收购爱空间98%股权，贝壳百亿“豪赌”家装会是一步好棋吗？
贝壳再度向外收购。
10月11日，贝壳发布最新公告，宣布与爱空间签订股权收购协议，完成后爱空间将成为贝壳全资附属公司，对价不超过约15.5亿元人民币，视交割条件完成情况，预期于2024年上半年完成，印证了此前业内猜测。
据悉，后者为互联网家装头部企业，主攻北京市场，目前处于亏损状态。此次收购也是贝壳自去年“高溢价”合并圣都家装后，再度出手。
近两年，贝壳将家装作为与卖房并肩的第二业务大力发展，增速显著，在杭州等个别市场已实现单季度合同额突破10亿元。
在宏观缺乏增量的情况下，贝壳2022年基于“政策支持+降本增效”的业绩反弹，已在2023年下半年开始放缓。如今仅为“营收零头”的家装业务，尚难提供真正助力。
家装行业天然具有长周期，区域性等特点，产业链复杂冗长。对于贝壳而言，想驾驭这份比房屋“一锤子买卖”复杂得多的生意，未来也将面临更大的运营考验。
收购北京市场竞对
继去年合并圣都家装，在杭州市场大杀四方后，贝壳家装业务瞄向北京市场。
资料显示，此次被收购的爱空间，成立于2014年，总部位于北京，是一站式家装服务的龙头服务商，目前覆盖全国14座城市，服务超过7.6万户家庭。
自成立之初，爱空间就广受资本追捧，连获8轮融资。创始人陈炜曾在初代全屋定制品牌——北京博洛尼担任职业经理人8年。创业以来以“小米家装”起家，又借力索菲亚攻进华南，单店营收亮眼，一度传正冲击上市。
贝壳与其很早结缘——链家系在2016年入局，占股1.92%。而到了2018年资本热潮退却，多数互联网家装企业现金流断裂倒闭，爱空间成为幸存下来的极少数。
不过，爱空间目前也处于亏损状态。据公告，空间智慧（爱空间公司主体）2021年、2022年营收分别为13.76亿元、13.85亿元；税后亏损分别为2500万元、9300万元。截至上半年末，空间智慧的资产总额为4.21亿元，但其资产净额却为-3.99亿元。
交易前，爱空间股权较为分散。收购事项完成后，空间智慧将成为贝壳的全资附属公司。
宁波梅山保税港区国美信盛达创业投资合伙企业（有限合伙）持有空间智慧18.1%股权，顺为资本持股为17.7%，创始人陈炜持股为14.4%，红爱空间持股为7.11%；大自然家居（中国）有限公司持股为4.8%，上海景林景惠股权投资中心（有限合伙）持股为4.78%，贝壳美家持股为1.9195%。另有4位自然人，9家机构持股。
操作方式上，据公告，贝壳全资附属公司贝壳美家与空间智慧，及红爱空间订立股权收购协议，贝壳美家同意购买而红爱空间同意出售空间智慧的7.1092%股权，现金对价为1267万美元。
贝壳指出，于公告日期，红爱空间由陈小红女士（独立非执行董事）管理的私募股权基金全资拥有。因此，红爱空间为公司的关连人士。此次旨在收购目前并非由公司实益拥有的空间智慧的98.0805%股权，红爱空间为空间智慧的其中一名现有股东。
值得一提的是，“爱空间”与贝壳自营家装业务“被窝”原是竞争对手。两者的精工、设计平台、供应链平台三条发展主线高度重合。
据悉，被窝在成立之初曾“参考”过爱空间。彭永东也在内部信中写道：“爱空间是被窝的老师，陈炜兄和团队毫无保留地分享对家装行业的洞察和实践”。
分析观点认为，借助贝壳的流量优势，爱空间将不需要再像其他装企一样把过多的精力资源投入到获客上，能加快在现有城市的布局发展，以及向外扩张的步伐。
百亿投向家装
卖房不顺，贝壳正把希望押注家装。
据悉，贝壳主营业务共分为存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务及其他四部分。在行业寒冬下，前两项营收均出现较大幅度下滑，家装家居业务正发挥越来越重要的作用。
2020年，贝壳在成立2周年之际上线了自营家装品牌“被窝”。据2021年数据，该块自营家装家居的收入是1.97亿元。
2021年，贝壳提出“一体两翼”战略，从房产交易向下延伸。其中，“一体”代表贝壳房产经纪业务基本盘，“两翼”则分别为整装大家居事业群（家居装修、家具产品）与普惠居住事业群。
