政府力压涨势，新房政下房价走势何去何从？

新加坡政府为什么突发房产新政？

相信前段时间最热的话题应该是美朝峰会了吧

新加坡自掏腰包$1630万新币来保障峰会的安全和顺利举行

COE 价格降到8年来新低

额外支出和收入减低需要加税来补贴家用？？哈哈，开个玩笑，这些都不是最根本的原因

重点来了，新加坡金融管理局负责人MrRavi Menon,在今年7月4号的2017/18的年会上指出几点：

-新加坡房价在过去几年得到了有效的控制

-自去年第二季度起房价已经起涨了9.1%

-这几乎轻松抵消了从2013年中到2017年中，4年房价下跌的11.6%的幅度

-房地产成交量过去12个月比去年同时期增长了25%

-新房贷12个月比率比前一年增长了34%

-房产复苏是可以的，但不能脱离经济发展轨道的涨幅

-经管局要确保市场的稳定

其实根本原因是连发多个政策调控好不容易在2013年中控制下来的房地产市场4年降低11.6%的降幅，压得这么辛苦的成果在1年内轻松破功，一路飙涨，颇有势不可挡的趋势。热钱不断流入，新加坡的政府与经济稳定，汇率相对稳，房贷利率低，对比其他亚洲国家如马来西亚与泰国的政局不稳，香港的高房价和对外国人征税33%，中国大城市的限买限卖投资局限，在有限的选择中，新加坡正吸引大批投资热钱涌入，如果不加以控制，新家坡经济会被高房价泡沫击垮，所以在萌芽上升阶段，稍加控制是很有必要的。

不同以往，暗示放风声几个月再发布调控，7月5号晚上，也就是年会的第二天，新房产调控政策发布，增加买家额外印花税和降低最高银行贷款比例来稳定房地产市场，两个目的：降低热度和使房地产的增幅尽量与经济增长同步。

1）增加买家额外印花税，除新加坡公民和永久公民的第一套房产税率不变外，其第二套或以上及外国人额外税增长5%，公司买家额外税增长10%；在调控之余保护刚需。

2）降低最高银行贷款比例，整体降低5%，也就是首付需多付5%

需注意的是组屋的建屋局贷款（HDBLOAN）比例保持不变。居者有其屋，政府做得还不赖。

回到正题，新房政下房价走势何去何从？

那还得从以往的房价调控政策说起..

2009年中开始，新加坡房产开始了长达4年的飙升阶段，政府不断的出台调控政策：

2010年2月，一年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例降低；房价还是一路高涨

2010年8月，三年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例进一步降低；房价还是继续涨，涨势稍微有点放缓

2011年1月，卖家税调整到了4年，并且调高了比例到了最高16%，贷款比例进一步降低;房价还是继续涨，涨势有点放缓

2011 年12月，开始实施买家额外印花税；这次之后的房价平稳了几个月，但经过一个季度的消化后，房价还是继续涨

2012年10月，贷款比例进一步降低，最高贷款年限调整为35年；房价还是继续涨，涨势有所放缓

2013年1月，调高了买家额外印花税；房价还是继续涨，涨势有所放缓

真正有效的措施是在2013年6月发布的总贷款比率不得超过收入的60%的这个比率的政策（TDSR）后，房价算是真正的控制了下来，我可以想象新加坡政府终于可以长舒一口气，感叹一声：终于！

所以这么辛苦得以调控的接下来4年的房价回调成果，在去年3月，政府4年来第一次的放宽房产政策，把卖家税从4年调整到3年这一点点松动的政策后，买气慢慢聚集，发展商摩拳擦掌，房价慢慢回稳到开始飙升，短短一年几乎收复池城。其实政策松动并不是房价止跌回稳的根本原因，市场见底是有迹可循的，我会另外开篇讨论挖底部金矿的秘密。

那新房政下房价走势何去何从呢？

我觉得有一定影响，也许会需要一段时间消化，但房价还会上涨，只是速度会放缓。

原因有5：

1.7月4号经管局年会上明确表示房产复苏是可以的，但不能脱离经济发展轨道的涨幅，意思就是涨可以，但希望是细水长流，慢慢涨

2.参照以前的调控经验，调高买家印花税和调低贷款比例只会放缓增幅，并没有太致命的遏制作用（参照2010年2月到2013年1月的6次调控）

3.调控后，发展商已经开始减价

有些新项目的开盘价位更给力一些，例如位于乌节路的Martin Modern（玛庭豪苑），从两房的208.22万新币直降10万，到197.62万起;这对有些买家实际是有利的，买的价格便宜一点，这对于有能力的买家来说还是很有吸引力的

4.对于新加坡人和PR刚需买房第一套的影响并不大，而这些人也不在少数，刚需的成交量不会有太大影响，有些性价比高的新盘项目例如Riverfront Residences，从7月5日紧急开盘卖的511间单位，到7月17号为止卖的607间单位，新政过后的1个多礼拜，卖了近100间的成交量还是很不错的。

5. 去年到今年6200个被集体收购的家庭需要自住或投资的房产，每个家庭平均拿到大约300万新币，相当于20000个潜在买家和180亿新币集体收购市场流动的资金，房产交易量接下来还是很有支撑的

总之，新加坡稳定的环境，低利率，相对高的租金回报，供求之间地小造成的相对需求大，对自住增值和房产投资都有一定的吸引力，长期的大方向是向上的。房产的魅力，在于其抗通货膨胀的保值增值能力，利用贷款的相对高增值回报和租金回报。如果有谁问我值不值得付这个额外税，那我的答案是肯定的，因为这个答案是我的经验给的，是我这些年看到这些房产新政后，太多的人后悔第一次加额外税，或第二次加额外税的时候没有出手，而我也有一些眼光长远的朋友照买，那时加税的价格已经比现在的市价还要便宜了。

有句话说得好，Be greedywhen others are fearful - 在别人惧怕的时候贪婪些。共勉之。

作者个人微信号：susie77808

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