房地产只剩三年? 史无前例限拆令落地, 这场发布会信息量太大了
2021年8月31日，房地产业整体转向。
一切发生于一场前所未有的发布会：国务院新闻办公室请住建部部长与副部长一起出席。此前一天，便通过各新闻机构进行了预告。这意味着，这是一个影响巨大的发布会。而发布会的主题，则是主题鲜明的“努力实现全体人民住有所居”。
这是第一次如此旗帜鲜明地表明，房地产存在的意义，就是让全体人民住有所居。
给房子下的定义，不是作为经济的压舱石，也不是成为金融工具，而是归回到居住属性上来。
上一个如此鲜明的观点，还是“房住不炒”。由此也能看出来，这个发布会的意义称得上是划时代。
在预告时，不少地产从业者们，便感觉将有陨石撞向房地产这个如履薄冰的行业。
他们的判断是对的，这场发布会上，有两个极为重要的关键信息：
一是房地产要禁止大拆大建，城市更新从开发模式转向经营模式，因此也被称作是“限拆令”。这完全改变了目前房地产的发展路径，并且冲击那些重仓旧改，试图新一轮暴涨的房企。
二是要解决青年人、新市民的住房问题，解决办法是加快建设保障性租赁住房。这相当于在现行的房地产游戏之外，新开了一个副本，要把最重要的玩家大规模迁移到这个新副本里去。
旧有的那套房地产玩法，已经彻底式微。
限拆令来了！房地产被颠覆？
你有没有想过自家的房子被拆迁，从而一夜暴富？
但从今以后，拆迁致富的机会将会越来越少。
今天在“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会上，住建部副部长黄艳说，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已经正式印发实施。
其中的重点，就是要“控制大规模拆除”，和“控制大规模增建”。从这里也可以看出，现在的房地产调控，不在于新增更多住房，与此同时也不会任意拆除。
这就可以保证现有的住房总量不会出现大的变化，既不会因未房屋减少导致“住有所居”落不到实处，也不会因为房屋太多导致市场出现大的波动。
无论如何，大拆大建的时代，彻底过去了。
出台此政策的一大原因，就是中国的城镇化率越来越高了。
从1980年拉开房制度改革的序幕，房子被定义成商品后，房地产就正式成为一个产业。这个产业也令中国的城市面积和面貌发生了翻天覆地的变化。
1980年时，中国的城区建成面积不到7500平方公里，到2020年末，城区建成面积已经高达6.1万平方公里，城镇化率则从1980年的19.39%，飙升至2020年末的63.89%。
这些多出来的城区面积从哪里来？
答案很简单，增量建设而来。
也就是把原本不是城市的地方变成城市，比如上海的浦东新区、广州的珠江新城，过去都曾经是菜地，是荒郊野外，现在则成为了寸土寸金的城市中心。又比如深圳，从小渔村变成国际大都市。这都是城市化的作用。
但城市不可能无限变大，地皮也是有限的，有些城市的能卖的地已经卖的差不多了，尤其在经济发达的城市，房企已经很难再买到新地皮了。
于是，有些地方和房企盯上了旧城区，开始通过城市更新项目，让房地产继续前进。
这一路子，却在今天彻底堵上了。
大拆大建被叫停，老小区们的出路在哪里？
答案是，升级改造。按照住建部的要求，老城区的改造要尽量保留、改造、利用既有的建筑，最好是“采用‘绣花功夫’来织补、修补、更新”，保持老城区的格局和肌理。
总之一句话，能修则修，能不拆就不拆。实在要拆的话，也不是不行，但按照规定，老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积，不能超过现状总建筑面积的20%。
渐进式的改造，将成为主流。
2019年开始，广州天河区的不少老旧小区就开始了一项工程——加装电梯。这正是今天的发布会上，提到的针对老城区未来发展方向的重要内容之一。
从2019年开始至今，中央一共下发了2450亿元资金支持各地的老旧小区改造。
注意，这里的改造主要集中在两个方面：加装电梯和完善物业管理。
而从2013年开始，旧城区改造就成为了许多房企的新业务。
当时，棚户区改造的热火正席卷全国，从2013年到2018年的6年间，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”。
而棚改的主要方式，就是拆。
时至今日，旧城改造这类城市更新项目仍然是许多房企的心头肉。易居企业集团CEO丁祖昱曾公开表示，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。
从头部大型房企，到规模中等的房企，都在押注城市更新。万科高管最近还密集拜会了多个地方政府，就被外界解读为是为其城市更新业务铺路。
但在控制房地产市场大规模增减之后，没有了大建的空间，房企大拆的冲动或许也将被抑制。
房地产疯狂扩张阶段的彻底终结，将会从今天开始。
