睿法案例：执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查

相关推荐阅读

执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查

摘自《民事审判指导于参考》（总第75辑）第212至217页。

最高人民法院民一庭

一最高人民法院民一庭意见

执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益，在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，也应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的权益。

二案情简介

2011年1月4日，王某与甲公司签订了商品房买卖合同，约定甲公司将案涉房屋卖给王某用于居住，总价款631106元。该事实有王某提交的《商品房买卖合同》、房款收据、前期物业服务合同、公共维修基金、物业费、水电费、天然气购买收据等证据证实。2011年7月20日，乙信用社因甲公司到期未偿还借款1700万元向沧州中院起诉，沧州中院于2014年3月10日作出（2013）沧民初字第199号民事判决书，判决丙公司与甲公司共同偿还乙信用社借款本金1700万元及利息。在上述案件执行过程中，沧州中院于2014年6月4日作出（2014）沧执字第265号裁定书，查封了甲公司名下位于某某市的众凯嘉园9号楼、10号楼的部分房屋（包含案涉房屋）。王某向法院提出异议，要求终止执行。执行法院作出裁定，撤销（2014）沧执字第265号执行裁定对案涉室房屋的查封。乙信用社不服，提起申请执行人执行异议之诉。

三法院裁判情况

审法院认为，王某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（1）本案中，王某2011年1月4日签订合法有效的书面买卖合同在先，人民法院2014年6月4日查封在后。（2）乙信用社提出，《房屋买卖合同》中的“现房”与《抵押证明》中“待房屋竣工后补办房屋他项权利证”存在矛盾的问题。首先两份证据上所涉内容均是打印字体统一格式条款，其次“现房”需合同相对人认可即可，“房屋竣工”是部分房屋竣工还是9号楼、10号楼整体竣工后再补办他项权利证，属于房屋登记管理部门依行政职权核查认定的问题，王某提供的《房屋买卖合同》先于乙信用社提供的《抵押证明》，两份证据实际并无矛盾，不影响对本案基本事实的认定，两份证据均予采信。（3）王某名下无其他用于居住的房屋，乙信用社提供不出相反的证据证实王某在沧州或其他地方有用于居住的房屋，因此，王某提供的某某市房屋产权产籍监理所《住房信息查询记录》予以采信。（4）王某已支付房屋全款，超过合同约定总价款的百分之五十。2011年1月4日房款收据金额（631106元）与2011年1月4日房屋买卖合同约定全款金额（631106元）一致，银行打款不是支付的唯一方式，故乙信用社关于“购房款收据不具备公示效果，没有银行打款记录无法证明王某支付了相应价款”的主张不成立。综上所述，王某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，乙信用社的诉讼请求不应得到支持。故判决驳回乙信用社的诉讼请求。

二审法院认为，本案的争议焦点是王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（1）关于案涉房屋是否用于居住且王某名下无其他用于居住的房屋问题。案涉房屋按照住宅建造销售，王某缴纳案涉房屋公共维修基金、物业费、有线电视费、水费、天然气费等费用，现有证据能够证明王某购买案涉房屋系用于居住且已入住。某某市房屋产权产籍监理所出具的《住房信息查询记录》证明除案涉房屋外，王某名下在某某市房屋产权产籍监理所辖区无房产信息，没有其他用于居住的房屋。乙信用社对此予以反驳，但未提供证据证明王某名下在某某市房屋产权产籍监理所辖区还有其他用于居住的房屋，不予支持。（2）关于案涉房屋房款缴付问题。虽然王某不能提交向任丘公司支付房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的原始收据，已可以证明其已缴纳全部房款，在乙信用社不能提供反证的情况下，可以支持一审法院关于王某已交付全部房款的认定。（3）乙信用社称其提交的某某房屋产权产籍监理所《抵押证明》明确，“待房屋竣工后补办房屋他项权利证”，此时房屋尚未竣工；而王某提交的商品房买卖合同落款时间为2011年1月4日，约定交房时间为2011年1月20日，王某购买的是现房，二者矛盾。二审法院认为，乙信用社提交的某某市房屋产权产籍监理所2011年7月20日《抵押证明》针对案涉小区内9号楼、10号楼两栋楼房和多套房屋，无法得出案涉房屋在2011年7月20日尚未竣工的唯一结论，证明力不强，在本案中无法认定。综上，二审法院认定，王某对案涉房屋享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二种和第三种情形，能够排除强制执行。故判决，驳回上诉，维持原判。

四主要观点及理由

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于上述条件尤其是第三个条件的审查标准，司法实践中有不同认识，主要存在两种观点。

第一种观点认为，执行异议之诉与普通商品房买卖纠纷等案件并无本质区别，在审查和证明标准上不宜强调特殊性。对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，如果购房人能够提供房地产开发企业出具的收据或发票，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，即可认定该条件已满足、购房人对房屋享有足以排除强制执行的权利。

第二种观点认为，执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷等案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，如果购房人仅提供房地产开发企业出具的收据或发票，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。人民法院还应对购房人的购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利作出认定。

我们同意第二种观点，理由如下：

执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。

本案中，关于二审判决认定王某已经支付全部购房款是否缺乏证据证明的问题。一审判决认定，2011年1月4日房款收据金额（631106元）与2011年1月4日房屋买卖合同约定全款金额（631106元）一致，银行打款不是支付的唯一方式，故乙信用社关于“购房款收据不具备公示效果，没有银行打款记录无法证明王某支付了相应价款”的主张不成立。二审判决认定，虽然王某不能提交向甲公司支付房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的原始收据，已可以证明其已缴纳全部房款，在乙信用社不能提供反证的情况下，可以支持一审法院关于王某已交付全部房款的认定。可见，一、二审判决认定王某已缴纳全部房款的证据，除当事人陈述外，只有甲公司出具的房款收据。我们认为，仅凭甲公司出具的房款收据尚不足以认定王某已支付了全部购房款。理由如下：第一，甲公司于2011年1月4日出具房款收据，载明金额为631106元，王某二审答辩时自称支付方式是现场刷卡，因时间较长，查不到记录，但现场刷卡属于通过银行转账支付方式，即使王某的刷卡支付凭证丢失，也可以由其提供付款账户的银行流水账单，或者由甲公司提供收款账户的银行流水账单，或者从银行调取后台转账记录等来证明王某已经支付购房款的事实。即使所有转账凭证因客观原因确实已不存在，也应对王某所付房款的来源予以查实。第二，王某支付全部购房款后，甲公司只出具房款收据，未出具正式发票，交易行为亦不规范。王某对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等应作出说明和合理解释。第三，因涉及申请执行人乙信用社的利益，案涉房屋买卖合同双方当事人的自认或默认并不足以认定已经支付购房款的事实。第四，甲公司是本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中的案外人王某、申请执行人乙信用社均可能存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠的证据链条的情况下，一、二审判决仅凭这孤证就认定王某已经支付全部购房款，属于认定的基本事实缺乏证据证明。

关于睿法在线

睿法在线，精英律师团队打造，倡导并推行律师执业标准化、规范化，并提供专业法律服务。

睿法在线

更多内容，敬请期待

投稿、合作或法律咨询，请联系我们：

联系电话：[phone]
微信号码：dailvshi8电子邮箱：[e-mail]

郑 重 推 荐：

司法鉴定律师

专注司法鉴定，致力于推动司法鉴定专业化、标准化！为法律职业共同体和当事人提供专业的司法鉴定法律服务。

长按识别二维码关注