律师办理土地法律业务操作指引（上）
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律师办理土地法律业务操作指引
特别说明，本书所收录的律师业务指引仅仅是对律师执业活动的参考和提示，不能以此作为判定律师执业是否尽职合规的依据，更不能作为追究律师责任的依据。详见《中华全国律师协会律师业务操作指引》，中华全国律师协会于2009年8月出版。
目 录
总 则
第一编 律师办理土地权属登记业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第三章 土地变更登记中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第三节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第五节 土地他项权利变更登记律师业务
第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第四章 土地注销登记中的律师业务
第五章 土地权属争议业务中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 土地权属的确定
第三节 土地权属争议中的律师业务
第二编 律师办理土地征收业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地征收的程序
第三章 征地的费用补偿和人员安置
第一节 征地补偿费用
第二节 被征地人口的安置
第三节 征地补偿协议
第四章 律师办理征地补偿安置标准听证法律业务
第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务
第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务
第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼
第一节 征地补偿安置争议
第二节 征地补偿费用分配纠纷
第三编 律师办理土地储备业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地储备的基本程序
第三章 律师审核土地储备合同应注意的问题
第四编 律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引
第四章 律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引
第五编 律师办理建设用地使用权流转业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引
第一节 对拟转让的建设用地使用权的调查与审核
第二节 建设用地使用权转让合同
第三节 建设用地使用权转让的风险监管
第四节 建设用地使用权转让登记
第三章 律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引
第一节 房地产项目转让（含在建工程转让）
第二节 项目公司股权转让
第四章 律师办理建设用地使用权抵押业务的操作指引
第一节 对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核
第二节 建设用地使用权抵押合同
第三节 建设用地使用权抵押登记
第四节 建设用地使用权抵押权的实现
第五章 律师办理建设用地使用权出租业务的操作指引
第一节 对拟设定出租的建设用地使用权的调查与审核
第二节 建设用地使用权出租合同
第三节 建设用地使用权出租登记
第六章 律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引
第一节 对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核
第二节 建设用地使用权投资合作合同
第三节 投资合作中建设用地使用权的流转
第四节 建设用地使用权投资合作常见问题处理
第六编 律师办理涉外土地法律业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 境外投资者以出让方式取得建设用地使用权
第一节 外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求
第二节 外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业
第三章 外资并购境内房地产开发企业
第一节 境外投资者并购的一般要求
第二节 外资股权并购境内房地产开发企业的审批
第三节 外资资产并购境内房地产开发企业的审批
第四章 其他涉外土地法律业务
第一节 外商投资项目核准
第二节 外商投资企业审批权限
第三节 外商投资企业境内再投资的审批
第四节 外商投资房地产企业备案
第七编 律师办理农村集体土地使用权业务操作指引
第一章 概 述
第一节 农村集体土地的法律制度
第二节 耕地保护制度
第三节 基本概念界定
第二章 农村集体建设用地
第一节 农村集体建设用地使用权
第二节 农村集体建设用地使用权的流转
第三节 非农建设用地
第三章 农村宅基地
第四章 农村土地承包经营权
第一节 土地承包经营权
第二节 农村土地承包经营权的具体流转
第三节 土地承包经营权的纠纷及解决
第五章 城中村改造的法律问题
第一节 城中村改造中的法律关系
第二节 城中村改造过程中的法律业务
附 则
第三编~第五编 第五章 部分内容查看《律师办理土地法律业务操作指引（中）》
第五编 第六章~附 则 部分内容查看《律师办理土地法律业务操作指引（下）》
·总 则
第1条 制定目的
为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。
第2条 主要概念
2.1 土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。
2.2 土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2.3 土地使用权，是指土地使用权人依法对土地加以利用的权利。
2.4 划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2.5 出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。
2.6 建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。
2.7 国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
2.8 集体土地建设用地使用权，是指乡（镇）村建设用地，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体土地建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
第3条 律师办理土地法律业务的主要法律依据
3.1 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）。
3.2 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行）。
3.3 《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行）。
3.4 《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行）。
3.5 《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）。
3.6《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）。
第4条 律师办理土地法律业务的基本原则
4.1 忠诚负责原则。律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
4.2 专业精湛原则。律师办理土地法律业务，应具备相应业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。
4.3勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。
第5条 律师办理土地法律业务的具体内容
5.1 拟制、审查、修改合同。
5.2 出具法律意见书、风险告知书。
5.3 策划涉地项目的业务操作方案。
5.4 对涉地项目相关情况出具尽职调查报告。
5.5 代表当事人参加谈判、签约、履约交割。
