学区房什么时候会“凉”？

近日，“深圳大卖家一次性甩卖23套顶级学区房”的消息刷屏了，让学区房是否会降温的话题再次被关注起来。

据深圳联合产权交易所公布信息显示，确实有这批所谓的顶级学区房挂牌。百花片区长城大厦某一业主名下的23套房产转让，挂牌期满日期为11月12日，单套价格在938万元到2653万元之间，总挂牌价约2.5亿元。

尽管这个大卖家并不是想象中抛盘的“炒房客”，而是浙江省机关事务管理局这样一个政府单位。但也无法阻止市场的猜测——是不是连这样背景的业主也认为学区房的“升值潜力”已经到头了，不如出售以回笼资金。

这样的猜测并非空穴来风，事实上，今年以来，多地重拳出击整治学区房炒作行为，让学区房以往的“光环”正渐趋暗淡。

  年内多地整顿学区房炒作

最近一段时间，包括河北、山东、浙江、安徽、辽宁、海南等省份内的多个城市已下发楼市调控文件，内容均涉及整顿学区房炒作。

业内人士指出，各地对学区房整顿导向是非常好的，从过往经验来看，对二手房炒作较多的就是学区房，这样的整顿，可以对二手房和学区房炒作进行精准的调控。

事实上，自今年4月30日，中共中央政治局会议首次提出“防止以学区房名义炒作房价”以来，全国各大城市已陆续展开行动，严查严打学区房炒作。

据中房网不完全统计，今年以来，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、成都、南京、厦门、温州、合肥、石家庄、杭州、海口、沈阳、芜湖、滨州等17城均发布了相关政策整顿学区房炒作。

值得注意的是，除发布禁止学区房广告宣传等政策外，不少城市还推行教育体制改革，通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生等措施来维护优质教育资源的均衡配置，有效促进学区房降温。

如最早发力的上海，在今年3月就出台了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，直接斩断了公办初中的学区房概念。之后北京也多次“出手”。4月，北京的海淀区的“1911”政策、西城区的“731”政策，都各自明确宣布严格实施多校划片入学政策。8月25日，北京实施大面积、大比例推进干部教师交流轮岗。

今年以来部分城市出台的学区房政策一览

数据来源：中房网整理

  多地学区房降温

整体来看，整顿学区房炒作行动效果似乎已经显现，不少城市的学区房已开始“降温”。

10月8日，南京市山阴路一套力小+29中的学区房在法拍网上成交，该房源建筑面积57.9平方米，精装修，起拍总价336万，最终经过83次竞价，以483万元成交，单价8.34万元/平。

据了解，此房源属于南京顶流学区房。早在2017年11月，山阴路小区的一间老破小在力小+29中的硬核学区加持下，就卖出了10.05万元/平的“天价”。而10月8日成交的这套房源，3年前曾以491万元成交。值得注意的是，这套房源如今是重新翻新好卖出，加上装修费用，至少亏损十几万元。

据南京部分房产中介工作人员介绍，山阴路作为南京顶流学区房聚集地，学区房的价格目前还算比较坚挺，但看房的人已经明显变少了。

即便是在教育资源相对优质的一线城市，也是如此。

9月30日，一则“北京学区房降价400万没人买”的消息登上热搜第一。据悉，位于北京海淀万柳的蜂鸟家园小区，一直被视为海淀二手房价的“天花板”。上半年蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度处于无房可售的状态。

随着北京学区房市场带头“挤泡沫”，海淀万柳片区的学区房价格正跌回一年前水平。据该片区一位房产经理人透露，去年下半年以来，其挂售的一套房源单价升至14万-15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19-20万元/平方米的高点，不过目前与高点相比，该房源价值如今缩水约400万元。

该名房产经理人还表示，9月份以来，市场挂售房源虽较上月有所增多，但业主心理价难以继续下探。同时，价格方面又达不到购房者预期。双方博弈之下，叠加明年入学政策尚不明朗，该片区学区房成交量与3月份高点时期的成交数据相比大幅下滑。

与此同时，上海、深圳多处学区房也出现降温的态势，售价逐步向去年年初未涨价时靠拢。如上海浦东甚至有“三学区”房源挂牌价下调了近300万元，而近日在深圳也出现了部分高端学区房集中抛售的情况。

多地出台二手房参考价格，进一步遏制了学区房的涨价空间。随着部分地区的教育政策频出，一些学区房业主的心态发生了些许变化，市场上主动降低售价的房源越来越多。

  学区房概念淡化还任重道远

58安居客房产研究院分院院长张波指出，各地对学区房的整顿主要源于近几年学区房价格上涨过快，一方面学区房的上涨会带来恐慌性入场，并且导致短期内部分板块和小区房价出现价格明显异动；另一方面，学区房的价格变动也和市场炒作有一定关联，需要进行相应整治。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，近期政策强调打击学位房名义炒作房价，彰显了楼市调控更多的关注民生保障与“房住不炒”的融合，也彰显了未来学位房政策的变化方向就是房子要与学位逐渐的剥离。

诸葛找房数据研究中心也建议，未来可以通过发布小区住宅参考价格、推进教育资源均衡化逐步淡化学区房优势等方式，进一步整治学区房。

不过，学区房问题并不能完全靠房地产整顿政策可以解决。学区房的根源还是因为教育资源不均衡。只有不断缩小教育资源差异，均衡优质教育资源，或许学区房的概念才会日渐弱化。

对此，张波也表示，学区房改革的重点方向是资源的均衡性，如何更好地均衡优质老师资源，如何更好消除不同区域的中小学的差异性，尤其是基础教育层面均衡性的推进，是重点需要考虑的方向。从长远来看，学区房的概念会被逐步弱化，相关房价也将回归正常水平。

（编辑东东）

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