李铁：从城镇化视角来看，未来房地产还有非常大空间

李铁中房网 2022-04-26

2018年8月28日，以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开。中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在会上发表了题为《从城镇化的视角来重新认识房地产》的演讲。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁

李铁：现在大家谈房地产色变。在当年我们提出城市化的大前提是所有的工业严重落后，那个时候的彩电冰箱面临的问题和现在的房地产几乎是一样的。十六大的时候提出城镇化，是希望城镇化的八千万的家庭要有八千万个住房，就可以有八千万套彩电，八千万套冰箱洗衣机。实际上，随着城镇化的发展，很长时间我们没有听到过彩电冰箱严重滞销。所以，如果实体经济没有和房地产经济连接在一起的是什么样的？现在，在城镇化大趋势的情况下我们对于房地产又应该要有怎么样的思路？

第一个，中国房地产是否饱和？

我们现在房地产住房面积大幅度提高，人均达到40.8平方米。还有一个观点认为我们已经超过了发达国家，那我们的房地产是否饱和了？是不是已经到了平衡发展阶段了？我觉得我持有不同观点。实际上我们的城镇化潜力还没有被完全释放，统计上有很大的问题，全国的居民人均居住面积是40.8平方米，可是如果细算的话城镇是50.9平方米，农村是33.9平方米，这个是城镇提高了，农村压低了。

第二个，未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。城镇化率以每年1个百分点增长到2030年，城镇人口约10亿，从不同的地方来到城市他们的住房需求要不要解决呢？每年大概应该有1000万人的进城，到了2030年我们还有一个多亿，这是空间大挪移对房地产产生什么影响呢？这意味着，房地产不是到头了，还远远没有到头，还有巨大的潜力没有发挥。此外，我们城镇住房平均寿命低，农村更低，也就是说住房质量未来还要更新和改造，除了空间挪移以外，我想建筑业房地产行业还要承担巨大的存量，城乡改造和农村住房的拆除是势在必行。

第三，消费升级对住房需求的影响。虽然城市人均住房面积增加了，但是根据国际上城市化发展的规律，我们城市核心住房改造的能力在减少。比如说北京大量的住房都在郊区在新建，那拥有二套住房来解决住房的压力是一个刚性的选择。就是说在都市圈城市中心地区的核心区二套房是改善住房的刚性需求，这一点是经过长期调查得出的结论，而不是凭空想象的。20多年前去巴黎的时候，在市内有一个小的房子，在郊区有一个大的房子，这种情况是非常普遍的。北京现在93%的住房是建在五环以外，那这种从五环到六环到七环也是房地产格局的空间变动，这也是我们要重视的空间变量之一。

第四，住房的投资属性在强化。现在宏观政策上是在限制房地产，但老百姓有闲钱还是不愿意放在银行和股市，还是愿意放在购买住房上。这是我们自己一个最清醒的选择，为什么大家愿意购买住房呢？就是因为城镇化的大趋势，城镇基础设施投入和改造预示着土地在升值。因此投资性需求不是投机性，因为投机性已经被限购限贷，我们现在调查的城市存量的住房，房地产调控不是一天两天了，而是很多年了，现在大量的投机性住房购买已经不现实，那么投资性住房是城市居民消费的一个非常合理的选择。

第五，买房置地是中国长期的历史传统。我们不能否认农村人结婚了买房盖房，城里人结婚买房，我们能否认这样的趋势吗？所以这个趋势那就意味着在空间大挪移的情况下，在城镇化加速的前提下，在城市需要更新改造的前提下，住房市场还有非常大的发展空间，所以说房地产市场衰落的我说这个判断是不成立的，只是暂时遇到了困难。

所以对房产地，我有一个空间的判断，就是冰火两重天。但现在往往关注了火而忽视了冰。

首先，一线城市和部分二线城市房价高速上涨的原因是什么？不是房产商提高价格，而是这个城市的公共资源抬高了这个价格，是全国14亿人的收入在提高，有3亿人的中产阶级，而这三亿人在住房一定有他合理的空间，在这个地方房价上涨是正常的。比如北京四环内40多家三甲医院，上海广州深圳也是如此。

第二，在房价上涨地区人口调控政策导致住房供给不足。很多政府说不愿意盖那么多房子，否则盖了那么多房子就有很多人进来，就需要有很多的财政政策支持。这是一个利润问题，而正是因为这个问题才导致了一线城市，特别是北上广因为人口控制增长而不愿意提供更多的中低收入人口的供给性住房，这也是导致了我们更多地关注房价问题。

第三，三四线城市房地产积压明显，这和90年代的家电积压是一个问题。在三四线城市是政府和市场双向推动的，放大超出平均的预期。所以我判断，城乡住房供给将发展比较大的变化，城镇住房空间会增加，另外农村的住房闲置严重。这部分资源闲置要通过什么方式要解决呢？这正是我们面对的空间结构不足的问题。所以农村住房上的空间变化也会对全国的住房市场产生影响。过去农民挣了钱回家盖房子，现在为了孩子的教育、老人的医疗、结婚必须要到城镇去买房，这样的话意味着三四线的城镇将会有较大的空间，但是前提是大政策的调整，和整个宏观经济空间结构形式的变化。

所以未来都市圈发达的城市区房地产需求会进一步增长，我们可以看郑州武汉的人口上升的曲线。

第四，住房的郊区化也是一个大的趋势。我特别要说明，现在的政策出了问题都是关注主城区的价格。在全世界的城市，随着从主城区到郊区房价是逐渐下跌的。其实我们空间上的调节功能已经远远超过了日本，可是我们很少几乎很少动过这种资源，原因是什么？因为我们的城市不是一个狭义上的城市，是一个行政区，城市之间的竞争是区域性的竞争。比如说北京，北京的城市不是仅仅包括北京主城区，这个辖区内一个政策不能盖房子，就没有办法调整住房资源，所以我们大量的角色都是从城市中心城区去考虑住房问题，忽视了辖区的广阔的空间。所以本来是城市中心区向郊区距离变化的过程当中，可以不同的住房空间包括小城镇解决房价问题，可以随着产业服务业的提高可以提高轨道交通，但城市把重点的都投入到主城区，那就忽视了城区的功能，那么住房就改善不了供需需求，大家把眼光都盯紧了租赁住房。我们和世界上其他的发达国家进行比较的时候我们城市轨道交通是0到100公里，其他国家平均是2到3000公里的轨道交通，沿着公道交通才形成了不同的城市空间布局，这是我们的情况。

所以我们进一步判断，房地产是空间不平衡的问题，政府和市场双重推动放大了房地产的供需波动。一些地方政府受财政利益的制约，放大了房地产空间结构的不平衡，导致需求不明显的地方供给严重过剩。一线城市行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低手术的人口对高价住房的过渡关注。房地产供给在局部地区的过渡放大，导致了消化周期家常，影响到地方政策面临着财政和增长的巨大压力。

因此，未来房地产有非常大的空间，空间的变化大家千万不要悲观，我信心满满。