施进行功能优化，转化为老百姓需要的功能，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化实施改造，初步探索了一套存量资源挖潜、物业运营的综合运营模式。这样的“劲松模式”已被视作破解老旧小区改造瓶颈的一条新思路，是全市老旧小区改造工作在该领域的先行者。

城镇老旧小区改造一头连着民生、一头连着发展，对满足人民群众美好生活需要，同时全面扩大拉动内需，推进城市治理和开发建设方式转型具有十分重要的意义。在老旧小区改造过程中，我们规划师一方面要把老旧小区改造这项民生工作做的有温度、有精度、有深度，扎根社区，主动发掘居民身边的痛点、难点，对失修、失管、失养的老旧小区改造下足“绣花功夫”，积极发挥咨询谏言、沟通协调和宣传引导作用，推动老旧小区更新改造和居民协商共治。同时，我们也要重视对老旧小区潜在盈利空间的挖掘，以物业运营、停车管理、养老托幼等设施的投资作为吸引资本进入的利益激发点，拓展老旧小区公共收入渠道，支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理，帮助老旧小区改造探索可持续的“自我造血”机制。

——北京市城市规划设计研究院

城市更新研究中心

副主任 王崇烈

老旧小区一直是城市更新的重点对象，在劲松北老旧小区改造中，一方面，充分汇集居民需求，通过问需于民的扎实工作，为小区改造设计方案的优化提升、精准施策提供了有效依据；另一方面，引入社会力量探索推进老旧小区有机更新，打破了传统旧改头痛医头脚痛医脚的弊端，通过建立改造提升长效机制，持续解决老旧小区的老大难问题，切实提升老百姓的获得感。

在我看来，“劲松模式”下的老旧小区改造有两方面经验值得总结。第一个是“硬件”升级，看得见的改善环境。特别是适老化改造，织补便民服务和公共活动空间，增加电梯、邻里食堂、便民商店、绿化环境、活动场地……让在这个建设超过40年的老社区有了新面貌，居住生活更便利、更舒心。第二个是“软件”再造，建立了老旧小区改造的良性长效机制。政府让利，将社区的低效房产交给企业改造经营，盘活存量资源；企业微利，让居民得到实惠的同时也保障长期可持续；居民“先尝后买”，逐步养成了付费享受服务的意识，物业费收缴率已经超过了80%。

可以说，“劲松模式”就是老旧小区更新改造和基层治理的充分融合。整个过程中，政府、物业企业和居民互相磨合、一起商量，共同维护。为了美好的生活，真正称得上“人人都是规划师”。

——市规划自然资源委学习实践班

王姗

在改造过程中劲松街道责任规划师团队上承北京城市总体规划、朝阳分区规划要求，诊断分析街区问题，制定街区更新规划，真正将规划贯彻落实到基层治理和街道项目中，推动劲北社区示范区落实“带项目规划”，实现了“一张蓝图绘到底”。驻场规划师通过社区在地工作，将自己视为社区一员，参与居民活动，研究居民习惯，理解居民需求，以居民意愿为核心进行规划设计。正是这样的“沉浸式设计”，让规划设计更有深度，也更有温度。

随着城市更新时代的到来，减量发展刚性要求下，存量规划阶段，规划不再是宏大叙事，规划师也不是在一张白纸上作画，而是通过全面摸排调研、统筹利用资源、凝聚各方力量，聚焦细微处与群众关心处，以“绣花”功夫精雕细琢，进行存量有机更新。这体现了两方面的趋势和要求：一方面，规划师要越来越多地走到基层，和老百姓打交道、做朋友，提高城市规划设计水平和精细化治理能力；另一方面，人人也都是规划师，通过共建共商共治，建设美好家园。

“劲松模式”为我们推动实施城市更新计划、深化落实责任规划师树立了样本范例，未来将紧抓朝阳区“两区”建设契机，继续发挥规划引领作用，以点带面，以线串联，推动以需求为导向的城市更新生动实践，不断提升城市精治共治法治水平。