5.6 接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监（托）管服务。
5.7 为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。
5.8 对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。
第6条 本操作指引的适用范围
律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。
第7条 特别说明
本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
第一编律师办理土地权属登记业务操作指引
第一章 一般规定
第8条 主要法律依据
8.1 《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）。
8.2 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）。
8.3 《土地登记规则》。
8.4 《土地登记办法》。
8.5 《关于变更土地登记的若干规定》。
8.6 《土地登记资料公开查询办法》。
8.7 《关于办理土地登记有关问题的通知》。
8.8 《关于变更土地登记的若干规定》。
8.9 《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
8.10 《规范国有建设用地租赁若干意见》。
8.11 《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
8.12 《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
8.13 《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》。
8.14 《土地权属争议调查处理办法》。
8.15 《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批复》。
8.16 《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》。
第9条 律师办理土地权属登记业务的注意事项
律师代办登记手续的，要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。代理境外人士申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证；未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。
第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节 一般规定
第10条 概念界定
土地设定登记是对新设定的土地权利的登记，是在土地初始登记结束后，登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记。
第11条 登记的基本单位
登记是以宗地为基本单元，两宗以上土地的土地使用者，应分宗申请；两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请；跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。
第12条 土地权利设定登记的分类
12.1 划拨国有建设用地的设定登记。
12.2 出让国有建设用地的设定登记。
12.3 国家作价出资（入股）国有建设用地的设定登记。
12.4 租赁国有建设用地的设定登记。
12.5 国家授权经营国有建设用地设定登记。
12.6 集体土地所有权和集体建设用地设定登记。
12.7 国有建设用地抵押权设定登记。
12.8 国有建设用地出租权设定登记。
第13条 申请土地权利登记的必备资料
13.1 《土地登记申请书》。
13.2 申请人身份证明。
13.3 土地权属来源证明。
13.4 地上附着物权属证明。
第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第14条 律师应当告知委托人申请条件及申请期限
14.1 新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书。在接到建设用地批准书之日起30日内申请，建设项目竣工验收后，应当在竣工验收之日起30日内申请。
14.2 其他项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件。在接到批准用地文件之日起30日内申请。划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。
第15条 律师应提示委托人申请所需要的材料
15.1 建设用地批准书。
15.2 国有建设用地划拨决定书。
15.3 立项批复或相关批准文件，属于划拨新征用农民集体所有土地的，应提供：
（1）农用地转用方案批准文件；
（2）补充耕地方案批准文件；
（3）征用土地批准文件；
（4）原《集体土地所有权证》；
（5）原《集体建设用地证》。
15.4 选址意见书。
15.5 规划许可证、规划红线图。
15.6 缴纳补偿安置费的证明。
15.7 地籍调查表、宗地图等地籍资料。
15.8 属于新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地的，应提供：
（1）土地预登记文件；
（2）项目竣工验收报告。
15.9 其他证明文件和资料。
第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第16条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
16.1 委托人应该有国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金支付凭证。
16.2 以出让方式取得国有建设用地的，应当在按出让合同约定支付全部国有建设用地使用权出让金后30日内申请。成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有建设用地使用权的，应当在每期付款后30日内申请。
第17条 律师应提示委托人申请所需材料
17.1 《建设用地批准书》。
17.2 规划许可证、规划红线图。
17.3 《国有建设用地使用权出让合同》。
17.4 出让金、契税缴纳凭证。
17.5 地籍调查表、宗地图等地籍资料。
17.6 其他证明文件和资料。
第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第18条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
18.1 申请人应为改组后的新设企业，持有国有建设用地入股合同。
18.2 应当在签订入股合同之日起30日内申请。
第19条 律师应提示委托人申请所需要的材料
19.1 企业改制方案及批准文件。
19.2 土地资产处置方案及批准文件。
19.3 土地估价备案材料。
19.4 国有建设用地作价出资（入股）合同。
19.5 土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。
19.6 建设用地批准书。
19.7 原《国有土地使用证》。
19.8 其他证明文件。
第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第20 条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
20.1 申请人应该有国有建设用地使用权租赁合同。
20.2 申请人应当在签订租赁合同之日起30日内办理。
第21条 律师应提示委托人申请所需要的材料
21.1 国有建设用地租赁批准文件。
21.2 国有建设用地使用权租赁合同。
21.3 建设用地批准书。
21.4 原《国有土地使用证》。
21.5 其他证明文件。
第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第22条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
22.1 申请人应当有国有建设用地经营管理授权书。
22.2 应在取得国有建设用地经营管理授权书后30日内申请。
第23条 律师应提示委托人申请所需要的材料
23.1 企业改制方案及批准文件。
23.2 土地资产处置方案及批准文件。
23.3 土地估价报告备案材料。
23.4 《国有建设用地经营管理授权书》。
23.5 被授权经营国有建设用地公司土地配置材料。
23.6 国有建设用地批准书。
