官方数据：2021年商品房销售再创历史新高

国家统计局今日（1月17日）公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，投资和销售数据均创历史新高。

国家统计局局长宁吉喆表示，房地产一系列数据表明，2021年我国房地产市场还是总体稳定的，坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险。另外，房地产市场供给在逐步优化。随着房地产调控政策的稳步推进，房地产开发企业发展更加稳健，房地产行业正在向着集约、高效、长期、健康、稳定的方向发展和转变。随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

易居研究院分析认为，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。另一方面，销售数据充分说明中国房地产市场的韧性，即很难轻易下跌。最大的原因在于，新型城镇化的大逻辑不变，其依然可以促使房屋交易市场保持正增长态势。在激活住房消费的大框架下，类似态势在2022年更会保持。

  2021年全国房地产开发投资增长4.4%

具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

从数据上看，房地产开发投资步入“过冷”区间。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。

从房地产开发企业土地购置面积来看，2021年房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。房地产开发企业到位资金方面，2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。

从数据来看，土地市场非常萧条。严跃进认为，类似跌幅较大的态势，说明房企受资金压力影响，拿地节奏较慢，也对2022年新房供应产生利空影响。据此可以认为，2022年土地市场无论是供应规模还是拿地规则可能会有一些积极的变化。另外，从到位资金情况看，资金面总体上呈现持续恶化态势。严跃进表示，虽然四季度房地产金融政策略有宽松，但反映到房企身上，时间有所滞后。当然也有一些信号值得关注，从银行贷款指标看，11月和12月单月数据已经在改善，2022年会有进一步改善的空间。

  商品房销售再创历史新高

商品房销售情况方面，2021年全国商品房销售增速整体呈持续收窄态势。从单月销售情况看，2021年12月数据与11月相比，回升幅度在四成左右，且为2021年内单月销售次高点。

数据显示，2021年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，12月份商品房销售面积达21302万平方米，环比上涨41.17%。商品房销售额为20263亿元，环比上涨39.92%。从同比情况来看，12月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了15.64%和17.78%。

库存方面，2021年末商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。

整理发现，住宅待售面积在连续下降9个月后迎来翘尾。经测算，截至2021年末，住宅待售面积为22800万平方米。

  房价环比呈降势，同比涨幅回落

此前国家统计局在15日还发布了《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，2021年12月份商品住宅销售价格环比呈降势，同比涨幅回落。

根据报告，2021年12月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有15个，环比下跌的城市有50个，5个城市环比持平，上个月这一数字分别为9个、59个和2个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅6个，环比下跌的城市有63个，1个城市持平，上个月这一数字分别为3个、63个和4个。

具体到各城市表现，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，12月份杭州（0.5%）位居涨幅首位，上海、赣州和桂林三个城市以0.4%的涨幅并列第二。湛江（-1.1%）位居跌幅首位，西宁、秦皇岛、襄阳三个城市以1%的跌幅并并列第二。同比方面，53个城市处于上涨态势，包括大理、秦皇岛、泸州、太原、常德、岳阳、南充、哈尔滨、唐山、北海、石家庄、牡丹江、安庆、呼和浩特、昆明、湛江和桂林在内的17个城市新房价格处于下跌态势。

在严跃进看来，一些即便有调控的城市，当前也要注意房价重新炒作等可能。房价大环境降温，但一些上涨过快的城市，还需要注意房地产市场秩序的稳定。

二手住宅方面，12月份仅北京（0.8%）、昆明（0.5%）、上海（0.4%）、杭州（0.3%）、长沙（0.2%）和海口（0.1%）六个城市上涨；赣州一个城市持平；63个城市下跌，牡丹江（-1.3%）、太原（-1.2%）、石家庄（-1%）和哈尔滨（-1%）位居跌幅前三。同比方面，以北京、海口、上海和广州为代表的43个城市继续呈上涨态势。

从二手房数据来看，悲观情绪略有减少。严跃进表示，尤其是到了12月份以及2022年1月份，一些重点城市二手房贷放松、类似额度增加等利好消息增多，客观上有助于促进二手房市场的企稳。

易居研究院认为，从房价方面来看，新房数据释放了积极信号，至少说明房价不会一味下跌或跌幅一味扩大，政策效应显现后，房价数据也会有企稳可能。同时，对于二手房市场，由于过去持续下跌，所以当利空出尽后，反而会出现一些上涨，但大城市和小城市的表现会有所差异，近期要关注信贷政策对于二手房市场的影响。

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