洞察大湾区新质生产力（二）| 广州逐浪游戏产业，点亮新生办公空间需求
游戏行业是数字经济的重要组成部分。文化与科技要素紧密结合，赋予游戏行业不断实现自我突破的能力，促进社会经济发展与新质生产力的凝聚。
纵览全球游戏产业图景，随着移动通信与移动设备的普及与升级，2022年移动游戏占游戏行业的营收比重已上升至70%。中国作为全球重要的游戏市场，游戏产业重心也实现了从网页游戏和PC端游戏向手机游戏的迁移。近十年，中国游戏行业整体发展飞速，用户规模与收入实现跃升。其中移动游戏行业的增长贡献显著。
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游戏产品偏好也随着社会生活节奏与休闲需求的变化而改变，以易于上手和较短的单局时长为代表的轻量化娱乐放松方式成为主流。另一方面，面对未来收入预期的不确定性，游戏消费群体的消费意愿和消费能力受到影响。同时，国内游戏行业已步入玩家存量市场，市场竞争压力显著增长。需求端的动态促使游戏厂商调整游戏设计与付费机制。
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作为中国最早发展数字经济的城市之一，广州抓住门户时代与社交网络时代两大发展浪潮，在电子产品生产、软件开发、互联网平台等领域均建立了坚固的产业优势。软件产业的集聚与文化创意产业的繁荣为本土游戏行业的腾飞提供软件人才和IP等多项先天优势。2023年广州全市游戏市场实际销售收入达1,058亿元，游戏产业营收约占全国35%*。
*来源：广州游戏行业2023护航产业发展研讨会
广州游戏厂商数量众多，类型丰富，不仅孕育了网易、三七互娱等行业头部大厂，也不乏长线盈利的肩部、腰部游戏公司与独立工作室。除本地企业外，也吸引不少外地的游戏公司和工作室落子广州。融通发展的过程中，广州游戏产业的创新活力不断激化，孕育出了多元的产品。
此外，广州游戏行业的快速发展带动包括美术设计、渠道分销、硬件配件和电竞直播等上下游企业的繁荣，设计、发行、运营全流程实现协调发展，形成了较为完备的产业链。
广州游戏产业的成功不仅依靠在全国范围内起步早、底蕴厚和资源足的初期积累，更在于广州本土游戏厂商积极抓住行业新增长点，高频推出爆款游戏，实现营收流水的快速增长与企业规模的迅猛扩张。
1. 游戏出海
近年来，随着国内游戏市场进入存量阶段、监管力度有所提升，国内游戏厂商将目光投向广阔的海外市场，不仅积极于海外发行已开发的游戏，更进一步面向海外用户喜好打造全新产品，游戏出海浪潮逐步推进。除成熟的日韩和北美游戏市场外，人口基数较大、本地供应稀缺的东南亚和中东也被广泛认为是“蓝海”市场，吸引大量中国游戏厂商入局。
由于广州领先的国际商贸基础和大量的国际交流机会，本地游戏厂商敏锐地嗅到出海的红利。据广州市游戏行业协会统计，目前广州约65%的游戏企业开展了海外业务，主要瞄准繁体中文、日韩和欧美市场。
凭借超前布局和本地化运营策略，广州游戏厂商在海外市场大获成功。根据data.ai发布的中国游戏厂商出海收入排行榜统计，2023年海外收入前30名的中国游戏厂商中有14家在广州设立公司，其中6家更是将总部落于广州。2023年广州网游出口总营收预计达214亿元*，约占全国网络游戏出口营收的15%。
*来源：广州游戏行业2023护航产业发展研讨会
2. 小程序游戏赛道
近年来，拥有无需下载、无需注册、自动接入健康系统、快速充值等优势的小程序游戏异军突起。小程序游戏被认为是移动游戏市场的增量，呈现了与APP游戏差异化的用户群体和消费场景。除微信外，抖音、快手、QQ、支付宝、美团等大用户量级的厂商也在积极布局小游戏，市场成熟度不断提升。
凭借更短的链路、更高的转化，小游戏市场在短时间内累积大量用户。《2023年中国游戏产业报告》显示，2023年国内小程序游戏市场收入200亿元，同比增长300%。
大量广州的游戏厂商，商业嗅觉敏锐，较早布局小程序游戏赛道。GameLook发布的2024年4月微信小游戏畅销榜TOP 100中，共有28款游戏由广州的公司发行。我们既观察到三七互娱等头部游戏企业对其业务版图进行跨行业扩张与智能化升级，也发现许多规模相对较小的游戏工作室利用小游戏开发周期短、研发成本轻的优势，成功打造爆品，并通过渠道分成低、变现模式灵活实现产品的高回报率。