23.7 原《国有土地使用证》。
23.8 其他证明文件。
第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第24条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
24.1 应当在作出申请登记决定，或者接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内办理。
24.2 使用集体土地进行建设或者生产的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内办理。
第25条 律师应提示委托人申请所需要的材料
25.1 集体土地所有者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）土地改革时颁发的土地所有证；
（2）人民政府和有关部门的批准文件；
（3）权属界线协议书；
（4）其他证明文件。
25.2 集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府批准文件；
（2）土地承包经营合同；
（3）拍卖金支付凭证；
（4）其他证明文件。
25.3 乡（镇）村企事业建设用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府国有建设用地批准文件；
（2）国有建设用地批准书；
（3）联营合同；
（4）原《集体土地使用证》；
（5）其他证明文件。
25.4 农村居民宅基地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府的批准文件；
（2）其他证明文件。
25.5 集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）“四荒”地承包（租赁）合同或“四荒”地拍卖协议等；
（2）拍卖金支付凭证；
（3）其他证明文件。
第26条 律师办理本节法律业务的注意事项
26.1 土地承包经营合同的甲方（发包方、出租方或拍卖方）必须是集体土地所有权人，农村集体以外的单位和个人承包农业用地必须得到乡（镇）人民政府批准。
26.2 农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不超过50年。
26.3 农村村民一户只能拥有一处宅基地。
第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第27条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
27.1 申请人为抵押人（土地使用）和抵押权人
27.2 应当在抵押合同签订后15日内申请。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
第28条 律师应提示委托人申请所需材料
28.1 《国有土地使用证》
28.2 主合同和抵押合同
28.3 土地估价报告。
28.4 下列其他相关文件：
（1）划拨国有建设用地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；
（2）集体建设用地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意的抵押证明；
（3）抵押人为股份制企业的，提交董事会同意的抵押证明；
（4）以共有建设用地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。
第29条 律师应协助委托人进行权属审核
29.1 对合同主体的审核：抵押人和抵押权人应签订一致的抵押合同。
29.2 对国有建设用地的审核：
（1）若为划拨国有建设用地，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的国有建设用地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时，应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于国有建设用地使用权出让金的款额。
（2）若为集体建设用地，因涉及集体土地转为国有建设用地，集体建设用地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
29.3 对抵押贷款期限的审核，应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
29.4 对抵押贷款额的审核，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。
29.5 对宗地部分抵押的审核，必须征得有关部门同意。
29.6 对一宗地多次抵押的审核，抵押贷款金额的总和应小于国有建设用地使用权及地上建筑物价值。
第30条 律师办理本节法律业务的注意事项
30.1 为有效设立抵押权，应及时办理抵押登记。未经土地管理部门抵押登记，不能发生抵押权成立并生效的法律效果。
30.2 异地抵押的，必须到土地所在地的原登记机关办理抵押登记。
第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第31条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
31.1 申请人为出租人（土地使用者）和承租人。
31.2 应当在租赁合同签订后15日内提出申请。
第32条 律师应提示委托人申请所需的材料
32.1 土地权属来源证明，《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。
32.2 划拨国有建设用地出租批准文件。
32.3 国有建设用地出租合同
32.4 有关部门认证的出租地块开发投资证明。
32.5 其他证明文件。
第33条 律师应协助委托人对权属进行审核
33.1 对申请人的审核
33.1.1 出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。
33.1.2 出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
33.2 对土地投资情况的审核，未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，不得出租。
33.3 对土地用途的审核，应符合规定的国有建设用地的用途。
33.4 对租赁期限的审核，应小于国有建设用地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。
第三章 土地变更登记中的律师业务
第一节 一般规定
第34条 概念界定
土地变更登记是指在初始登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。
第35条 土地变更登记的分类
35.1 划拨国有建设用地的变更登记
35.2 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地变更登记。
35.3 集体土地所有权和国有建设用地变更登记。
35.4 土地他项权利变更登记。
35.5 名称、地址和土地用途变更登记。
第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第36条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
36.1 申请人为划拨国有建设用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的变更登记，申请人为售房单位和购房职工。
36.2 应当在缴纳国有建设用地使用权出让金后30日内申请；出售公有住房，售房单位和购房职工应当在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。
第37条 律师应提示委托人申请所需要的材料
37.1 划拨国有建设用地补办出让手续的变更登记需要的文件：
（1）政府批准文件；
（2）原《国有土地使用证》；
（3）《国有建设用地使用权出让合同》；
（4）国有建设用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；
（5）其他证明文件。
37.2 出售公有住房引起的划拨国有建设用地变更登记需要的文件：
（1）公房出售批准文件；
（2）原《国有土地使用证》；
（3）权利为购房职工的《房屋所有权证》；
（4）售房单位与购房职工签订的售房合同；
（5）其他证明文件。
第三节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第38条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
