1-11月环沪房企销售排行榜 | 规避双周期交汇下的市场风险，做好前瞻性研究，抓住投资机会

2017年1-11月环上海房企

《销售金额TOP20》

《销售面积TOP20》

《项目成交套数TOP20》

来源：CRIC 环上海事业部

上榜企业看点

来源：CRIC 环上海事业部

TOP20房企入榜门槛已定；恒大首次破百亿；房企整体格局已现雏形，部分房企排行可能互换；巨型房企积极补仓非核心区域，协商拿地或勾地成趋势；浙企祥生战略布局环沪首进张家港。

入榜门槛

门槛基本已定，恒大首次破百亿大关，万科、华夏幸福、融创等民营企业冲劲十足。 

■ 1-11月TOP20房企入榜门槛14亿元，门槛基本已定。

■ 碧桂园依然领跑环沪市场，已经领先第二名恒大30亿元，稳坐龙头；恒大首次突破百亿大关，成为第二个跻身百亿房企；万科11月份新增11亿元，虽然排名位居第五，但是年底前具备冲刺前四的可能性；华夏幸福11月份新增32亿元，唯一 一个新增突破30亿房企，表现特别强劲；融创一路追击、本月新增5亿元，前进4名（1-11月排名第十三）。

企业格局

房企整体格局基本已现雏形，由于内部竞争越发激烈，部分房企营销额排名可能发生互换。

■ 第一梯队（前三甲），碧桂园、恒大、中南销售额相差最少7亿元，预计年底前此格局保持不变，中南销售额年底前可能破百亿。

■ 第二梯队（第四至第七名），房企整体格局不变，销售额维持在70-90亿元之间，但是内部竞争激烈，如万科、华夏幸福等房企势头强劲，预计部分房企可能发生互换现象。

■ 第三梯队（第八至第二十名），房企整体格局不变，销售额基本维持在20-40亿元之间，但是内部依旧竞争，如融创、金夏房产等房企表现强势，预计部分房企可能发生互相现象。

重点房企环沪布局

巨型房企重点布局非核心区域，不排除同政府协商拿地或勾地，既规避高价地市场风险，又严控资金链端口；浙江企业祥生战略布局环沪市场首进张家港。

■ 碧桂园11月份补仓11宗宅地，均在常熟、吴江，合计总建128.49万㎡（常熟市区东南开发区板块2宗，总建27万㎡，总价28.5亿元；常熟市区尚湖板块1宗，总建16万㎡，总价11.6亿元；常熟乡镇4宗，总建41万㎡；吴江运东开发区板块2宗，总建26万㎡，总价24亿元；吴江汾湖经济开发区2宗，总建18万㎡，总价16.8亿元）

■ 恒大11月份补仓1宗宅地，合计总建16.28万㎡（湖州湖东区域1宗，总建16.28万㎡，总价9.01亿元）

■ 华夏幸福11月份补仓1宗宅地，合计总建6.02万㎡（嘉善大云镇1宗，总建6.02万㎡，总价4.95亿元）

■ 绿地11月份补仓1宗宅地，合计总建8.38万㎡（南通通州区1宗，总建8.38万㎡，总价1.76亿元）

■ 招商11月份补仓1宗宅地，合计总建5.5万㎡（常熟市区尚湖板块1宗，总建5.5万㎡，总价5.54亿元）

■ 祥生11月份补仓1宗宅地，合计总建5.2万㎡（张家港锦丰镇1宗，总建5.2万㎡，总价1.63亿元）

上榜项目看点

来源：CRIC 环上海事业部

TOP20项目入榜门槛再次抬升为892套；外溢型市场单盘表现异常突出；媒体广告效果理想，品牌影响具有优势，户型设计等产品打造不容忽视。

入榜门槛

门槛再次抬升，月度上涨破百套。

■ TOP5入榜门槛1436套（1-10月门槛为1316套），上升120套；

■ TOP10入榜门槛1160套（1-10月门槛为1031套），上升129套；

■ TOP20入榜门槛892套（1-10月份门槛为767套），上升125套。

项目分布格局

依托外溢型市场、单盘表现异常突出，优质的产品打造极具吸引力。

TOP10项目中，前三甲项目均为外溢型项目；其中新晋楼盘新南浔孔雀城自10月8号开盘以来认购1791套，签约1775套，成功跻身环沪城市单盘排行榜前三甲；该项目主要是产品系的进一步升级，目前孔雀城已经拥有“成长、成就、成功、养生”四个系列的产品系，而新南浔孔雀城是华夏幸福升级换代的新产品，以“宜居、宜游、宜养”为主题迎合客户需求。

项目客户特征

外溢型客户、31-40岁、16-25万、媒体广告、朋友介绍、投资兼自住、品牌、户型设计。

TOP10项目中，前三名项目均为外溢主导型项目，上海客户比例均超过50%以上。以新晋楼盘新南浔孔雀城为例：

环沪各城市布局投资启示

来源：CRIC 环上海事业部

■ 警惕双周期交汇下市场风险，应该注意高价地集中入市与在售老盘项目在时间维度上的交汇点，市场可能面临调整。比如苏州，初步预计在2018年第三季度，最迟第四季度，楼市将面临双周期交汇，市场便出现调整期，量跌价升（高价项目走不动，客户购买低价项目积极性有，但是被限购及金融政策锁定，低价项目上扬量达不到预期效果）。

■ 部分城市面临调整，低溢价拿地现象初现，注意把握前瞻性市场研究：比如苏州、吴江等城市，低溢价拿地现象初现，甚至有流拍现象。一方面是企业与政府合作（不排除勾地现象存在）；另一方面是限购前高价地入市效果不理想，销售困难，高价地难以解套；第三方面是目前企业资金收口严重，流转不足。把握前瞻性市场研究尤显重要。

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