楼市风暴下发达国家全扫描：谁有坑？谁抗跌？

关注我们，与华人企业家族在一起

本文图源 unsplash

1.

全球资产价格下跌，生活成本攀升，多国房地产市场迎来拐点，是今年最重要的变化。

金融海啸结束以来，全球投资者受惠于超低利率，享受着“富者愈富”的资产盛宴。但如今，利率风暴已经席卷全球，多国央行踩下了货币政策的刹车，也令全球购房者望而却步。

但我们今年在与多位经济学家的对话中发现，大家普遍认为，类似2008年那样的房地产崩溃，不太可能在西方世界重现。

相反，《经济学人》等媒体指出，金融危机以来，以美国为代表的部分发达国家家庭财务状况越来越好，财富规模处于较高水平，结合非常强劲的劳动力市场，显然对房地产价格形成了支撑，因此即便短期出现变化（近期下跌判断不改），长期配置逻辑依旧不变。

还有不少学者指出，与北美发达市场相比，部分欧洲、大洋洲发达市场，以及新兴市场的配置逻辑可能出现变化，主要经济体的经济下行压力越来越大，全球资本流动也朝着不利于这些国家的方向演变，让这些地区的受青睐度不断下滑。

更重要的是，全球地缘政治风险高烧不退，且主要风险均分布于新兴市场云集的亚太地区，以及部分欧洲地区，无疑对这些地区的资本流动构成巨大挑战。一旦擦枪走火（乌克兰已经走火了），投资者损失不可估量。

此消彼长，从长远来看，以北美市场为代表的发达国家配置热潮必将卷土重来，而华人高净值人士对于当地房地产配置的钟爱，必将再度占据版面头条。

2.

让我们先来快速浏览一下，发达国家当前的房地产大势。

我们注意到，当前利率环境下，全球投资者对房贷成本大增的承受度，在发达国家因国而异。

比方说，在去年房价上涨超过20%的澳大利亚和新西兰，价格早已失控到对哪怕是温和加息也很敏感的地步。许多专业人士已对大洋洲楼市频繁发出警告，投资者不可不察。

纵观市场，除了价格，还有另外三大因素，与楼市前景息息相关。

其中包括：有多少房主背负巨额房贷（澳新、北欧等）、可变利率贷款的普及程度（美国为代表）、家庭负债规模。

基本逻辑是，越是多的房主背负巨额房贷，加息的冲击就越大。

以北欧为例，丹麦、挪威、瑞典的背负房贷者比例全球领先，其中挪威和瑞典的住房贷款占银行整体资产规模的三分之一以上，这些国家的市场无疑存在巨大隐患。

相比之下，东欧与中欧地区就好得多——当然原因与苏联解体后，很多家庭以超低价格买到房子有关——根本无需贷款。比方说，立陶宛和罗马尼亚竟有超过80%的有房家庭几乎没有房贷要还，怎一个爽字了得。

从这一指标来看，中东欧国家发展迅速地区的房地产值得配置。但除了华尔街秃鹰们掌舵下的资本，一般高净值人士或许没有这个配置胆量。

但就算不看东欧和中欧，像是西班牙和意大利这样的国家，由于主要持有房屋的常见路径是全家帮忙买，或是直接代际继承，因此非常抗跌。

在这两个属于西方世界的国家进行配置，或许更为主流一些。有人推荐这些南欧国家入手，但由于非英语地区以及教育等方面的考虑，除了在当地有生意往来的高净值群体，这样选择的人不会很多。

至于欧洲经济火车头德国，人们普遍青睐以租代买，加息对房价冲击偏小，或许也值得考虑。但这只是抗跌的逻辑，事实上，德国热点地区的房价已经非常高了，配置时仍需综合衡量。

3.

视角切换到北美。业内人士指出，对于楼市而言，贷款负债的结构非常重要，可变利率贷款的借贷人几乎立刻就能感受到加息的影响，但固定利率借贷人还没感觉到痛。

据我们了解，美国已经持续二十多年倾向固定利率，加拿大估计也有近半房贷利率是至少五年不动的，相关房贷成本波动不会太大。

相比之下，北欧国家芬兰的贷款利率几乎全是浮动的，澳大利亚则有八成贷款是可变利率的，相关房价就极易受到货币政策的影响。

而房价韧性，也会取决于家庭负债规模。当年，全球金融危机期间，高负债成为众矢之的，随着房价下跌，那些所谓“房产富人”，一朝返贫。

相比那时，如今的家庭财富更为健康，美国人的富裕自不必说，加拿大人也在疫情期间增加了2.8万亿美元的存款，令其2021年底的净财富规模来到空前的16万亿美元，对其楼市形成了重要的底层支撑。

反观欧洲部分地区，欧洲系统风险委员会今年曾就挪威、瑞典、荷兰、丹麦、卢森堡不可持续的高负债发出警告，而据统计，澳大利亚房主的平均负债收入比也达到了150%，这些国家的隐患其实很大，未来可能迎来剧烈调整。

通过上述对比可以发现，不少欧洲市场的楼市仍需观望，但北美房地产的可靠度显然在发达经济体中处于领先，这与其更为发达的金融和更为多元的市场有关。

结合教育以及规模优势，不少学者认为，未来在北美进行配置，还是高净值人士的最优选项之一。

和CFW 聊一聊

1

你怎么看待各国房地产市场的变化？

2

对于专家看好北美房地产，你有什么想法？

3

除了本期话题之外，你还想了解哪些专业知识或相关话题？

联系CFW或给我们留言，我们的专家顾问团为你答疑解惑。

扫描下方二维码

联系我们

| 免责声明 |

《华人家族财富》所刊发的文章及观点，均不构成任何投资建议。阅读者请根据独立判断做出投资决策，《华人家族财富》不对投资后果承担法律责任。

- The End -

撰文  夏言

点击上图了解CFW最新内容业务

华人家办行系列访谈

走进家族系列访谈

全平台同名

华人家族财富

图文 | 今日头条/企鹅号

视频 | YouTube/B站

商务咨询请联系

[e-mail]