38.1 申请人为出让、国家作价出资（入股）国家租赁和授权经营国有建设用地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及国有建设用地使用权转让的，申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。
38.2 申请期限。
38.2.1 以作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内。
38.2.2 依法转让土地使用权的，或因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，在转让合同签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。
38.2.3 单位合并、分立和企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。
38.2.4 处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。
第39条 律师应提示委托人申请所需要的材料
39.1 原《国有土地使用证》。
39.2 土地税费缴纳证明。
39.3 除了以上权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国建设用地使用权变更登记，还应提交以下证明文件：
（1）以入股方式转让的，提交入股合同。
（2）国有建设用地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、商品房预售登记备案材料、税费缴纳凭证。
（3）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同及上级主管部门的批准文件。
（4）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。
第40条 律师办理本章法律业务的注意事项
律师应特别提示受让人，其国有建设用地使用权转让未经土地登记管理部门转移登记，不得对抗第三人。为防止转让人一地多售等非法行为侵害买受人权益，应及时办理转移登记。
第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第41条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
申请人为权属变更前后的权利人。应在接到有关协议批准文件后30日内办理。
第42条 律师应提示委托人申请所需要的材料
42.1 集体土地所有权变更登记所需材料：
（1）原《集体土地所有权证》；
（2）农用地交换调整协议；
（3）农用地交换调整批准文件；
（4）土地征用协议及批准文件；
（5）其他证明文件。
42.2 集体建设用地使用权变更登记所需材料：
（1）原《集体土地使用证》；
（2）集体建设用地使用权转移协议；
（3）转移协议批准文件；
（4）其他证明文件。
第五节 土地他项权利变更登记律师业务
第43条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
43.1 申请人是土地他项权利关系人。在国有建设用地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。应当在抵押合同发生变更之日起15日内申请。
43.2 经抵押权人同意，抵押的国有建设用地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。应当在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时申请。
43.3 抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。应当在期满之日起15日内申请。
43.4 国有建设用地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人。应当在租赁合同发生变更之日起15日内申请。
43.5 国有建设用地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人。应在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时办理。
43.6 国有建设用地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人。应在期满之日起15日内申请。
43.7 依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。应当在继承手续之日起30日内申请。
43.8 其他形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。应当在变更事实发生之日起30日内申请。
第44条 律师应提示委托人申请所需材料
44.1 原抵押合同、租赁合同等。
44.2 原《国有土地使用证》、《集体土地作用证》、《土地他项权利证明书》。
44.3 变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等。
44.4 有关批准文件。
44.5 其他证明文件。
第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第45条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
45.1 名称、地址和土地用途变更登记的申请人应为土地权利人
45.2 委托人申请的时限
45.2.1 名称、地址发生变更的，应当在变更之日起30日内申请。
45.2.2 国有建设用地的用途发生变更的，应当在批准变更之日起30日内申请。
45.2.3 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，应当在农业结构调整后30日内申请。
45.2.4 集体土地建设用地的用途发生变更的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请。
第46条 律师应提示委托人申请所需材料
46.1 《国有建设用地登记申请表》。
46.2 原《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》等。
46.3 地上建筑物、附着物权属证明。
46.4 名称变更证明文件
46.5 地址变更登记的，需提交有关单位（地名办）批准的地址变更证明文件。
46.6 国有建设用地用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等部门批准用途改变的文件，以出让方式取得国有建设用地的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订的国有建设用地使用权出让合同。
46.7 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。
46.8 宗地图。
46.9 其他证明文件。
第四章 土地注销登记中的律师业务
第47条 概念界定
注销土地登记是指土地权利消灭或因其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地登记机关将已登记的内容进行注销的变更登记。
第48条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
48.1 集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人为原集体土地所有权人。应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时申请。
48.2 县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的，申请人为原国有建设用地使用权的。应当在土地行政主管部门收回国有建设用地使用权的同时申请。
48.3 国有建设用地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人为原国有建设用地使用权人或原国有建设用地使用权人或原国有建设用地使用权承租人。应当在期满之日前15日内申请。
48.4 因自然灾害等造成国有建设用地权利灭失的，申请人为国有建设用地使用权人；因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，申请人为集体土地所有权的；权利灭失的土地为集体建设用地的，申请人还应当包括集体建设用地使用权人。应当在土地权利灭失后申请。
