海外买家大幅撤离，美国楼市为何不跌反涨？

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1.

由于中国买家大幅减少，海外买家的美国房产购买量已降至2013年以来最低。 

美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors，NAR）上周最新发布的报告显示，在截至今年3月的一年中，外国人购买了价值740亿美元的美国住宅地产，较前一年的购买价值下降5%，为连续第三年下降。 

其中，海外买家中下降幅度最大的是中国买家，仅购买了价值115亿美元的美国房产，降幅达到14.7%。 

NAR表示，中国政府对中国买家在海外购房实施限制，加上全球经济增长放缓和美元走强，都是海外买家减少购买美国房产的原因。 

不过，美元在今年夏天由涨转跌，最近兑一篮子货币触及两年低点。理论上来说，美元走软可能降低海外买家在美国的购房成本。 

NAR特别指出，这份报告不包括新冠肺炎疫情的影响。疫情导致美国房屋销售在今年春季暴跌，然后在6月恢复。不少经纪人和经济学家表示，旅行受到限制、学校重新开学充满不确定性、移民限制举措加强，这些因素可能导致海外买家的美国房产购买量在今年春夏两季继续下降。

2.

据《华尔街日报》报道，2011年至2017年期间，海外买家的美国住宅房地产购买量稳步攀升，在截至2017年3月的一年中达到1530亿美元的峰值。

过去一年，大约60%的海外买家是新移民或居住在美国的外国人，还有一些人购买美国房产是为了投资或度假。 

但NAR最新发布的报告显示，在截至今年3月的一年中，外国人购买美国住宅地产的价值连续第三年下降。其中，中国买家仅购买了价值115亿美元的美国房产，降幅高达14.7%。 

但有分析称，印度买家正在摩拳擦掌，希望填补这一“空缺”。 

从全美来看，最受海外买家欢迎的购房目的地是佛罗里达州，其次是加州和得克萨斯州，这些地方都有印度买家的身影。 

Kuper Sotheby's国际地产公司的Jillian Rose表示，在得州的奥斯汀，印度投资者近年来的购房需求一直很高，与同样来自新兴经济体的中国人一样，他们更倾向于全款买房。 

Rose说，在新冠疫情期间，由于旅行限制和对疫情的担忧，这些投资者暂停了购买。 

但她表示：“这不仅仅是因为美国的不确定性，我认为是全球的不确定性促使他们观望。”

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3.

不同于小体量市场，由于美国内需强大，海外买家购买量的消长，对于美国房地产市场的影响有限。

由于低利率提振了购房需求，加之房源供应较少，美国房产依然抢手。根据房地产信息网站Zillow的数据，在截至7月25日的一周，美国待售房屋库存比上年同期减少了26%。 

“外资退出并没有伤及国内市场。”NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“这让美国国内买家有了更好的机会。” 

截至今年3月的一年中，海外买家的购买量仅占美国成屋销售的3%。海外买家往往集中在纽约、迈阿密和洛杉矶这种沿海城市的高端市场，他们可能会对这些市场的价格走势产生影响，但对美国广大的其他地区影响有限。 

NAR称，截至3月的一年中，海外买家的购房价格中值为31.46万美元。相比之下，美国所有二手房的销售价格中值为27.46万美元。总体来看，差别也没有很大。 

标普CoreLogic Case-Shiller 20房价指数代表了美国20座主要城市的房价走势，6月底出炉的4月房价指数比去年同期增长了4%，为2018年12月以来的最大涨幅。 

S＆P Dow Jones Industries董事总经理Craig Lazzara表示，从全美范围来看，新冠疫情都无法干扰房价上涨的趋势，“在我们调查的20个城市中，有12个城市的房价在4月创下了历史新高。”

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4.

当前，美国疫情反弹形势严峻，失业率居高不下，但令人匪夷所思的是，美国民众的财务状况却“好得出奇”，这也令房价获得了支撑。

疫情期间，由于联邦政府为全美民众寄送上千美元支票，且为失业者额外提供每周600美元的失业补助，令许多人甚至不想回去上班。

摩根大通研究所的一项研究显示，领取每周600美元额外失业补助的美国家庭，开支水平比疫情前高出10%。事实上，与常规失业救济金不同，每周600美元的额外补助并不与失业前的工资水平挂钩，而是全额发放。算上原有的各州救济金，许多美国失业者每周能领上千美元，相当于月薪4000~5000美元。 

根据芝加哥大学的一项研究，每10个失业的美国人中，就有7个比在职时挣得还多。如此一来，他们的家庭财务状况甚至好于疫情之前，不仅能够支付各类账单，还能额外剩下不少储蓄，一些人甚至转而投身房地产市场。 

“这是一个非常奇怪的时期。在正常的经济衰退中，失业率会上升，逾期贷款会上升，坏账会上升，房价会下降。如今全都没有发生。”摩根大通首席执行官杰米·戴蒙指出，相反“储蓄上升了，收入上升了，房价上升了”。 

目前，联邦失业补助计划已经到期，美国国会正就新一轮“发钱计划”展开激烈博弈：共和党人认为“发钱太多”，可能打击就业积极性；民主党人则坚持一分钱也不能少。 

当地时间8月8日，在与国会民主党人的谈判陷入僵局后，美国总统特朗普签署行政命令，要求为失业者提供每周400美元的额外失业补助。与此同时，包括楼市在内，所有人都在苦苦等待国会出台最新的纾困法案。

与此同时，屡创新低的抵押贷款利率也在不断刺激着刚需买家与投资者的入场欲望。 

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长Georg Chmiel指出，美国在疫情期间房贷利率屡创新低，吸引了大家的关注。此外，每逢市场不确定情绪弥漫，美国资产的避风港属性，都会一而再再而三地体现出来。

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撰文 ACE

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