融资方案系列（三）：信托432项目融资交易方案

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23号文、信托行业一系列窗口指导、64号文等信托行业监管政策的轮番“轰炸”。目前信托地产融资似乎仅能操作满足432要求的项目以及真股合作类项目。由于受额度管控限制，对交易对手及项目更是优中选优。西政财富团队结合当前的募资和放款案例，特就信托432融资项目方案进行示例性总结，以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

1 融资规模

初步拟定总规模X亿元，分阶段放款：第一阶段Y亿元，在标的土地（或在建工程）办理完毕抵押登记手续后发放，实际放款规模不超过评估值的 50%,资金用于偿还项目公司存续融资、工程建设款项及其他认可的用途。第二阶段X-Y亿元，向项目公司提供流动性支持，仅可用于偿还信托机构融资本息。即：融资存续总规模不超过一阶段规模，在一阶段融资到期时，若暂不能偿还全部融资本息，可提取第二阶段款项用以偿还到期本金和利息。

2

融资期限

期限为24个月（也可灵活配置期限，例如：总规模6个亿，其中2个亿18个月，4 个亿期限24个月） 。

3

融资成本

以实际商谈为准。

4

交易结构

本次融资采取432开发贷模式，满足432条件后，向项目公司发放贷款。交易要素如下：1.项目公司对项目公司投入资金需达到总投资的25%以上。2.项目公司或直接控股股东取得二级开发资质。3.标的项目四证齐全。

5

风控措施

1.土地抵押 ：以项目地块土地使用权为偿还债务本息提供抵押担保，并办理完成抵押登记。2.股权质押 ：项目公司股权质押并办理质押登记等手续。3.保证担保： 控股机构及实际控制人提供连带责任保证担保：(1)XX房地产开发集团有限公司；(2)实际控制人及其配偶。

4.项目现场监管：信托机构派驻1名现场人员，与项目公司共同管理章证执照、财务印鉴等。项目公司不承担相应人力成本。

5.公证：对本信托项下贷款合同、担保类合同等办理公证。6.出具承诺函 ：XX集团出函承诺：按期投入建设资金、确保项目顺利完工等事项。

7.资金归集

(1)销售资金归集：标的项目如有销售，应按批次归集部分资金后，同时信托机构配合办理该批次房源的网签、备案、解押手续。(2)各笔债务到期前，需提前归还少部分本金。

6

融资流程及周期

资料齐备的前提下，信托机构融资流程及周期如下，整个融资过程约1-2个月时间：片区立项会——总部会议——中信登报审——确定合同内容并签约——办理抵质押等放款落实条件——募集资金。更多房地产投融资合作内容请关注西政财富公众号后续推文，亦欢迎有地产融资需求的朋友与我们沟通、交流（微信号xz_fortune）。

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