48.5 土地他项权利终止，包括国有建设用地使用权出租终止和国有建设用地使用权抵押终止。前者的申请为出租人和承租人；后者的申请人为抵押人和抵押权人，还可能包括因处分抵押国有建设用地使用权而产生的新的国有建设用地使用权人。应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请。
第49条 律师应提示委托人申请所需要的材料
49.1 注销土地登记申请书。
49.2 土地证书包括，土地所有权证书或国有建设用地使用权证书或土地他项权利证书。
49.3 土地灭失或土地权利终止证明文件。
49.3.1 集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件，或者其他有证明效力的文件资料。
49.3.2 农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。
49.3.3 县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有建设用地使用权的文件。
49.3.4 国有建设用地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有建设用地所有者身份，与土地使用者或土地承租者签订的国有建设用地使用权出让合同，或者国有建设用地使用权租赁合同。
49.3.5 因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料。
49.3.6 土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同（国有建设用地使用权出租人，为国有建设用地使用权租赁合同，国有建设用地使用权抵押的，为国有建设用地使用权抵押合同，或包括国有建设用地使用权抵押内容的经济合同），以及其他土地他项权利终止证明材料。
第50条 律师应特别提示委托人，如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并通知注销结果。
第五章 土地权属争议业务中的律师业务
第一节 一般规定
第51条 调查申请
土地权属争议经协商不能解决的,当事人可以依法向县级以上人民政府,或者乡级人民政府,或者国有资源行政主管部门提出调查处理申请。
第52条 调查处理机关
县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件（以下简称争议案件）的调查和调解工作；对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。
第二节 土地权属的确定
第53条 国家土地所有权的确定
53.1 城市市区范围内的土地、国家依法征收的土地。
53.2 国家铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地，县级以上（含县级）公路铁路用地。
53.3 国有电力、通信设施用地，但国有电力通信杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征收手续的除外，县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地。
53.4 其他依法应属于国家所有的土地。
第54条 集体土地所有权的确定
54.1 土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有。
54.2 农村集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。
54.3 农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，应视为现使用者所有；连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。
54.4 乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡（镇）或农民集体所有。
54.5 乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡（镇）农民集体所有。经依法批准的乡（镇）、村公共设施，公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体所有。
54.6 农民集体经依法批准以国有建设用地作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价入股，创办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。
第55条 国有建设用地的确定
55.1 国有建设用地给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人，另有规定的除外。
55.2 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将国有建设用地确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回国有建设用地。
55.3 原宗教团体、寺观教学等宗教活动用地，被其他单位占用，原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的，应按有关规定予以退还，确属无法退还或者国有建设用地有争议的，经协商、处理后确定国有建设用地。
55.4 军事设施用地（含靶场、试验场、训练场）依照解放初土地接收文件和人民政府批准征用或划拨土地的文件确定国有建设用地。国有建设用地有争议的，按照国务院、中央军委有关文件规定处理后，再确定国有建设用地。
55.5 国家确定的保留或地方代管的军事设施用地的国有建设用地确定给军队，现由其他单位使用的，可依照有关规定确定为他项权利。
55.6 经国家批准撤销的军事设施，其国有建设用地依照有关规定，由当地县级以上人民政府收回并重新确定使用权。
55.7 依法接收、征用、划拨的铁路线路用地及其他铁路设施用地，现仍由铁路单位使用的，其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地，使用权确定给铁路单位。
55.8 驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位，经政府批准使用的土地，可以由土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后，分别确定实际土地使用者的国有建设用地，但租用房屋的除外。
55.9 原铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地，1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前，已经转由其他单位或个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有建设用地可确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的，暂不确定国有建设用地，按照有关规定处理后，再确定国有建设用地。1982年5月以后非法转让的，经依法处理后再确定使用权。
55.10 以国有建设用地为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定国有建设用地，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定国有建设用地。
55.11 以出让方式取得国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地，补办出让手续后作为资产入股的，国有建设用地确定给股份制企业。国家以国有建设用地作价入股的，国有建设用地确定给股份制企业。国家将国有建设用地租赁给股份制企业的，国有建设用地确定给股份制企业。企业以出让方式取得的国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地补办出让手续后，出租给股份制企业，国有建设用地不变。
55.12 法人之间合并，依法属于应当以有偿方式取得国有建设用地的，原国有建设用地人应当办理有关手续，有偿取得国有建设用地；依法可以划拨形式取得国有建设用地的，可以办理划拨土地权属变更登记，取得国有建设用地。
第56条 集体土地建设用地使用权的确定
56.1 乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。
