房地产融资 “解冻”了吗？

时隔大半年之后，房地产融资终于流露出一丝暖意。

据克而瑞不完全统计，11月10日以来，共有包括保利发展、招商蛇口在内的25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额高达287.8亿元。

随着房企在银行间市场融资的集体破冰，市场信心大受鼓舞，甚至出现了久违的地产股债双双涨停潮。11月11日，中南建设、招商蛇口、金地集团等10多家房企股票涨停。旭辉控股、中国奥园、中原建业等多家房企股票涨幅超10%。此外，世茂、奥园、禹洲等旗下的多笔境内债券涨停，另有阳光城等房企发行的多个债券涨幅超过20%。有73笔中资地产美元债涨幅超过5%。

除银行间市场的中期票据外，还有不少企业提出了海外债和公司债的计划。

比如，11月12日，金科股份通过了拟发行8亿美元海外债的融资议案；11月18日，金隅集团发布公告，拟发行不超过20亿元的公司债券。

仿佛一夜之间，房地产融资环境已经解冻，甚至开始回暖。

不过，在分析师们看来，目前的情形只能说是在融资量创历年新低后，房企融资端出现的边际放松；特别是对民营房企来说，尽管金融机构的态度有所好转，但融资整体回暖尚需时日。

毕竟，今年前十个月房企的融资太难了。

根据克而瑞的数据，2021年10月份，100家典型房企的融资总量为367.35亿元，环比下降54.5%，同比下降71.3%，融资量达到历年来新低。值得注意的是，自2020年11月起，房企单月融资已连续12个月呈现同比下降状态。不仅如此，房企的境外债权融资动作近乎暂停，10月份房企境外融资总额仅99.04亿元，环比下降达61.5%，同比下降高达76.8%。

贝壳研究院数据则显示，今年1-10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%。

不仅融资规模缩水，今年以来房地产贷款增速也出现持续放缓的趋势。

根据央行此前发布的数据显示，2021年三季度末，人民币房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，落后于各项贷款增速。房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比二季度末低2.8个百分点。而在此前的二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速已经比上年末低3.3个百分点。

在这样的“艰难”时刻，为防止负面情绪在整个地产行业蔓延，在实际层面上缓解房企的现金流压力，银行间发债也向部分房企开了口子，且融资审批速度较快。11月9日中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会正是在这样的背景下“应运而生”，并随之打开了房企的银行间债券市场的融资端口。尽管目前先行的25家融资房企，多为国企央企，但无论如何，也极大地提升了市场信心。

此外，根据国家统计局近日公布的1-10月房企到位资金情况来看，个人按揭贷款10月单月到位金额达2554亿元，同比增1.0%，增速自6月以来首次转正。这也意味着按揭贷款发放已明显提速，未来将有利于缓解开发商销售回款压力。

展望四季度，民生银行首席研究员温彬表示，融资大面积放松的可能性不大。房地产融资会保持平稳、温和增长，不会出现大幅度回升，因为房地产市场要建立长效机制，对房地产企业“三道红线”和银行“两个上限”的监管要求仍然存在。

克而瑞研究中心也认为，本次政策边际放松的口子不会开得太大，主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底；另外政策在预售资金监管层面较严，房企仍面临层层限制。当前政策密集发声主要意在维稳，融资端口的破封仍是经营状况良好，资产优质企业的机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。

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