解析 | 2018中国上市房企百强榜：“高质量增长"是王道
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。
5月25日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2018中国房地产上市公司综合实力榜TOP100》正式揭晓。
这是该榜单连续第11年发布，但每年有新的特点和内涵，不仅仅体现在座次上的排位变化。
比较近五年上市房企部分核心测评指标均值（表1），我们会发现一些有意思的现象：虽然上市百强房企的收入、总资产规模仍在增长，但增速慢下来了；房企平均负债率更低了，资产负债率为近5年最低点；净利润却步入上升通道。
当中小型黑马还在规模赛道上拼命搏杀时，房企大象们已经纷纷开始寻找自身的安全边际，战略重心已从“增长速度”转移到“速度和质量并重”上来。
这是一个强烈的信号，中国房地产的“高质量增长时代”已经到来。
表1 2013-2017年上市房企部分核心测评指标均值比较
单位：亿元
数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心
王座易主，头部竞争加剧
本次榜单的一大看点，是上市百强“王座”十一年来首次易主。万科让出了10年的王座，中国恒大首次封王。
万科屈居第二，碧桂园紧随其后，列第三位。中国海外发展、保利地产和绿地控股分别居于第四到第六位，华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列第七至十位。
从榜单前十位房企的过往“战绩”来看，只有华夏、融创、龙湖曾被甩出前十外，其余近5年均为第一阵营的常客，各有浮沉，互相胶着，竞争之激烈，可见一斑。
为了保持规模优势，前十位房企的负债率大部分比较高，高于上市百强均值。其中，万科、华夏幸福、融创、碧桂园、恒大等5家企业的资产负债率均高于80%，而2017年末，上市房企资产负债率均值为65.05%。
龙头房企为了保持规模优势，不得不通过各种途径拿地，增加土地储备。截至2017年底，上市房企存货总计8.96万亿元，其中，存货超过1000亿元的有28家，较去年增加一倍，超过三千亿的有6家，分别为恒大、万科、绿地、保利、碧桂园和融创，而这些企业全部进入本次测评榜单的前10位。
表2 2014-2018年部分入榜企业名次变化
数据来源：CRIC、中国房地产测评中心
大象起舞：要规模，更要质量
2017年，中国恒大实现销售金额5009.6亿元，同比增长34%。万科2017年实现销售金额5298.8亿元，同比增长45%。从规模和速度上，“老二”万科更胜一筹。不过，百强榜单不是规模和速度的争夺，而是增长质量的比拼。
2017年，中国恒大在“规模+效益型”战略和“三低一高”经营模式的指导思想下，恒大转型效果显著，规模和效益齐头并进，归母净利润大幅上升378.73%，达243.72亿元。
整体而言，上市房企的发展步伐变得更加稳健。虽然经营规模绝对值仍在上涨，但增速持续放缓。在各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值增速均出现回落，分别较上年下降0.66和23.12个百分点。而同时，净利润均值增速较上年提升3.88个百分点。
房企对财务的稳健性也更加重视。在2017年业绩发布期间，“降负债”成为龙头房企高管们的口头禅。
上市房企评测数据显示，2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行，债务风险整体可控。从长期偿债能力指标来看，2017年末，上市房企资产负债率均值为65.05%，较2016年末下降0.29个百分点；净负债率均值为89.87%，较2016年末下降1.45个百分点。从短期偿债能力指标来看，上市房企流动比率均值为191.91%，较2016年末下降9.10个百分点；速动比率均值为81.53%，较2016年末增加0.06个百分点。
稳健步伐的同时，负债下降，利润提升，最终形成了房企增长的高质量。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。
高周转仍是规模增长的不二法门
2017年，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末，上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39，流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31。
龙头房企的选择更具风向标意义。从企业周转与盈利模式的选择来看，2017年大型房企更倾向于高周转模式，如万科、恒大、碧桂园、保利、绿地、华润、龙湖等总资产周转率均高于行业平均水平。这种高周转模式的选择背后主要的原因是高周转可以带来规模的急剧扩张，而规模则意味着可以更便利地获取各种资源。
碧桂园是高周转的极端案例。今年4月，碧桂园一周连发三文件强推高周转，要求设计院通宵出图，3个月内开盘的项目奖励20万。这一做法震惊了行业内外。
周转率直接影响着经营效率。根据上市百强评测数据，2017年约12%的上市房企为高速周转型企业，约23%的上市房企为平稳经营型企业，两者合计占比约为35%，较上年降低14个百分点。与此同时，低速周转型和落后经营型企业占比则分别为16%和49%。由此可见，部分上市房企没能适应激烈的市场竞争，运营状况在年内有所恶化，落入第四梯队。
多元化潮起，长租公寓成新“风口”
随着中国的房地产市场步入存量时代，传统住宅业务销售受局限，单一“卖房”模式难以为继。不少上市房企加大转型升级，寻找利润增长点，从单纯住宅向服务延伸，从提升产品力到服务运营升级，从科技、健康、消费等跨领域合作，到全产业链业态布局，在多元化的道路上越走越远，企业的多元化属性越来越突出，谋求从单一的地产开发商转型为综合运营商。
融创在上海打造“桃源+”战略，搭建链接文旅、商业、产业、健康、养老等多维度的“桃源生态”。万科基于其住宅开发和物业服务固有优势，进一步确定租赁住宅为核心业务，并积极发展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务领域。华润置地将通过城市更新、城市代建代运营、产业创新三大战略，以消费升级、智能制造切入产业升级再造，其深度布局与生活细细相关的多元业务领域。
目前，上市房企多元化布局主要在长租公寓、文旅、教育、产业城镇、物流地产、轻资产、特色小镇、养老地产等领域，同时更具潜力的新业务仍在不断挖掘出新。
根据企业年报数据，TOP100上市房企中有80%以上的房企布局商业地产。除此之外，康养、文旅、产业城镇、租赁等领域也成为发展重点，TOP50上市房企中，涉足上市四领域企业比重较高，占比均在30%以上，其中涉足康养、文旅领域的企业占比分别为40%、48%，而涉足产业城镇领域的企业占到了50%。
同时，物流地产、城市更新、生活社区服务等业务领域近年来也逐步成为热点，占比分别为22%、22%、14%。相较于TOP100，TOP50的上市房企多元化占比更高，领头上市房企的多元化属性更加突出，成为房企多元化拓展的排头兵。
在国家租售并举精神指引下，长租公寓成为一个新的风口。2017年房企开始大规模进入长租公寓领域，如华润、旭辉、万科、碧桂园等众多房企先后发布租赁业务战略。
在相关政策的支持下，各家房企也开始尝试发行长租公寓类资产证券化产品，如保利在2017年10月成功发行国内首单央企租赁住房REITs，招商蛇口于2017年12月注册了银行间市场的首单长租公寓ABN，总规模200亿元，旭辉领寓亦于2017年12月底成功获批发行首单民企长租公寓储架式权益类REITs。
2017年因此被称为租赁市场元年，从政策红利的大力释放到市场空间的巨大潜力，都表明我国的租赁行业正在迈入一个全新的时代。
以下为2018中国上市房企百强榜及各分类榜单明细>>
来源：乐居财经
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