56.2 1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂时按照现在实现使用面积，确定集体土地建设用地使用权。
56.3 自1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
56.4 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。
56.5 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体建设用地由集体收回。
56.6 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。
56.7 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
第三节 土地权属争议中的律师业务
第57条 律师可以接受土地权属争议任一方委托，代理行政和诉讼程序。
第58条 若作为与土地管理部门相对一方的代理人，律师应当提示委托人：
（1）对土地管理部门不予受理的决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》，申请行政复议或者提起行政诉讼。
（2）土地管理部门决定受理后，认为承办人员与案件处理有利害关系的，有权请求该承办人员回避。承办人员是否回避，由受理案件的土地管理部门决定。
（3）在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物，不得影响生产和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的，土地管理部门有权责令停止施工。
（4）土地管理部门对受理的土地权属争议案件，应当在查清事实、分清责任的基础上先行调解。调解应当符合自愿、合法的原则。调解达成协议的，应当制作调解书。调解书经当事人签名或者盖章，调处人员署名并加盖土地管理部门的印章后生效。律师应当提示当事人，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。
（5）土地权属争议处理完后，当事人应及时向土地管理部门申请土地权属登记。
第二编律师办理土地征收业务操作指引
第一章 一般规定
第59条 概念界定
59.1 土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。
59.2 农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后，转变为建设用地的行为。
第60条 主要法律依据
60.1 《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）。
60.2 《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）。
60.3 《征用土地公告办法》。
60.4 《国土资源听证规定》。
60.5 《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》。
60.6 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。
60.7 《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》。
60.8 《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》。
60.9 《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》。
60.10 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
第二章 土地征收的程序
第61条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施该规则占用集体土地的，由县级土地行政主管部门按照土地利用年度计划编制《建设项目用地呈报说明书》，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，以县人民政府审核同意后，分批次逐级上报省级以上人民政府批准。一般步骤如下：
61.1 用地申请。建设单位向市、县政府土地行政主管部门申请建设用地，填写《建设用地申请表》，并附具以下材料：
（1）建设单位有关资质证明；
（2）项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；
（3）预审报告；
（4）初步审计或其他有关批准文件；
（5）总平面布置图；
（6）压覆矿床评估、地质灾害评估；
（7）法律法规要求提供的其他文件。
61.2 填报“一书四方案”。市、县政府土地行政主管部门在受理用地申请后，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
61.3 市级政府及土地行政主管部门审核、上报。市级政府土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，上报省级人民政府土地行政主管部门审查。
61.4 省级政府及土地行政主管部门审核、上报。省级政府土地行政主管部门收到市级政府上报的材料后进行审查，并上报省级人民政府或国土资源部审查批准。
61.5 批准用地的，下达批准文件。
61.6 进行征用土地公告。市、县人民政府土地行政主管部门在收到征用土地方案批准文件10个工作日内进行征用土地公告，并负责具体实施。公告的内容包括以下4个方面：
（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（2）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
（3）征地补偿标准和农业人口安置途径；
（4）办理征地补偿登记的期限、地点。
61.7 征地补偿、安置方案公告。县级人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收方案，在征收土地公告之日起45日内拟订征地补偿安置方案，经市、县人民政府批准，由市、县土地行政主管部门予以公告。公告内容包括：
（1）集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；
（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
（5）农业人员的具体安置途径；
（6）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
61.8 办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。
61.9 落实征地补偿安置方案，实施供地。市、县人民政府土地行政主管部门根据市、县人民政府批准的征地补偿方案，实施补偿安置，并办理土地交接手续，土地行政主管部门核发《建设用地划拨决定书》，施工单位进场施工。
特别提示：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外独立选址的建设项目用地，可按项目实施统一征地。需由项目用地单位在向计划部门提交可行性研究报告的同时，向县土地行政管理部门提出用地预申请，土地行政管理部门对建设项目的用地进行审查，出具建设用地预审报告。
第62条 影响征地申请报批的情形
62.1 引发重大群体性事件的地区暂缓批地；
62.2 违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准用地；
62.3 社会保障费用不落实的不得批准征地；
62.4 违法用地行为未经依法查处的不得批准建设用地。
第三章 征地的费用补偿和人员安置
第一节 征地补偿费用
第63条 征地补偿费用的组成
根据《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，征地补偿费用包括：
（1）土地补偿费，是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象为村集体经济组织及被征地农民。
（2）安置补助费，是用以安置土地被征后失去生产资料的农业人员的补助费用，原则是谁安置补助费归谁。
（3）地上附着物补偿费，是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，给予所有者补偿的费用。
（4）青苗补偿费，是指征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，给予土地承包者或使用者以经济补偿。
