中企出海｜中国制造业企业如何布局东南亚？

中国制造业企业出海东南亚的动机各不相同，仲量联行认为，总体上可以分为“主动”和“被动”两大类型。

主动出海的企业通常将东南亚视为一个人口增长迅速、经济潜力巨大的关键市场，因此希望通过在当地设立生产基地或销售网络，为客户和消费者更直接、快捷地提供产品和服务。此外，部分市场出台的招商政策和措施也在推动鼓励制造企业主动布局。基于深厚的服务经验与市场观察，仲量联行梳理了东南亚部分市场的利好政策如下：

另一方面，被动出海的企业则更多出于外部市场环境的压力或产业链重构的要求。在新能源汽车等产业链中，当上游企业在东南亚设厂时，出于维系客户、赢得订单和保持竞争力的需要，在东南亚布局自然也成为下游企业的“被动”选择。此外，当前环境下，为了持续触达欧美等目标市场，许多中国制造业企业需要寻找新的生产基地来作为备选，在东南亚建厂、生产成为了关键路径之一。

在劳动力人口和成本方面，东南亚市场优势开始显现。以越南为例，据其国家统计局数据，2023年越南25岁以下的年轻人占总人口的40%左右，为制造业企业的生产运营提供了较为宽裕的劳动力保障；此外，区域内的制造业劳动力薪酬水平也相对较低。

值得一提的是，东南亚市场在吸引中国制造企业上表现出开放态度。马来西亚与泰国的部分工业园区已经在其官网上采用中文推介其投资环境和政策， 对中国企业了解当地情况来说更为便利。一些曾经在国内体验过地价增值利好的制造企业也将土地视为“有利可图”的投资标的，为布局东南亚提供了更多理由。

中国制造业企业在东南亚布局通常倾向于选择人口较多的市场，以确保充足的劳动力供应，并先于竞争对手占据广阔的消费市场；但不同行业，在这一区域地理分布的侧重则有所不同。

对半导体和电子信息领域来说，马来西亚往往是优先考虑的出海目的地。上世纪70年代时，英特尔、AMD、博通等国际巨头就已经入驻位于马来西亚北部、有“东方硅谷”之称的槟城，形成了成熟的产业集群。此外，得益于临近新加坡和较为友好的招商政策，马来西亚也是部分中国企业在新加坡之外，设立第二个东南亚办公地点的热门选择。

泰国则聚集了新能源汽车上下游企业，特别是首都曼谷都会区以及距离曼谷200多公里的罗勇府。泰国在汽车行业的关键优势之一来源于其与日系汽车厂商的长期合作，但当前泰国汽车市场正在被中国企业重塑，公开报道显示，比亚迪、广汽埃安、长城汽车、合众旗下的哪吒汽车以及奇瑞等公司已在泰国设厂或正在建厂。点此回顾：聚焦“一带一路”：解码中国新能源车企的出海征程

印尼大雅加达地区同样是中国新能源汽车企业及产业链相关企业的重点关注之一。作为全球镍储量最大的国家，印尼的原料优势显著：锡、铜、铝土矿的储量也位居世界前列。2024年，宁德时代下属企业宣布与印尼当地企业共同打造包括镍矿开采和冶炼、电池制造等在内的动力电池产业链项目。

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿表示，东南亚国家的基础设施发展水平不一。越南在电力供应方面会面临一些挑战，因此可能不太适合部分高能耗制造业；此外，尽管马来西亚、泰国等国的供电、供水等基础设施基本有保障，但受地理条件和气候变化影响，可能遭受台风、洪水等自然灾害，进而影响生产，企业需要对此类不确定性有所预判，并采取预防措施或者通过业务中断保险来有效应对。

近年来，中国制造业企业在东南亚的扩张布局背后蕴含着企业决策者对该地区在全球产业链中的战略地位以及市场潜力的深刻理解，这是企业寻求优化生产和销售环节的体现，更是在当前复杂背景下对全球供应链灵活性与安全性的追求。仲量联行总结了中国制造业企业在东南亚区域开设实体运营时需要关注的关键因素，这些因素共同决定了制造企业在该区域市场的供应链效率和整体运营效果。

1

营商环境

在地缘政治和经贸环境不确定性增强的当下，当地市场政策对中国制造业企业是否友好、法治建设是否成熟、关税和双边或多边贸易协定是否稳定等都均需纳入考量。

2

物流交通距离

具体体现在生产基地与供应商、机场、港口等供应链关键节点的距离。供应链的高效运转需要确保上下游企业或供应商相对接近，尤其是在制造业中，理想的选址有助于削减运输时间和成本，提高生产效率；距离港口、机场等交通枢纽的远近和便捷度直接影响物流效率，这对仅在东南亚建立生产基地、而面向其它市场出口的企业尤为重要。

3

产业集聚效应

企业倾向于选择那些已有成熟产业链的地区，如前文所述的泰国曼谷都会区、马来西亚的槟城半导体集群、印尼大雅加达地区等。

除此以外，仲量联行观察到，中国企业在配套方面对其派驻海外团队的“居住”需求也较为关注，拥有酒店式公寓的片区会成为加分项。

根据仲量联行的观察，在企业房地产（CRE）策略上，大型的头部企业更倾向于自建厂房，以确保对运营的全面控制；从体量来看，建筑面积超过30,000平方米的大型项目选择自建的概率也相对更高些。反之，规模较小的企业或建筑面积在10,000平方米以下的项目则会更倾向于租赁厂房，灵活度更大。

近年来愈发受到关注的“定制建造租赁（Build To Suit）”——即根据企业客户特定需求设计、建造工业厂房而后租给承租人的模式，在中国出海的制造业企业中的认知和理解现阶段还相对有限，未来这一模式有待进一步推广。

在办公空间租赁方面，中国制造业企业表现出对成本的高度敏感性。企业通常选择产业聚集效应明显的地区，如进驻城市的中央商务区（CBD），并且偏好租赁联合办公空间等灵活性较高的产品，以适应业务的快速变化和扩张需求。

依托对中企出海的深入洞察和长期服务经验，仲量联行建议有意逐鹿东南亚的中国企业采取如下措施来规避风险，提升成功率：

首先，尽职调查不可或缺。企业应深入了解当地的市场环境、法律法规以及投资环境，弥合“信息差”。通过聘请熟悉当地市场的咨询和法律专业机构提供有效支持往往能协助企业有效规避潜在风险、准确决策。

其次，充分尊重当地文化和习俗是关键。东南亚人口存在相当一部分宗教信众如穆斯林群体，在中国企业热衷于投资建厂的马来西亚和印尼较为明显。因此，在开斋节等宗教节日期间的工作要求可能会引发劳资冲突，中国企业需要规避此类文化差异导致的风险。

尹鸿还表示：“中国制造业企业一路走来，逐步完成了从单纯的产品出口到产业链出海的转型，这是‘中国制造’在全球价值链上升级的体现，也为相关决策者提出了新的命题，即需要以高效的房地产策略充分融入和扎根当地市场、并与行业上下游形成良性、可持续的联动，其中涉及到市场尽调、供应链规划、物业选址、交易等关键环节，这些事项兼具市场知识与本地执行能力的专业外脑支持和护航方更高效。”

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