推动村镇工业集聚区更新改造，助力广州高质量发展
广州历来都是华南地区重要的制造基地，拥有最全的行业门类以及深厚的制造业底蕴。而村镇工业集聚区，是广州实体经济发展的重要空间载体，集聚了半数以上的初创企业、中小微企业，是最具活力的产业空间，是产业链、供应链、价值链的重要一环，在广州市制造业发展历程上发挥着重要作用。
困境与机遇
村镇工业集聚区转型与蝶变之路
村镇工业集聚区，又称村级工业园，指分布于广州行政范围内的村集体经济组织所有权土地上（包括使用权为村集体的国有土地），占地5000平方米以上、主要为工业仓储物流等用途的工业集中区块。根据2019年摸查数据，广州全市占地5000平方米以上村镇工业集聚区共有2705个，总用地面积132平方公里，占全市现状工业用地总面积的30%以上，集聚了约中小微企业20万家。
村镇工业集聚区在广州工业化、城镇化快速进程中形成，因其用地成本低、使用多元灵活等优势，受到初创企业、中小微企业青睐。但其“小、散、乱”特征明显，导致产业低端、空间效益低、品质不足等多方面问题，严重制约了村镇工业集聚区的发展。据统计，5公顷以下园区约占75%，往往与村集体居住用地、村集体农用地混杂，且多为低层厂房、仓库或堆场，总产值仅占全市工业企业总产值10%，税收仅占全市工业企业总税收的6%。
村镇工业集聚区改造前
近年来，从中央到地方都高度重视产业创新、制造业发展。为深入贯彻习近平总书记视察广东重要讲话精神，省委十三届二次全会提出“制造业当家”发展目标，并在三次全会作出“1310”具体部署，要求始终坚持实体经济为本、制造业当家，深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”。在此基础上，广州市进一步提出“1312”思路举措，明确坚持产业第一、制造业立市，纵深拓展发展空间、加快构建新发展格局。在此背景下，广州市规划和自然资源局联合市工业和信息化局，制定出台一系列保障政策，以“精准规划+精准实施”为导向，有序推动村镇工业集聚区更新改造工作。
随着城市发展进入存量更新的时代，村镇工业集聚区的转型发展也从过去的自发式更新转向多方参与、成片连片、利益统筹的新阶段，村镇工业集聚区更新改造既不能“一刀切”推倒重建，也不能因循守旧放之任之，而是应该积极探索走出一条适合广州发展的新路，既要突出规划的引领性，又要强调规划的落地实施性。
精准规划
顶层设计助力村镇工业集聚区更新改造
村镇工业集聚区更新改造坚持“产业、空间、政策三位一体”的总体思路，规范引导、用好用足自然资源要素保障支持政策，更好地赋能村镇工业集聚区高质量更新改造。
坚持规划引领，落实城市发展战略，积极联合市相关部门和各区形成合力，促进蓝图型规划向实施型规划转变，将规划做到大地上。高质量编制《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，精准把脉村镇工业集聚区更新改造，提出总体目标、实施策略和路径，分区分策分步推进村镇工业集聚区更新改造，实现广州村镇工业集聚区土地更集约、房子更漂亮、环境更整洁、生活更富裕四个“更”的总体目标。
加大政策支持力度，应对村镇工业集聚区改造的复杂性，推动多种改造方式和实施路径探索。市规划和自然资源局、市工业和信息化局联合，制定出台了《广州市村级工业园整治提升的实施意见》《广州市提高工业用地利用效率实施办法》《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》等系列政策，提出历史用地手续完善、用地指标和规模支持、产业用地配套设施比例、土地利用效率、产权分割等方面的政策创新。探索按照政府收储、单个全面改造、纳入旧村全面改造、微改造、淘汰关停、现状保留六种方式，分类推进村镇工业集聚区更新改造。鼓励村镇工业集聚区与周边村集体留用地、政府储备用地连片整备、统一规划、统筹开发。
园区改造实景及效果图
为减少改造项目在实操过程中的堵点，今年年初，市规划和自然资源局编制《村镇工业集聚区更新改造指引》，明确了村镇工业集聚区更新改造项目的全流程工作要求，统筹指导前期策划、单元详细规划、改造实施方案编制、项目建设四大环节。在此基础上，市规划和自然资源局进一步联合相关部门为村镇工业集聚区更新改造试点项目实施提供靠前指导服务，全流程、全方位加强规划实施保障。
2023年5月12日上午，“卓粤·自然” 广州行动——村镇工业集聚区高质量发展研讨会暨广州市村镇工业集聚区规划实施促进示范点授牌仪式在广州南沙区顺利举行。省自然资源厅、省工业与信息化厅、市规划和自然资源局、市工业和信息化局的主要领导、专家、村镇工业集聚区试点所属村社、企业代表等100余人出席本次活动，聚焦“空间重塑与产业发展”，探讨村镇工业集聚区更新改造规划实施促进面临的困难点，积极寻求解决思路，助力广州市村镇工业集聚区高质量发展。与会改造实践工作代表、知名专家学者共同分享村镇工业集聚区更新改造规划实施促进的做法、经验、探索，为未来村镇工业集聚区发展建言献策。
研讨会及授牌一仪式现场图
精准实施
点面结合推进村镇工业集聚区更新改造