（5）农民的社会保障费用，是指对土地被征用后失去生产资料的农业人员，在年老、疾病、伤残、失业、生育、死亡、遭遇灾害、面临生活困难时，依法给予物质帮助，以保障基本生活需要的费用。
特别提示：目前我国不同地区被征地农民的社会保障费用的来源不同，有的来源于征地单位在原有的征地补偿费基础上另外支付的费用；有的来源于安置补助费或扣除留给村（或组）集体之外的土地补偿费。
第64条 征地补偿费用的标准
64.1 根据《土地管理法》第47条的规定，具体计算方法为：
补偿标准=平均年产值×（土地补偿倍数+安置补助倍数）
平均年产值标准：一般是按被征地前三年平均年产量乘以国家规定的产品现行平均价格计算，国家没有规定价格的，按当地市场的平均价格计算。
补偿倍数标准：在法律、法规的限定范围内，综合考虑被征地的具体条件，并结合以往征地费用标准，予以确定。
64.2 根据《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》的规定，目前各省、自治区、直辖市人民政府陆续制定了统一年产值标准和区片综合地价。
64.2.1 征地统一年产值标准，是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值，测算不仅要考虑农用地农作物的收益，还要考虑被征用农用地带来的其他相关收益。
64.2.2 征地区片综合地价，是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。区片综合地价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗补偿标准。
64.2.3 为切实保障被征地农民的合法权益，国土资源部发出通知，要求深化征地制度改革。从2009年起，国家逐步适当地提高征地补偿标准。
通知强调，要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。各省（区、市）要抓紧做好征地统一年产值标准和区片综合地价修订完善工作，结合本地区经济社会发展水平和被征地农民的社会保障费用，适当提高征地补偿标准，经省（区、市）人民政府批准，从2009年起逐步公布实施。
第二节 被征地人口的安置
第65条 依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，对于被征地人口进行安置的主要方式有：
（1）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
（2）重新择业安置。积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
（3）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
（4）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
第三节 征地补偿协议
第66条 补偿协议的双方当事人
征收集体土地的，征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当协商签订书面征地补偿安置协议。
第67条 补偿协议的具体内容
补偿协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。
第68条 签订补偿协议的程序要求
68.1 签订协议前，市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征用土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
68.2 市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。
68.3 市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积、地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
68.4 被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。
签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
第69条 律师对补偿协议的审查
律师接受委托后，应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定进行审查，并听取农村村民的意见。
第四章 律师办理征地补偿安置标准听证法律业务
第70条 征地补偿安置听证的范围
征地补偿安置的听证范围包括拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证，不包括对征地行为本身的听证。本章所涉及的征地补偿安置听证是指某一具体的征地项目的被征地块的补偿标准和安置方案的听证活动。
第71条 申请补偿和安置费用标准听证应注意的事项
71.1 对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，必须在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内提出申请。当事人经主管部门告知听证权利后5个工作日内未向听证机构提出书面申请的，视为放弃听证。
71.2 有关征地补偿和安置费用标准听证的申请，向市、县人民政府土地行政主管部门提出。
71.3 提出申请的人必须是听证的当事人，包括被征地农村集体经济组织、农村村民、其他权利人或其代理人。
第72条 符合上述条件，申请材料齐备的申请，主管部门应当受理，并制作《听证通知书》，在听证的7个工作日前通知当事人。
第73条 律师应告知被征地的当事人享有以下权利
73.1 农民集体土地所有权、农民土地承包经营权及其他权利人合法权益不受侵害。
73.2 在征地依法报批前，政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地集体经济组织、农户或其他权利人，当事人具有土地预征前的知情权和申请听证的权利。
73.3 对预征土地现状调查结果具有确认权。
73.4 当事人听证、确认的有关材料为各级政府在征地报批时的必备材料，具有政府征地报批的部分参与权。
73.5 土地征收批复文件下达后10日内，人民政府应公告批复结果，当事人对人民政府征收批复结果具有知情权。
73.6 土地补偿征收公告45日内，由国土资源局公告土地补偿、安置方案，当事人对土地补偿、安置方案享有知情权。
73.7 办理征地补偿登记手续时，对土地行政主管部门的调查结果有进一步的核实权。
73.8 对征地补偿、安置方案提出异议或申请听证的权利。
73.9 对政府未依法进行征用土地公告或者未依法进行征地补偿、安置方案公告的，有依法要求公告的权利，有拒绝办理征地补偿登记手续或办理征地补偿、安置手续的权利。
73.10 政府未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿，有提出协调申请或提出裁决申请的权利。
73.11 土地补偿费未全额到位，有拒绝交出土地、阻止施工的权利。
73.12 土地征收批复后两年内没有实施施工，造成土地荒芜的，由批准的政府批准收回后，有恢复耕种的权利。
73.13 对违法占用土地等行为有举报的权利。
第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务
第74条 律师应告知委托人申请协调、裁决的事项和范围
74.1 申请协调、裁决的范围
（1）对市、县人民政府批准的征地安置补助标准有异议的；
（2）对征地补偿安置方案涉及的被征土地地类、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的；
（3）实行区片综合地价计算征地补偿费的地区，对区片综合地价的适用标准和计算有异议的；
（4）征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议的。
特别提示：目前各省对补偿标准的具体规定不一样，承办律师一般应了解和熟悉被征地所在省或自治区的规定。
74.2 对征地方案的异议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等，均不符合申请裁决的条件。
第75条 律师应审查委托人是否符合法定的申请人主体资格
75.1 对青苗、地面附着物的补偿标准有争议申请协调、裁决的，由其所有权人、使用权人提出。
75.2 对土地补偿费的标准有争议申请协调、裁决的，由被征地的农村集体经济组织提出。
75.3 对安置补助费的标准有争议申请协调、裁决的，安置补助费发放给被安置人员的，由被安置人员提出；安置补助费发放给被征地的农村集体经济组织或者其他单位的，由被征地的农村集体经济组织或者其他单位提出；
