昆山土拍 | 房企拿地趋理性化、花桥依旧被看好

昆山今日迎来17年首拍，共挂牌出让7宗地块（12-4号地块暂停出让），其中包含4宗纯住宅地块（开发区1宗，陆家镇1宗，周市镇2宗），2宗商住地块和1宗住宅教育混合用地。总计成交总价109.48亿元，总计成交建面49.48万㎡。

房企拿地普遍趋向理性化，仅花桥1宗地块进入一次性报价区间。第一方面是政府控制房企资金来源不足；第二方面是房企年初年中大量拿地，年末资金略显不足；第三方面是市场已经降温，存量较大，未来竞争压力大。而房企对于花桥未来预期较足，迫使价格抬升至一次性报价区间。

本次宅地出让明细表：

成交地块分布图：

12-1号花桥地块

来源：CRIC 环上海事业部

■ 周边配套比较齐全，可以满足基本生活需求。（M11号线、昆山花桥小学、花溪小学、华东康桥国际学校，鑫隆广场、世纪商厦，医疗依托昆山市花桥医院、东方绿地医院）。

■ 目前在售项目不多，但是存量较大（网签存量5422套），主要是限签影响，网签慢，但未来依然看好；2017年至今总供应3101套，总成交450套，均价22500元/方，周边二手房价格为2万元/方左右。地块总建面11万方，属于中等体量，可以抵抗周期性市场。参与房企众多，参与土拍次数已达40次，其中有四家（厦门益悦、苏州耀龙、穎華控股、保兴）进入一次性报价区间，最终被保兴以楼面价16132元/方，总价19亿元收入囊中。

12-2号、12-3号玉山地块

来源：CRIC 环上海事业部

■ 昆山实验小学、昆山市三中心小学，金鹰国际购物广场、昆山九方购物中心、昆山商厦、百盛购物中心，昆山市第一人民医院、昆山中医院等等拥有全市顶级配套，资源丰富。

■ 在售项目较多，同时月均流速全市第一（665套/月）；2017年整体供过于求，市场处于不瘟不火的状态，限购后价格基本无变化，目前均价为17000元/方。

■ 12-2号地块占地面积3.67万方，总建面6.6万方，体量小，位置相对中心城区稍偏，距离M11号线最近站点（昆山广场站）直线距离3公里，参与土拍次数4次，预期不足；未达到一次性报价区间，最终被卓越以楼面价12537元/方，总价8.3亿元斩获。

■ 12-3号地块占地面积13.1万方，总建面30万方，体量大，位于昆山核心区域，紧靠昆山M11号线，未来预期较足，参与土拍次数23次，但最终未能进入一次性报价区间，被广电以楼面价7000元/方，总价21.2亿元斩获。倘若除去6.75万方教育用地外，实际住宅楼面价为14393元/方。

12-5号陆家地块

来源：CRIC 环上海事业部

■ 除了医疗配套外，其他配套一般化，目前在售项目基本已经处于尾盘状态、基本处于断档期，未来小环境竞争弱，同时是上海客外溢的重要站点，可能会承接花桥的二次外溢。

■ 12-5号地块占地面积8.54万方、21.4万方，体量中等。参与土拍次数86次，然最终没有进入一次性报价区间，被建滔以楼面价14032元/方，总价30.0亿元收入囊中。

12-6号、12-7号周市地块

来源：CRIC 环上海事业部

■ 无大型的配套资源，医疗配套主要依托市区。在售项目不多，2017年总供应1742套，总成交1400套，市场已经降温、区域需求表现不足、内部客户价格敏感度高，在售项目主要依靠分销团队至上海等地拓客。

■ 12-6号地块占地面积3.8万方，总建面7.6万方，体量小。参与土拍次数38次，没有进入一次性报价区间，被昆山鹿同以楼面价11899元/方，总价9.0亿元收入囊中。12-7号地块占地面积2.8万方，总建面7.1万方，体量小。参与土拍次数49次，没有进入一次性报价区间，被昆山鹿同以楼面价10539元/方，总价9.2亿元收入囊中。

12-8号巴城地块

来源：CRIC 环上海事业部

■ 周边配套相对滞后，但是基本生活可以满足；城市界面相对偏弱，但是景观资源丰富。2017年总供应1213套，总成交1590套，市场表现强劲，刚性需求旺盛，价值洼地，区域未来发展预期充。

■ 12-8号地块体量大，占地面积12.8万方，总建面25.6万方。参与土拍次数22次，没有进入一次性报价区间，被绿地以楼面价5659元/方，总价14.5亿元收入囊中。但是指标要求商业应自持不少于1.5万方，倘若除去商业部分，住宅占地11.3万方，总建面22.6万方。住宅楼面价6418元/方。

此观点仅为环上海事业部观点

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