——市规划自然资源委朝阳分局学习实践组

在“劲松模式”中，我们看到了落实新版总规、层层传导目标方向的“系统性规划”对于推动城市更新、实现高质量发展的重要意义。习近平总书记在2017年视察北京时指出“城市规划建设做得好不好，最终要用人民满意度来衡量”，也正是通过“走访调研摸需求、面对面沟通强共治、存量挖潜补设施、公众参与同设计、综合推进保落实”等“沉浸式设计”、“全链条服务”，“劲松模式”才能真正让居民有更多获得感，为人民群众创造了更加美好的幸福生活。

“劲松模式”老旧小区改造是规划视角从宏伟目标蓝图向精细化、面向实施的行动指南转变的生动实践，正是因为责任规划师及专业规划设计人员深入社区调研，长期跟踪服务，将自上而下落实总体规划目标定位与自下而上“以人民为中心”紧密结合起来，才真正打通了规划实施落地的“最后一公里”。作为一名基层一线的规划工作者，未来我将结合本职工作，尽自己所能为朝阳区责任规划师搭好台、服好务，继续推动发挥责任规划师在城市更新乃至社会治理中的专业技术力量，助力实现空间资源的优化配置和社会、经济、生态、安全等多维目标的统筹，让城市空间更有设计感，让百姓生活更美好。

——朝阳分局规划编制与城市设计科

副科长 郑璐

02

以人民为中心，发挥党建引领作用，构建共建共治共享社会治理新格局

老旧小区综合改造是一个系统工程，街道工委、办事处和社区居委会突出党建引领，推动共同参与。改造中，我们推动打造政府、政策性金融机构、社会力量高效协同的工作机制，以规划布局引导、以老旧小区改造筑基，探索城市级、整体化的城市更新模式，促进全域各类基础设施和公共服务设施等更合理配置，实现城市肌理再造和空间优化重塑。

改造后，劲松北社区迎来了巨大的变化。一方面，居民的生活便利性和安全感得到极大提升，一年以来，社区未发生一起入室盗窃案件，未发生一起老年人被诈骗案件。居民足不出社区就能满足生活所需，涉及环境类接诉即办案件同比下降约60%，人民群众幸福感大大增加。另一方面，居民也有了更强的“主人翁”意识，更加关心社区建设、主动参与社区治理，在每周组织的睦邻会、社区公益课和垃圾分类等活动中，参与踊跃、建言献策。同时，通过周末电影、跳蚤市场、书画插花培训、趣味比赛等丰富多彩的文化活动，邻里感情更加温馨。在此基础上，我们进一步推进落实居家养老，通过为高龄老人家庭安装“一键呼”、无障碍设施改造、志愿者上门关怀等措施，不断提升居家养老的幸福感和舒适度。

——劲松街道武装部部长

城市管理办公室主任 何海军

每一处改造，责任规划师、设计师都带着规划图来征求我们的意见，社区书记、楼门长、群众代表、物业还有我们各党支部代表都参加，通过协商探讨我们的建议也能被广泛地采纳。大家认为我是主人了，都在认真地为小区改造提出意见。现在小区的变化确实太大了，我们居民的获得感、幸福感、安全感都大大提升了。

——劲松北社区第十一党支部书记

谢和平

劲松居民有一个朴素的愿望，生活可以更美好更舒心。作为社区的主人，什么样的生活算是美好的舒心的，他们有自己的想法。然而多数居民不善于表达，或者没有途径表达。对于这些未能发声的居民，研究他们的行为，理解他们的需求，通过多轮的现场踏勘，对社区的每一个边角空间，每一处细节都做了详细记录，并扎根到社区里，深入洞察居民的行为习惯，挖掘居民行为背后的真正诉求，让他们的愿望得以落实，是我们这些规划设计师重要的职责。

研究的过程是漫长的，小小的社区，虽然不如很多重点项目那样宏大，却承载着无数居民的记忆和希望。示范区建成后，居民们笑了，因为他们的需求被“听见”了，被“看到”了，被理解了，很多美好的记忆被留下来了。于是我们也笑了。

——愿景明德（北京）控股集团有限公司

产品中心总监

劲松北社区规划设计负责人 凌雪

老旧小区改造后，楼下的花园曲径通幽，头顶密密麻麻的电线也没了。还有了智能车库、老年食堂、理发店、“缝缝补补”、面包店这些便民服务，包括改造后的美好会客厅开展了多项活动，在疫情期间发挥了很大作用，社区为我们开办了老年人健康知识讲座、智能手机使用讲座等等，从物质空间改造到精神生活都丰富了。楼下的无障碍坡道也重新做了防滑、装了护栏，不少人家里也装了无障碍设施，洗澡上厕所也安全了。现在住在这个小区，特别有幸福感。

