郁亮锚定房地产“黑铁时代”，称行业进入缩表出清阶段

行业龙头万科，对于房地产未来又有了新的判断。

从当年的“拐点论”到房地产进入“白银时代”的判断，再从高喊“活下去”到“铜铁时代”不远了的言论……一直以来，万科每次对于行业的判断，尽管会引起众多争议，但仍会受到业内的广泛关注。

这一次，万科更是直言，房地产行业已经进入到了“黑铁时代”。

  行业进入缩表出清阶段

从公开渠道获悉，万科董事会主席郁亮近期在集团2022年会上，就战略、组织、人、机制和文化等五方面作出总结发言。

郁亮称，今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。

郁亮认为，外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程。

外部环境另一个输出是经济工作会议提到的行业新发展模式。在郁亮看来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

另外，还有两个重大变化，一个是市场分化会越来越明显，另一个是行业规模开始萎缩。

  房地产行业进入“黑铁时代”

在这次发言中，郁亮直言房地产行业进入了“黑铁时代”，方方面面都要建立新的锚定点。

“万科的福利、补贴等等要跟黑铁时代相适应。我们是从黄金时代过来的，今天必须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性”。郁亮说。

面对已经是10%左右微利的行业，郁亮提出要流程再造。现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

郁亮表示，我们的组织面对市场萎缩后更加白热化的竞争，大家都想活下去，都会全力以赴，我们靠什么赢？首先是如何一盘棋建设。面对激烈竞争，没有那么多资源和精力分散发力。

其次，面对业务的此消彼长，组织如何适配。传统的开发业务在萎缩，组织面对业务规模萎缩的局面却只回应做加法，所以业务的此消彼长必然将随着组织适配调整。

  “战时氛围”的万科与不坐“头等舱”的郁亮

谈到机制方面，郁亮表示，很多人提到机制就只能想到给足够的激励比如金钱激励。我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗？

社会上有很多热门行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而房地产行业发展到今天已经没有出价能力了，无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

在文化方面，郁亮称万科当前最主要的八个字就是——“节衣缩食、战时氛围”。

第一，在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，所有资源都要向这三大任务调配；第二，要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部；第三，管理人员都要全部下沉，身先士卒；第四，在文化方面一定要纪律严明。包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守；第五，省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围。

据郁亮透露，助理为其订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。

  做专业高手、全能冠军、长跑胜将

在发言的最后，郁亮对万科提出三个要求：做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

郁亮称，做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手，不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业中的标杆比较。如果你已经成为行业标杆应该与更卓越目标比较。

要做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。因为只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的。

要做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。

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