睿见锐评｜深度解读北京办公楼市场企业租户之八年之变

引言

2022年的商业地产市场跌宕起伏，在面临疫情扰动、宏观经济震荡、行业调整和外资洗牌等多方不确定因素时，市场“保守”和“维稳观望”的情绪逐渐成为常态。

过去的近十年间，北京办公楼市场的基本盘经历了新供应浪潮，望京、丽泽等新兴子市场发展从起步到成熟，租金变化从自然增值过渡到以价换量，需求结构有行业性调整，金融、制造和互联网行业积极优化发展战略以灵活顺应周期，生命科学行业在经历过疫情后破茧而生，主导增量需求。外资需求在错综复杂的国际博弈下受影响显著，美资企业缩减近半的在华办公面积、裁撤部分人力，而现阶段港澳台企业抓住市场窗口和政策机会顺势扩张，填补需求缺口。

面对市场广泛关注的问题，仲量联行华北区研究部试图在多重不确定因素下，提供全方面、多维度、长周期的北京办公楼市场解读，用实证推演的方式为市场各方提供决策参考。通过连续八年的实地考察与租户走访，我们完成了一份跨越超长周期的北京甲级办公楼市场调研问卷。统计得出的全样本办公楼市场数据，是我们从行业、区域、国际资本等方面构建全面分析视角的基础。

在131栋甲级办公楼，5,702个租户企业，涉及约1,084万平方米的数据总样本中，可以看到几个“颠覆性”变化。

1►北京办公楼总体量从2015年的670万平方米用时五年在2020年突破千万大关，体量的跃迁没有带来租金价值的同频趋势性变化，2015年初的租金基数为354元/平方米/天，在2018年登顶至390元/平方米/天后回落至现在的327元/平方米/天，经历了抛物线式增长。

2►北京办公楼主要子市场从八个扩充为九个。在2022年，新兴子市场丽泽为全市贡献了87.4万平方米总体量，占比为8.1%。

3►过去八年，尽管外资企业占比持续下降，但占用面积未发生剧烈波动。直到今年，面积整体缩减24%，为八年间最大降幅。

4►8年间租赁扩张最明显的是医药及生命科学行业，增长率高达88.4%。

5►制造业的办公租赁策略完成了从甲级办公楼到产业园的结构性调整，涉及租赁面积20余万平方米。

6►过去科技互联网行业迎来了高速发展期，但其在北京主要的办公地点分布在乙级办公楼及产业园内。尽管如此，科技互联网在甲级楼宇中的增量面积也达到了71.8万平方米，增长率为79.8%。

由于覆盖样本量庞大，本文从海量信息中提取关键数据，从行业结构和外资组成两个分析维度展开，聚焦主要趋势的变化。

在完整经历了最新一轮北京甲级办公楼供应高峰后，聚焦过去八年中五个主要行业在北京甲级办公楼中的面积增长，我们发现金融、TMT、生命科学与制造业的需求增速甚至已超过市场供应的爆发式增长。即使目前市场需求相对疲弱，但上述行业高速发展所带来的扩张需求，仍然可以支撑全市甲级办公楼平均空置率保持在低于10%的健康水平。

八年整体变化中，净增长面积最大的行业为金融业和TMT行业。金融行业在持续的政策利好推动下蓬勃发展，办公面积扩张达150万平方米，相当于两个东长安街子市场总体量；经历了近十多年的互联网黄金期，TMT企业业务总量不断壮大，全市范围内的租赁版图也在高速扩张，八年间新吸纳面积超过70万平方米。

2015年，生命科学行业在全市甲级办公楼中的面积分布相较有限，仅为金融行业的十分之一，但经历过疫情后，迎来了行业快速发展期，近几年扩张速率不容小觑，八年总增长率居第一。

在北京甲级办公楼市场构建初期，外资企业对于优质办公场所的需求作为主要动力，推动了北京甲级办公楼市场的发展。北京作为首都，本身具备天然的吸引外资能力。同时，在全国鼓励外商投资的大环境下，北京市政府招商引资的力度不断加强， “两区”建设也为北京对外开放及企业高质量发展提供助力，多重鼓励措施持续吸引了众多外资企业入京。对于外资企业而言，北京是扎根于中国市场需占领的首要高地。