——劲松北社区209号楼住户

刘素英

78年我就搬到了劲松小区，当时我才三十几岁，住在劲松是个特别荣耀的事。四十多年过去了，我也和劲松一起变老了。这次的老旧小区改造，不光发问卷征集了我们的意见，还开了好多次会，把规划图纸拿出来和我们一起商量，听到了我们居民的呼声，真正体现了居民的共商共治。现在衣、食、住、行方方面面都提高了，解决了我们老年人特别迫切的后勤保障问题，我们特别满意，希望有生之年小区越来越好，我们的生活越来越幸福。

——劲松北社区“老年同乐会”会长

王金霞

以前我们社区居民家里的水管、马桶要是坏了，只能打楼门口贴的小广告上的电话，价格不合理不说还经常修不好，老年人有时还会被欺诈。自从物业进驻后，家里有什么事，打个电话3、5分钟，物业就上门服务了，有一次我家漏水严重，报修以后我人还没赶到家，物业人员先到了楼下等我。进门后，又是检查又是舀水又是拖地，尽职尽责、热情周到；平时如果不涉及更换配件，物业维修都还是免费的。我们小区40年来，第一次有了物业，这种变化和感受太深了。

——劲松北社区退休老干部

朱振

社会力量参与，“双过半 ”模式引入物业服务。看到《我是规划师》第四集《当你老了》，十分震撼，劲松社区整体属于老旧小区，老年人占比百分之四十左右，其中空巢老人又占老年人比例的百分之五十，改造中劲松引进了物业公司进行规范管理，对居民的生活起到了积极的作用，小区的绿化、保安、保洁、维修有人负责的同时，还能给老年人提供一定的关怀和服务。作为物业公司的一员，未来我将会更好的为社区居民服务，让他们老有所依、老有所养、老有所乐，度过一个祥和的晚年。

——劲松北社区和家物业服务中心

刘建锋

我和我爱人在劲松租房开理发店几十年了，原以为改造后环境提升了，我这居民习惯的老手艺却留不下来了，和居民这么多年的感情，想想都挺舍不得。没想到2019年改造那会儿，规划师、设计师按照大家伙儿提的生活需求，专门把我这处理发的空间给留了出来，还搬到了交通更方便的地方，而且有了更大更亮堂的正规门店，环境好了，客人更舒心了，来找我理发的人更多了，我的收入也比以前提高了。现在社区里不定期为居民提供免费服务，我每次都是主动要求参加，遇到老人行动不便的，我就上门服务，也特别感谢大家伙儿对我的认可，想着多为大家做点事。

——劲松北社区美好理发店

申师傅

03

形成朝阳经验，复制推广老旧小区改造“劲松模式”

朝阳区住建委党组成员、副主任  王国庆

作为住建部科技示范项目，劲松北社区改造项目成效得到了广泛认可。“劲松模式”作为老旧小区改造的样本模式，具备以下几点参考意义：一是“引进来”——引入社会资本打造全链条服务范本；二是“扶起来”——政府适度扶持助力企业自身资金循环；三是“活起来”——企业可持续发展打造“韧性社区”；四是“好起来”——以需求为导向让居民共享成果。北京市委十二届十次全会明确提出“劲松模式”是基层治理的大突破，是小切口见效快的重大创新，要不断总结、完善，加快全市推广，并将推广“劲松模式”列为全市2020年改革任务。“劲松模式”探索出老旧小区自我更新的可能性途径，提供了老旧小区改造治理中的一个样本模式，也为社会治理精细化展示了精治善治的“朝阳经验”。