第76条 受理协调和裁决的机关
76.1 申请协调的机关。当事人对征地补偿标准有争议的，应当向区、县人民政府申请协调，或者向其上级人民政府申请协调。由于各省或自治区规定不同，承办律师应当按照当地的规定向有关人民政府提出申请。
76.2 申请裁决的机关。省、自治区或市人民政府是征地补偿安置标准争议裁决机关，市国土资源和房屋管理局是办理征地补偿安置标准争议裁决的具体工作机构。各省或自治区的规定基本一致，也就是《土地管理法实施条例》第25条的规定。
第77条 律师应协助委托人准备并向当地省或自治区政府土地管理部门提交下列材料：
（1）裁决申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）区、县人民政府出具的协调结果告知书；
（4）被征收土地的所有权证或其他权属证明；
（5）区、县人民政府批准的征地补偿安置方案；
（6）裁决工作机构认为应当提供的其他资料。
第78条 律师应告知委托人协调、裁决业务的注意事项
78.1 政府协调是政府裁决征地补偿标准争议的前置程序。对征地补偿安置方案中确定的征地补偿标准有争议的，应当按照先向区、县人民政府申请协调，经协调没有达成一致意见的，区、县人民政府应当书面告知当事人申请裁决的机关和期限，并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。
78.2 申请土地补偿费安置标准争议协调、裁决应当在规定期限内提出。目前由于各省或自治区协调、裁决的期限不同，申请人应当按照当地的规定提出申请，如果在规定期限内不提出申请，申请人等于放弃了提出异议的权利。超过规定的期限提出申请，人民政府将不予受理。
78.3 征地补偿标准争议裁决期间不停止征地方案的实施。
78.4 经过区、县人民政府协调已经达成一致意见，申请人又就同一事项申请裁决的，裁决机构不予受理。
78.5 裁决工作机构已下达准予撤回裁决申请的决定，申请人又就同一事项申请裁决的，裁决机构不予受理。
78.6 人民法院或者行政复议机关对裁决申请事项已有裁决或决定结果的或者正在审理之中的，裁决机构不予受理。
第79条 裁决机构作出裁决的法定期限
裁决工作机构应自受理裁决申请之日起60个工作日内，作出书面裁决决定。情况复杂的，经裁决工作机构负责人批准，可以延长30日，并书面告知申请人；情况特别复杂的，经裁决工作机构负责人同意，报市人民政府批准，可以延长60日，并书面告知申请人。
第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务
第80条 当事人对裁决机关作出的裁决决定不服的，可以在法定期限内依照《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《行政复议法》）和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或者提起行政诉讼。
第81条 律师应告知委托人可提起行政复议的范围
81.1 对市、县人民政府批准的征地补偿安置补助标准有异议的。
81.2 对征地补偿安置方案涉及的被征土地类别、人均耕地面积、被征土地前三年平均年产值的认定有异议的。
81.3 实行区片综合地价计算征地补偿费的地区，对区片综合地价的适用标准和计算有异议的。
81.4 对征地补偿安置方案中的青苗、建筑物、构筑物及其他附着物的补偿标准有争议。
特别说明：申请人对征地补偿标准争议裁决不服提出行政复议，故复议范围同于申请裁决的请求范围。
第82条 律师应告知委托人受理行政复议的机关
在征地补偿安置标准争议中，对补偿争议的“裁决”不服提起复议，复议机关为原征地批准机关（省级人民政府或国务院），并由复议机关负责法制工作的机构具体办理行政复议事项。
第83条 告知委托人行政复议不同的审查方法
在行政复议的实践中，行政机关主要采取以下两种方式：一是书面审查办法；行政复议机关只对申请材料及证据和被申请人及第三人提供的答辩材料及相关证据进行书面审查，原则上不向复议双方了解情况，也不做相关调查。二是当面审查办法，行政复议机关当面审查的方式是多样的，既可分别听取意见，也可采取将各方当事人召集到一起进行调查，质证辩论。
根据行政复议案件的具体情况应该注意以下几点：
（1）及时与行政复议机关沟通，掌握第一时间信息，及时查阅、了解被申请人提交的答辩意见和证据材料。
（2）对被申请人提交的答辩意见和证据材料进行分析，作出是否申请听证的决定。
（3）代理当事人提出事实、理由和相关证据，如实反映当事人的意见。着重对征地审批、补偿安置标准的合法性和合理性给予充分的论述。
第84条 注意行政复议的期限、期间的相关规定
84.1 复议机关自受理之日起60日内作出复议决定；延长期限最多不超过30日。
84.2 对行政复议机关不予受理或不予答复的起诉期限：自收到不受理决定书之日起或复议期满之日起15日内提出行政诉讼。
第85条 律师应告知委托人行政复议决定的救济措施
对土地复议决定不服的，可向法院提出诉讼，也可向国务院申请裁决；国务院作出的复议决定或裁定属于最终裁决。
第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼
第一节 征地补偿安置争议
第86条 律师代理征地补偿安置争议诉讼的注意事项
86.1 因征地补偿安置争议裁决提起诉讼，同案原告为5人以上的，应当告知同案原告可以推选1～5名诉讼代表人参加诉讼。
86.2 征地补偿安置标准争议的裁决或复议决定，是由原征地批准机关即省、自治区、直辖市人民政府或国务院作出的，对省政府提起诉讼应向省、自治区、直辖市人民政府所在地中级人民法院提起；对国务院不得提起诉讼。
86.3 经过复议的，应当在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提出起诉；复议机关逾期不作决定的，应当在复议期满或延期届满之日起15日内向人民法院提出起诉。
第87条 律师代理征地补偿安置争议诉讼需要审查的内容
87.1 审查争议补偿标准作出的依据。
87.2 审查争议补偿标准作出的法律程序和权限，如是否进行了征地审批、公告等。
87.3 如果补偿依据符合法律规定，则审查补偿是否到位。
第二节 征地补偿费用分配纠纷
第88条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已以收到的土地补偿费。
第89条 律师应当告知委托人提起有关征地补偿费用分配的诉讼应当注意的事项：
89.1 根据相关司法解释的规定，土地承包中的承包地征收补偿费用分配纠纷属于民事案件。
89.2 集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。
89.3 集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
第90条 律师应从以下几个方面审查委托人是否具有土地补偿费分配纠纷案件诉讼主体资格
90.1 土地承包人和集体经济组织的成员具有原告主体资格。
90.2 集体经济组织成员资格标准的确定。集体经济成员资格确认问题是农村土地补偿费分配纠纷案件的核心问题。审判实践中，法院在集体经济组织成员资格确认标准主要有两种模式。一是户籍主义模式，即只要具有本集体经济组织统征前农业户籍的，就视为集体经济组织成员，可以平等享受分配权利。二是户籍加义务结合模式。即除了具有本集体经济组织农业户籍的外，还应与其他成员一样尽义务，才视为集体经济组织成员。代理律师可以根据当地具体规定和法院实际做法审慎代理决定。
90.3 参与土地补偿费分配的集体经济组织成员的时间标准。土地补偿费是因征用集体土地补偿给集体经济组织成员的费用，根据司法解释的规定，这里的“集体经济组织成员”应只限于“征地补偿安置方案确定时”的人员。
90.4 特殊群体人员集体经济组织成员的资格确定。特殊群体人员，如超生子女、轮换工、出嫁的姑娘、入赘的女婿，尽义务但户籍未在本集体经济组织的集体经济组织成员资格确定，如国家或当地有规定的，按规定执行。如国家和地方均未规定，一般原则上应以尊重集体经济组织习惯和合法两个原则解决。
90.5 与原告相对应的，被告一般是村民委员会。但在有些时候，村民小组也可以成为被告。根据《中华人民共和国土地管理法》第10条和司法解释的规定，村民小组有权经营、管理集体所有土地，可以讨论决定土地补偿费分配。实践中，国土局征收土地很多时候也是以村民小组为单位的。村民小组是依《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）的规定由村民委员会依法设立的，具有自己的管理机构和一定财产，可视为《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”。因此，村民小组可以作为土地补偿费分配纠纷案件的被告。
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