当年7月，贝壳宣布收购头部整装企业圣都装饰100%股份，并在2022年4月完成并表。
根据2021年7月公告，该起收购对价不超过人民币80亿元，并在2022年上半年完成交割。由于该价格超过贝壳全年利润，以及在家装行业寒潮期背景下，较圣都家装去年全年业绩溢价40亿，这笔收购也曾遭市场质疑。
不过目前来看，借助收购与自营加持，贝壳家装业务增长显著，尤其在北京和杭州市场。
去年末圣都装饰并表后，杭州目前单季度合同额已突破5亿元，预计全年将超过18亿元。2月以来，贝壳整体家装业务已连续5个月实现单月合同额破10亿元。
数据显示，贝壳北京市场Q2合同额达到6亿元，预计全年合同额将达到20亿元，上半年连续4个月经营利润过千万元。落地服务能力上，北京单城市已经具备单月开工、竣工均超过1000单的能力。完成爱空间收购并表后，有望进一步提升。
“房地产行业从高速增长向更注重质量和服务的时代转变，其中蕴含着可能，也带来了挑战，这促使着我们'翻越第二座山'。”贝壳联合创始人兼首席执行官彭永东在贝壳2023年中报业绩会上对家装业务如此定义。
贝壳的“大考”
2023年，贝壳似乎走出了“至暗时刻”。
受行业下行周期影响，贝壳营收自2021年二季度以来连续7个季度同比下降。在2022年前两个季度，营收同比跌幅分别高达39.37%和43.01%。
2022年年报显示，公司营收607亿元，同比下降24.9%；净亏损13.97亿元，同比扩大8.72亿元。总交易额同比减少32.3%至2.61万亿元。其中，存量房总成交额约1.58万亿元，同比下降23.4%；新房总交易额9405亿元，同比下降41.5%，降幅均高于行业水平。
随着地产行业政策的回暖，以及降本增效（裁员、闭店）的持续推进下，贝壳2022下半年经营业绩显著转暖。三季度，公司在亏损四个季度后转盈，实现净利润7.23亿元，第四季度继续保持盈利，营收端跌幅也缩窄到个位数。
2022年报电话会上，彭永东表示，过去的两年行业面临了前所未有的挑战，“这一轮市场波动是我们作为平台经历的第一次大考，我们交出了盈利能力比以往更稳定、向外延展能力更广泛的答卷”。
到了2023年，贝壳业绩反弹更为显著。公司上半年实现GTV1.75万亿元，同比增长43%，净收入398亿元，同比增长51%，经调整后净利润59.3亿元。
但在缺乏增量的情况下，这种基于“降本增效”的利润增长，也已开始放缓。
按季度来看，一季度净收入203亿，同比增长61.6%；二季度净收入195亿，同比增加41.4%；第三季度业绩指引在155亿至160亿之间，同比下降9.1%至11.9%。
成交口径上，贝壳一季度GTV为 9715亿，同比增长65.8%；二季度GTV为7806亿元，同比增加22.1%；存量房GTV同比增长率从77.6%降至16%；新房GTV同比增长率从44.2%降至32.4%。新业务与其他GTV的同比增长率则从1季度的40.6%下降到2季度的16.6%。上述趋势，与宏观数据也基本契合。
唯一保持高速增长的是家装业务，但相较卖房业务仍是“零头”。
2022年末，贝壳家装家居业务收入50.47亿元，全年家装家居合同额54亿元（可比口径合同额69亿元）。2023年上半年，贝壳家装家居业务实现合同额61亿元，同比增长107%；家装家居收入40亿元，同比增长76%。
但从收入口径上，今年第二季度，家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务收入占比首次突破20%。其中，家装家居业务收入26亿元，同比增长91%。
对于大力转型家装的贝壳，还有两个重要问题摆在面前。
首先，被收购的两家家装巨头，是否能适应“贝壳系”对下把控度极高的管理风格。作为曾经的对手，合并后能否达成1+1>2，仍需时间验证。
其次，装修天然具有长周期，区域性等特点，产业链复杂冗长，这些都是上一波互联网家装创业公司没能解决的问题。对于贝壳而言，想驾驭这份比房屋“一锤子买卖”复杂得多的生意，将北京、杭州的经验复制到更多城市，未来也将面临更大的运营考验。
责任编辑 | 陈斌