百城住宅库存继续反弹，四季度去库存成关键词

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至10月底，其监测的100个城市新建商品住宅成总量为43719万平方米，环比增长0.5%，同比减少2.9%。

从过往数据来看，9-10月全国百城库存数据持续上涨，一方面说明供给规模较大，而市场去化效果一般。从另一方面看，库存规模增加在一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间。

易居研究院预计，11-12月份各地预售证发放节奏会加快，供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹，住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。

百城库存连增两月

100城库存方面，同比跌幅持续收窄。报告显示，截至10月底易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43719万平方米，环比增长0.5%，同比减少2.9%。观察历史数据，2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道。

从城市结构来看，一线城市近五个月库存明显增加。报告显示，截至10月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2502、22352和18865万平方米，环比增幅分别为5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分别为15.4%、-6.4%和-0.7%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-10月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然保持同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。

从城市排行来看，58个城市库存低于去年同期水平。报告显示，10月份100个城市中有42个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68%、56%和46%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中有58个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、安庆和南通的同比跌幅较大，跌幅分别为41%、32%和31%。

推盘积极性依然较高

从100城预售方面来看，同比增幅较为明显。报告显示，10月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4742万平方米，环比减少15.4%，同比增长54.6%。总体上看，10月份房企推盘节奏要弱于9月份，但同比增幅是比较明显的。易居研究院分析认为，10月份预售证管控相对偏松，这也利好房企产品促销。而从购房者角度来看，近期房源可选的机会也在增加。

从100城成交情况来看，表现弱于预期。报告显示，10月份100个城市新建商品住宅成交量为4511万平方米，环比增长3.0%，同比增长11.4%。总体上看，10月份市场走势弱于预期，虽然供应规模较大，但成交成色不足。

供求关系方面，10月份保持供大于求态势。报告显示，10月份100个城市新建商品住宅供应量为4742万平方米，而成交量为4511万平方米。在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月份首次出现供大于求态势，10月份继续保持此类态势。

存销比开始走出历史底部

从100城存销比来看，新房库存仅用9个月就可以消化完。报告显示，10月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月，该数值相比9月份9.2个月基本持平。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位水平，即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

从结构分类来看，一线城市去库存周期最大。报告显示，10月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.8、9.1和9.1个月。相比9月份11.5、9.0和9.1个月的数值，一线、二线城市存销比有所扩大，而三四线城市则持平。

横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前9个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，易居研究院认为，三四线城市的存销比探底已基本完成，四季度将面临反弹的可能。

城市排行方面，16个城市的存销比小于6个月。报告显示，经历了本轮去库存政策消化期，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有15个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有66个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

在此类城市中，有部分城市的存销比数据相对偏高，比如说香河和厦门等。其中对于厦门市场来说，市场交易表现一般，所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大。

100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。

32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：严跃进

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