据统计，广州市已累计完成超过33平方公里村镇工业集聚区改造，有效推动产业集聚和园区集中连片发展，新引入企业5787家，预计新增年产值730亿元以上，并涌现出唯品同创汇、小鹏汽车产业园、鱼珠智谷、天河智汇PARK等一批示范项目。
唯品同创汇位于海珠区新滘中路88号，占地面积约10公顷，项目总建筑面积约12万平方米，内含50亩的生态果林，致力打造绿色有氧、生态和谐的办公空间。
村集体引入同创集团作为园区运营商，通过微改造的方式对原南洲街东风第二经济合作社村镇工业集聚区进行整治提升，在不增加用地面积及建筑体量的前提下，通过原状整饰、局部拆建的方式达到消防和安全整改要求，提升园区整体品质，重点引入时尚产业链各环节企业，打造时尚特色产业园区。
园区改造为洋房式的独栋办公空间、花园式的艺术街区，环境显著改善，物业租金大幅提高。引进唯品会、意大利奕色服装、FDC面料图书馆等多家服装生态链商家进驻，打造成为融汇潮流时尚、创意办公、商业资讯于一体的极具设计感的新型体验园区。
海珠唯品同创汇改造前后对比图
天河小鹏汽车产业园
小鹏汽车产业园长兴街岑村松岗大街8号，建筑面积15万平方米，由广州小鹏汽车科技有限公司投资运营，计划改造成覆盖全产业链的智能网联汽车产业创新中心。
因小鹏汽车业务规模高速扩张，集团内业务覆盖范围拓宽，同时需要周边产业的参与，亟需寻求一个合适的园区。园区改造前为建成2年未启用的商业楼，属于典型的村集体低效物业。小鹏汽车产业园的改造以对建筑的修缮和周边区域的改造升级为主，大幅提升园区形象。
改造后，园区重点引进智能网联汽车产业链上下游及服务配套机构、企业，如小鹏汽车销售有限公司、广州智鹏车联网科技有限公司等，将以小鹏汽车为龙头，在岑村片区附近建起一个智能网联新能源汽车产业园。此外，园区还进一步促进所在岑村片区周边的经济发展，提升休闲消费业、餐饮业等商业配套，带动周边房租、停车费上涨。
小鹏汽车产业园改造前后对比图
试点先行
打造村镇工业集聚区改造“广州样板”
2022年以来，市规划和自然资源局联合市工业和信息化部门积极开展村镇工业集聚区更新改造试点工作，通过试点项目遴选实施，形成示范效应，打造宜居宜业宜游的产业集聚区，经济效益、社会效益、环境效益全面提升，形成可复制可推广的经验做法，以点带面推动全市村镇工业集聚区更新改造。
截至目前，已发布2022年、2023年两批共16个村镇工业集聚区更新改造试点项目清单。其中，第一批9个试点项目总用地面积约260公顷，顺利实施后预计可提供近650万平方米建筑面积的新增产业载体；项目达产后预计可实现工业总产值约500亿元，贡献税收约22亿元；拟引入的产业包括发展人工智能、数字经济、生物医药、信息技术等。第二批7个试点项目总用地面积约204公顷，顺利实施后预计可提供约471万平方米建筑面积的新增产业载体；项目达产后，预计可实现工业总产值约311亿元，贡献税收约15亿元；拟引入的产业包括智能装备及信息科技产品研发制造、美丽健康产业、时尚产业等。
上境村村镇工业集聚区位于增城区仙村镇中部产业发展核心区、增城开发区仙村园区，占地面积52.56公顷（788亩），其中净用地556亩，是增城区内面积最大的村镇工业集聚区，但2021年在营企业仅26家，总产值1.38亿元、纳税额528万元、村集体年收入约150万元。
作为广州市村镇工业集聚区更新改造首批试点项目之一，在广州市规划和自然资源局、广州市工业和信息化局等部门靠前指导服务下，上境村村镇工业集聚区于2022年3月份启动进行数据摸查、5月份开展清租补偿和拆迁、9月份完成首期用地报批、12月份组织土地出让，拿地即开工，跑出了村镇工业集聚区项目方案审批、清租补偿、用地报批的加速度，成为全市更新改造项目用地报批最快、第一个完成挂牌出让和启动动工建设的村镇工业集聚区更新改造试点项目。
改造完成后，上境村村镇工业集聚区将成为功能复合、融合发展的智慧型产业园区，形成产城融合发展轴和园区生态景观轴，打造产业办公商务区、智慧产业体验区、能源汽车体验区以及科创数据设计区四大特色发展片区。园区计划2025年投产，年产值预计达83.4亿元，亩均产值约1500万元，年税收预计实现3.34亿元，相比改造前分别提高60倍和63倍。
上境村村镇工业集聚区项目实施
放马村村镇工业集聚区位于南沙区大岗镇广佛高质量发展融合试验区“南沙-顺德”试验区板块，用地面积约12.3公顷。
南沙区、大岗镇相继出台针对本项目的实施方案、工作专班方案和更新改造项目实施流程，共同确保工作的落实。目前，已引进中国产业园区运营商10强中集产城，未来重点引进哈工大、哈工程等高校产业资源以及海兰信、航天长峰等一批企业资源，打造广东省海洋先进装备产业示范基地、精密仪器设备产业集聚区。目前，放马村村镇工业集聚区更新改造项目已圆满完成第一次改造意愿全体表决工作，村民投票率、同意率均超过99.5%。
改造完成后，放马村村镇工业集聚区将增加优质标准厂房约35万㎡，引入海洋先进装备、精密仪器设备、卫星互联网等企业超150家，达产后产值达31亿，年税收贡献约1亿元，助力南沙区建设“世界海洋创新发展之都支撑引领区”。
放马村村镇工业集聚区项目实施后效果图
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