房地产商要从开发商变成经营者？
房地产势必要彻底告别过去了。
按照这次住建部的要求，房地产的大开大合的粗放式发展模式，已经不被认可，接下来要推动房地产从单一的“开发模式”，转向“经营模式”。
什么是开发模式？
在中国房地产市场40年的发展历程里，房企已经总结出了一套行之有效的经营方式，可以粗略总结为“拿地、拆了推平、建房、卖房”四个步骤。
房地产开发商建好房子卖完之后，这个项目的生意就结束了，开发商拍拍屁股就走了。然后他们再寻觅下一块地，重复前面的四个步骤。循环往复，钱赚得很快。
在这个过程里，地方乃至房企也发展出了一套相互依存的生存逻辑。
地方卖地越多则赚钱越多，房企建房越多、卖房越快，生意规模也就越大，赚钱越快。
但单一的开发模式，带来的一个巨大负面影响，就是房价被越推越高。
1987年，全国商品房平均单价仅408元/㎡，但现在，408元大概只能买几块砖头。2020年，全国商品房平均房价已经接近10000元。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均房价已经是几万打底，中心城区房价更是高达20万/平米，稀缺豪宅更是可以高达四五十万一平米。
这些房子中，有不少就是建设在曾经的老城区地块上。
一些地方的“旧改”另有动机。中国建设报2015年曾发表一篇文章，其中提到一些地方旧改的动机即挖掘城市土地潜力，弥补政府的土地收入，保持房地产开发带来的GDP。
在这样的主导思想下，所谓的城市更新，其实仍然是简单的房地产开发。
单一的开发模式被高层摒弃后，取而代之的，则是经营模式。
什么是经营模式？
房企们在拿下城市更新项目后，不能再简单地一拆了事，从开发者，变成城市建设运营者。
房企的转变也早就开始了，比如万科的“城市建设配套服务商”定位，比如奥园、佳兆业等在城市更新领域布局较多的房企，都在城市更新和产业升级的平衡上下功夫。
目的就是要防止重走城市粗放开发老路，督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段。
说到这里，才算是看到了这一系列政策的终极目的，就是要让房地产和经济发展实现脱钩，让房子回归居住属性，而不是刺激经济发展的工具。
要达成这个目的，仅仅限制“大拆大建”显然还不够，还需要更有力的配套措施。
这个措施，或许就是保障性租赁住房。
高层下最后通牒：给房地产三年时间
保障性租赁住房，已经不是一个新鲜的话题。
2020年12月，中央经济工作会议上，解决新市民、青年人住房问题就已经提上日程。保障性住房的建设也一直没有停过。
从近几年的土地拍卖情况来看，不少地块在竞拍时都要求房企建设一定比例的配套租赁住房。而这次的发布会上明确了住房保障体系的内容——三位一体。
所谓三位一体的住房保障体系，指的是以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
三类产品各有侧重。严跃进对此解读到，公租房的受众面主要是城镇住房和收入的双困家庭。保障性租赁住房主要解决新市民和青年人。而共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。
这无疑将从现有的房地产体系中，分流走了一大部分需求。
打个比方来说，房价降下去很难，但是可以从住房需求入手，把住房需求从“买房”中分流一部分，就像是新开了一个副本，把住房市场上的部分需求转移了过去。
现在的大城市中，有70%的新市民和青年人靠租房解决住房问题，毕竟买房不是那么容易。
以上海为例，平均房价已经接近6万，比较中心的区域房价更高。一套80平米的房子，就要月500万元，远远超过刚工作没几年的青年人所能承受的水准。
与其让年轻人成为高房价的炮火，不如另起炉灶，由政府给他们解决稳定的住房。
这种做法，新加坡早就玩溜了。
新加坡有80%的人口都居住在由政府提供的“组屋”之中，而在这里，一套三室一厅95平米组屋的价格约为18万新币，对比下来，当地人均年收入约为5.5万元新币，工作三年多的年轻人基本都能负担。
而私人住宅的价格则昂贵得和北上广深一样，三室一厅的私人公寓，平均价格达到100万新币，大约是组屋的6倍。
而放在国内来看，这几年针对房地产的政策，从金融、土地，到需求代替品，种种迹象都透露出对房地产业的全方位管控。
这次，甚至还出了一个新的说法：人、房、地、钱四位一体的联动新机制，对房地产的调控已经形成了严丝合缝的闭环。
在这样的调控下，房地产的旧模式还能持续多久？
答案或许是三年。
在这场发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，要通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转。
且行且珍惜。