眼下，国内游戏行业由此前的超高速增长逐步向品牌化、精品化和长线化发展。一方面，游戏行业的成熟化推动游戏IP产业的发展，丰富了文化产品知识价值的经济价值呈现形式，促进了文学、影视、动漫等数字内容领域创新融合发展。
另一方面，随着AI、VR等技术逐步成熟，越来越多的游戏公司尝试在游戏生态链中结合新技术，突破生产效率限制，乃至重塑行业结构。例如，利用AI不仅能够在捏脸、动作捕捉、场景生成等游戏内的方面优化游戏开发流程、拓展玩家创意空间，也在游戏外生成和筛选营销素材，提升素材制作效率和用户转化率。
整体而言，广州的游戏厂商集合资本、经验与资源等优势，不断自主研发，开辟新的游玩机制与探索商业化途径，为全国甚至全球游戏市场持续注入新生创造力，同时，为广州新质生产力发展做出重要贡献。
尽管受到经济周期波动影响，但得益于相关行业技术的快速变革与行业快速适应大众的消费习惯，游戏行业创新活跃度仍保持较高水平，具备一定的行业成长空间，由高速增长过渡至可持续化发展。广州的广大游戏厂商致力于推陈出新，专注产品创新和商业化升级，持续推进高质量转型。因此，广州的游戏产业有望长期保持增长，为区域经济注入活力。
1. 头部企业自建总部或购置办公
广州游戏龙头企业面临团队规模不断壮大，办公空间需求日益扩张，以及升级的办公品质要求，部分选择购置办公不动产或是拍地建造总部。除了个别企业在科学城及天河智慧城获得土地自建总部外，更多龙头企业选择广州国际金融城及其它新兴商业片区自建办公楼宇作为其总部或购置办公空间。
2. 中小型企业租赁需求扩张
近年来，大量广州游戏厂商积极拓展新兴业务板块，实现营收的第二次快速增长。经营规模化与专业化的较快提升，促使游戏企业更新对办公空间的面积和质量的诉求，成为广州办公空间租赁市场中的活跃参与者。
自2019年起，游戏行业对广州办公租赁市场总体成交量所做贡献呈现上升态势，占比走势与游戏行业实际营收增长趋势相吻合。据仲量联行统计，2024年一季度，游戏公司在录得办公空间租赁成交面积中占比近10%。由此可见，随着游戏行业的持续增长，其在广州办公租赁市场中的地位与重要性也将更加显著。
基于产业集聚与成本敏感等因素，大部分游戏企业的办公选址集中于文化创意产业园、数字产业园等产业办公空间。但随着业务的迅速成长，部分肩部游戏厂商的办公环境升级诉求明显，选择搬迁至新近落成、硬件和服务更优质的办公楼宇。与此同时，文化创意产业园、数字产业园等产业办公空间也始终在游戏企业的办公选址的首选。具体来看，租赁选择更加灵活、空间成本较为友好，叠加临近科韵路软件业集聚区的区位优势，广州国际金融城这一新兴CBD的甲级办公楼子市场成为具备升级诉求的游戏企业的首选。
作为人才、技术导向型行业，游戏公司的办公选址在软硬件方面均呈现较强的行业特征。
一方面，为架设使用服务器、显示器等专用设备，游戏企业对于办公选址的层高、供电、冷却水、线路等楼宇硬件具备一定的特殊标准。此外，为服务员工灵活的办公时间，游戏企业对于空调时长、新风系统等配套设施的灵活性与完备性也提出了更高的要求。
另一方面，为符合年轻人才团队的工作理念、最大程度地发挥其创造力与执行力，游戏公司致力于打造年轻化、社群化、轻松化的职场氛围与办公环境。因此，交通区位、餐饮配套、低成本居住配套、片区文化氛围等软性要求成为游戏公司办公选址过程中重要的考虑因素。部分游戏公司具备更加具体的定制化需求，包括宠物友好空间和绿化景观体验等。
目前来看，对比海内外知名成熟的游戏工作室，大部分广州本土游戏公司的办公环境还有一定的提升空间。随着游戏公司的规模化与规范化发展，为实现高效服务人才团队、安全保障经营业务，预计其对于办公空间的硬件设施与管理能力的要求将不断提升。
面对办公楼市场短期优质供应增加且价格谈判空间加大的机会，广州游戏企业有望持续通过企业不动产管理配合业务升级与扩张需求。预计各游戏公司将对广州商业办公市场和产业办公市场的空间去化做出较大贡献。对于甲级办公楼市场而言，广州国际金融城和琶洲互联网创新集聚区两个子市场内的可租赁办公楼受益将较为显著。在中长期，游戏产业的聚集与发展也将促使广州国际金融城周边商业和生活配套逐步完善，走向成熟。
广州游戏产业是广州蓬勃发展的新兴产业的代表。随着广州继续推进经济发展新旧动能转换，新兴产业的突破与革新不仅影响区域经济版图，也将对于产业载体提出全新的要求。丰富产品功能、细化服务颗粒度，以适配新兴产业用户需求，将为办公空间赋予崭新的发展前景。
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