因租金承付能力高，外资企业在发展初期的北京甲级办公楼市场占绝对主导地位，一度使得部分办公楼宇租金以美元报价，足以见得外资企业对北京办公楼市场发展史的影响。随着中国经济的腾飞，北京甲级办公楼市场的发展大步跃进，后期内资企业强劲发展所带来的办公面积大幅扩张也对市场形成了扭转式的变化。

从2015年到2022年，北京甲级办公楼市场呈现扭转式格局变动，原先主导近一半需求的外资企业逐渐式微，内资企业现如今占比已达74%。2022年，全市外资企业总面积录得八年以来最大降幅，同比缩减24%，面积降至过去八年最低值。

北京市外资企业办公面积增减走势一定程度上与全球经济形势相吻合。在当前全球经济下行、多国承压的复杂环境下，外资企业缩减在华办公面积、裁撤部分人员的行为合理且为大概率事件。

图中列举了六个主要的在京港澳台及外资企业来源地区和国家，对比不同来源地区和国家的面积，美资企业面积收缩较为明显。自2015年起，美资企业在京年均办公面积达110万平方米左右，按平均每位员工占用10平方米的面积来粗略估算，美资企业年均在京员工人数超过10万量级。

尽管对比2021年，德资企业在京办公面积同比缩减了37%，但近期西门子宣布将扩大在华支出，大众、宝马均在加码投资中国造车新技术。随着众多德企在华投资增加，未来德资企业在京办公面积有望提升。近期，来自于其他国家的企业不同程度缩减在京办公面积，而港澳台企业反而大举扩张，2022年港澳台企业在京办公面积增长了136%，其中香港企业贡献主要部分。

北京甲级办公楼市场在过去八年实现了总体量超千万量级的里程碑，全球经济的发展和企业自身的变化对各办公楼子市场格局也造成了一定改变。目前，在北京甲级办公楼子市场中，CBD区域外资企业最为聚集，和第三使馆区共同吸纳了全市超七成的外资企业。而望京区域外资占比在过去八年显著下降，从91%降至35%。

01

CBD

港澳台企业在CBD区域扩张迅猛，从2015年起维持每年占比递增的趋势。2022年，港澳台企业办公面积达到了2021年水平的1.4倍，已跃升成为CBD区域最主要的非内资租户来源。CBD区域同时聚集了全市77%的日资企业，且日企办公面积常年维持在稳定水平。英资企业在CBD区域的办公面积有所增长，同比增幅近20%。

02

第三使馆区

2022年，德企在第三使馆区占比升高至36%。全市72%的德企在此区域内办公，形成德企在京主要聚集区域。同时，港澳台企业在第三使馆区的占比也显著升高，对比2015及2022年的数据，港澳台企业在第三使馆区的占用面积跃升了5.4倍。

03

望京

对比2021年，58%的外资租户已在2022年撤离该区域，以德资、美资企业为主。美资企业办公面积减少的区域主要为望京、CBD、第三使馆区。而港澳台企业的办公面积并未发生变化，导致其在望京的占比显著提升。

从全市角度而言，外资企业办公面积有所减少，但大型外资企业整合性的需求有望为具有空置压力的区域和项目带来新的可能性。为鼓励外资企业发展，北京推出稳外资25条措施、支持外资研发中心设立和发展、鼓励外商投资高新技术产业等规定。同时，在北京“两区”建设稳步推进、持续吸引外企来京投资的情况下，预计北京将吸引更多外资企业落户，共同推动北京办公楼市场新一轮增长。

八年以来，仲量联行持续对北京办公楼市场进行深度走访。本次通过对全样本数据的剖析，仲量联行以市场中观视角，多维度解读各方参与者长期关注的全市行业聚集及内外资变化。伴随新兴区域基建及经济发展成熟，北京的办公楼市场经历了体量增长、行业需求结构调整及区域租户结构剧变。今年以来，北京面临部分行业动能减弱、外资面积缩减等挑战，但也承接了新兴行业的需求崛起、港澳台企业的扩张。

北京办公楼市场曾有多个区域各自在某个时间段经历了波动，但这座城市稳定的基本面为市场及时调整、应对变化提供了有效保障，并将持续支撑办公楼市场的健康发展。

下期预告

2022年商业地产市场挑战与机遇并存。在此背景下，仲量联行华北区研究部将于12月20日重磅发布北京办公楼系列专题文章，聚焦全光谱市场空置现况，敬请期待。

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