西街南大门改造前

西街南大门改造后

209小花园改造前

209小花园改造后

百年义利改造前

百年义利改造后

彩虹车棚改造前

彩虹车棚改造后

儿童活动区改造前

儿童活动区改造后

架空线入地改造前

架空线入地改造后

劲松园廊架&健身步道改造前

劲松园廊架&健身步道改造后

小公园座椅靠背及扶手

社区无障碍坡道及标识

04

脚踏实地加油干，持续推动实施有机更新，永葆城市生机和活力

北京大学建筑与景观没计学院代理院长  李迪华

第一，劲松北社区改造选点具有典型性，问题和矛盾突出，改造难度大，改造需求迫切。第二，劲松改造体现了制度改革与政策创新的力量，传递了2019年中央十八部委关于充分发挥有效市场和有效政府作用，推进“基本公共服务领域补短板、强弱项和提质量”的政策要求。第三，体现了市场的力量，因为得到政府信任的企业资金、技术和管理服务的参与，可以说首次在老旧小区实现了“一揽子方案”的兑现，探索出了一套切实可行的老旧小区治理（不是简单的“更新”）方案和经验。第四，体现了设计的力量，居住小区环境改造需要高品质的专业设计，劲松小区改造中在无障碍设计（如居住楼出入口、游园入口空间）、助残设计（如康复设计师）、适老设计（电梯、步行道、座椅）和特定场地需求（如室外晾衣杆等）等方面创造了大量精心设计的细节。第五，体现了居民参与的力量，“民生无小事，人人长着自己的嘴”，如何做到“求同存异”让更多的人满意，艰辛细致的居民参与是全世界解决同类方法的钥匙，这种参与需要专业设计力量的持续沟通，需要时间沉淀。劲松项目已经做到几近卓越的程度。

劲松北社区党委书记

陈波

百姓的呼声和期盼是劲松北社区引入民营资本进行老旧小区街区更新的出发点。四十年老旧小区留下很多难点、痛点，这是个体思想的碰撞、是既有生活习惯的改变、是各方利益的重塑，难度可想而知。

劲松北社区示范区的打造，是一次全新的探索，社区党委在劲松街道党工委的领导下，坚持党的领导，创新工作机制，发挥“党建共同体”和社区“三级议事会”的作用，从居民的需求出发，从设计方案、现场施工、后期维护等全面引入居民监督，更是通过业主“双过半”确权，引入专业物业公司进行后期维护运营，使得老旧小区焕发新的活力。

《我是规划师》从独特的视角解读社区老人的困境，使我们倍感责任重大。目前的改造成果只是劲松北社区的一小部分，距离整体的改造成功，还有很多的工作要做，还有很多问题要解决。路虽难，行则至。我相信在党的领导下，紧紧依靠群众，劲松北社区的明天一定更加美好。

市规划自然资源委学习实践班 

王如昀

家家都有老人，人人都有老的时候。这一期《我是规划师》关注“当你老了”，在进入老龄化社会的当下激发了每个人的共鸣和反思。劲松小区所探索出的“劲松模式”，表面上看似乎是“当你老了”后老旧小区适老化改造的问题，但更深层次的是“当城市老了”应该怎么办？

“城市老了”是城市发展规律。劲松小区是70年代建设的住宅区试点，当年是北京甚至全国的一种住宅区范式，代表了当年的先进水平。但城市与人一样，经过几十年的岁月变迁，这些小区在布局和配套上都已经无法适应现今的需要，被贴上了“老旧小区”的标签。早在1923年美国社会学家伯吉斯也提出了“同心圆理论”，城市发展呈现出老城衰败和郊区蔓延的新特征，可见“城市老了”这一规律在全世界都是普遍存在的。

“城市老了”，规划要主动作为。在美国，政府在内城衰败过程中没有太多作为，早期建设的居住区逐步成为贫民集中、犯罪率高的地方，美国人甚至闻“downtown”色变，这是资本主义的发展逻辑所决定的。但是，我们的发展逻辑不一样，我们坚持发展为了人民、发展成果由人民共享。规划不作为是最大的失职，作为规划自然资源工作者，必须要主动作为，着力解决城市发展过程中的不平衡不充分问题，不断实现人民对美好生活的向往。

规划引领补短板，给城市“减龄”。十九届五中全会明确提出实施城市更新行动，为今后一段时间城市工作指明了方向。如何给城市“减龄”？需要从人民利益出发，围绕“七有”目标“五性”需求，坚持规划引领，在全面摸底的基础上，在老旧小区人居改造、居住社区设施补短板、城市基础设施更新等方面形成台账，明确实施步骤和资金来源，扎实推动实施。作为规划自然资源工作者，必须脚踏实地加油干，帮助这些曾经衰老的区域重新焕发出年轻时的神采，永葆首都城市的生机和活力。

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