仲量联行发布《2024全球办公空间使用基准指南》
全球范围内，科技和社会变革正持续推动着“三个W”之间的关系演变，即员工（Worker）、办公（Work）和办公场所（Workplace）。过去四年，在混合办公趋势的强势洗礼下，“办公室”不再是“办公事”发生的唯一场所：员工可以在同一时间内使用不同的空间和设施，而“使用”这一动作无需亲临现场，这为企业房地产的管理带来了多维度的挑战。在“降本”作为全球企业核心关注的当下，有效的办公空间规划策略是企业成功运营的基石。许多企业正积极寻求更高效的房地产（空间）组合、提高员工的办公体验和效率，以快速应对大环境变化，持续保有竞争力。然而，却很少有企业能够完整掌握决策所需的空间数据…
仲量联行长期追踪分析全球办公空间使用规划注1趋势，今年，我们邀请了全球知名企业的房地产管理者回答了约100个详细问题，并累计收集了覆盖9大主要行业、84家全球企业客户、168份注2调研回复数据，深度剖析了领先企业实际的办公空间使用和规划情况；通过研究这些企业采用的关键指标、策略和相关趋势，为从事设施管理、企业房地产管理和办公场所策略规划的专业人士提供有价值的洞察和可行性建议。
注1办公空间使用规划（Occupancy Planning）是指将建筑环境内的空间分配给企业员工，以有效管理空间；不仅确保员工拥有支持其需求的办公环境，同时满足企业房地产团队的管理目标。其中的人员和空间数据（如员工数和工位数量）是进行这项工作并产出相关交付物的信息基础。
注2每家企业客户都为其有开展业务的地区提供了单独的回复，从而为地区差异提供了准确的见解。我们将每家企业针对每个地区的作答视为一份单独的调研回复。
今年的调研显示，企业希望通过办公空间使用规划来实现的前三大房地产管理目标是：提高相关参考报告质量（80%）、降低成本（79%）和优化房地产组合（78%）；而在所有管理目标中，提高相关参考报告质量（+28%）和提高办公场所标准（+27%）的重要性，对比2022年增幅最大。这说明了全球企业在追求降本的同时，也同样关注如何进一步优化办公场所的设计和管理。其中的成功关键，有赖于利用空间使用指标（Occupancy Metrics）为企业提供战略性的支持和指引。
随着办公空间的使用和管理变得日趋复杂，空间利用率注3已成为了全球企业最看重的空间使用指标，相较于以往最受重视的占用率注4/空置率指标，前者提供了一种能更准确地反映工位共享情况和混合办公实施成效的时间衡量标准；而随着企业越来越多地面临缩减面积和运营成本的压力，空间密度注5和单一工位成本仍是支持企业房地产战略的常用指标。
注3空间利用率：在特定时间内（工作日、班次等）单个工位或空间被使用的时长所占百分比
注4占用率：使用的工位数占总可用工位数的百分比，与空置率相对
注5空间密度：办公室租赁面积（平方米，RSM）除以人员数或总工位数，旨在衡量办公空间使用效率
从全球到中国，我们的客户都面临日渐挑战的企业房地产管理目标。如何在激烈竞争或互有重叠的优先事项中寻求平衡，做出最具战略意义的决策，科技和数据将成为贯穿其中的核心因素。随着科技进步提高了办公空间数据的可得性、准确性和收集频率，数据的价值正逐渐成为办公空间使用规划和管理、办公场所设计时的重要指引，我们要充分利用好数据来赋能关键管理决策。
要打造赋能员工绩效、促进创新的办公场所，了解不同的工作方式和员工体验至关重要；一些员工在开放式的协作空间中表现出色，而另一些员工则寻求安静的小天地专注工作。与以往相比，新的工作方式包括更高水平的虚拟和面对面协作，但员工对专注的独立办公需求仍不容忽视。
我们从近一年内实施了空间改造的受访企业中，看到了明确的办公空间设计规划发展方向：包含协作空间和专注空间的增加，以及从专属、固定工位向共享和开放工位转型的趋势。此外，企业对‘工位的定义’和‘计数方式’也已发生改变，越来越多的‘替代性工位’或‘办公点位’出现，以满足短时间的办公需求。
电源、桌面和座椅是未来定义“工位”或“办公点位”的三大要素。
许多企业正在重新评估其办公空间，通过增加灵活性和适应性的设计来对空间进行重新配置，以跟上不断变化的业务需求。
以仲量联行服务的某内资企业客户为例：
小贴士
办公空间的变革往往是自上而下、从决策到实施的过程；有效的变革需要得到空间使用者——即员工的支持，因此，企业需结合变革管理（Change Management），以提高员工参与度，进而提升办公空间利用率。具体包括针对不同人群定制的多维度、及时而有趣的沟通交流，以帮助企业和员工适应和拥抱变化，“无痛”转型。
要获取准确的空间利用率数据，有赖于引入先进的科技工具，并将空间数据“关联”起来，以提供支持企业房地产战略的洞察。越来越多的企业应用科技手段来追踪空间利用水平，其中门禁刷卡数据和空间预订数据是最常被采用的方式，而目测法的采用趋势则大幅下降，从2017年的75%下降至今年的36%。
此外，有一定比例的受访企业也采用了网络活动定位、占用传感器、设备传感器或会议视频分析技术等新一代的技术手段来监测空间利用率，说明企业对于集成和先进科技投入的重视。随着数据规模和准确性的提升、传感器的技术成本持续降低，以及人工智能分析技术和数据可视化软件的快速发展，在不久的将来，实时的空间利用率数据将能与各类空间数据直接关联，并为更加动态的办公场所管理提供条件。
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