2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情暴发并在全国范围内蔓延，疫情对社会经济的各个方面都产生了极大的影响。2022年新一轮新冠病毒奥秘克戎变异株引发的疫情仍在蔓延，随着新冠肺炎疫情大规模的卷土重来，疫情之下合同履行问题再次成为大家关注的焦点。国家及地方针对疫情的防控，出台了一系列政策和规定。可以预见的是，疫情本身带来的危险性以及政府的行政干预包括交通管制、部分公共场所的封禁、企业延迟开工等措施将对诸多合同的履行产生不同程度的影响。本文从不可抗力及情势变更的法律规定与区别、合同履行受疫情影响的法律性质认定、合同履行因疫情受阻的法律后果与救济以及各地裁判口径等方面进行分析与探讨，以期为受疫情影响而面临合同履行障碍的朋友提供一些参考与帮助。针对不可抗力——《民法典》第180条将不可抗力定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因此不可抗力免责需同时满足两个条件：第一，确实发生了不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，第二，不可抗力事件与合同的履行障碍之间存在必然的因果关系。通俗来讲，不可抗力应当包括两类：自然现象或者自然灾害：地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等自然现象；社会现象、社会异常事件或者政府行为：政府颁发新的政策、法律和行政法规，或战争、罢工、骚乱、恐怖行动、恶性传染性疾病暴发等社会异常事件。
“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”
情势变更原则是指合同成立之时，作为合同关系赖以存在的客观基础和外界环境发生了不可归责于合同当事人的根本性变化，使一方当事人处于极为不利的境地，如果继续履行合同，将会给该方当事人带来极大的困难，造成显失公平的后果，而有悖于公平诚信原则，此时处于不利的一方有权寻求法律救济，请求对合同条款进行适当调整。情势变更的核心要件是合同尚未达到不能履行的程度，但继续履行合同对其明显不公平。 虽然不可抗力与情势变更是处理重大疫情下合同履行障碍问题的基本规则，但我国现行法律对两者尤其是对情势变更的规定远未完善，司法实践中对两者的适用情形面临诸多辨析之困。在此仅根据现行法律规定，对两者不同点尝试做简要归纳对比：
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| | 合同成立以后客观情况（合同的基础条件）发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化 |
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| | 相对较轻，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。 |
| 例如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等自然灾害，也包括社会事件，如战争、暴动等。 | 意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等。 |
| 合同达到全部不能履行之程度；或合同达到部分不能或一时不能履行之程度，如部分履行或迟延履行将使合同目的无法实现。 | 合同未达不能履行之程度，但继续履行显失公平，将导致一方利益严重受损。 |
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| | 需提起诉讼或仲裁，由司法机关根据公平原则和案件具体情况，作出判定。 |
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时间拉回2020年，随着新冠肺炎疫情的暴发，各地方政府纷纷启动突发公共卫生事件一级响应机制，为减少人员聚集，阻止疫情蔓延，政府采取了停业、停学、停工等措施，要求娱乐场所关闭、商场停业。各类商业交易受到重大影响。为促进新冠肺炎疫情防控工作依法有序开展，全国人大常委会法制工作委员会相关负责人，于2020年2月10日就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行了解答。问：近期不少企业反映，受此次疫情影响，很多合同规定的义务不能正常履行，请问法律对此有什么针对性的规定？
臧铁伟答：当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
随后，2020年4月16日，最高院出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，要求各地法院妥善审理合同纠纷案件，依法准确适用不可抗力规则。截取部分内容如下：“二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”此后，各地高院在最高院指导意见的基础上陆续出台了地方性指导意见，对于受疫情影响而导致的合同履行问题统一了审判思路和口径。回到2022年的今天，在后疫情时代虽然对于新冠肺炎疫情属于不可抗力这个问题，实践中已基本达成共识，但疫情背景下并非所有合同纠纷都能以不可抗力作为免责的抗辩事由，除需要符合不可抗力的“三不”属性外，还要结合个案的受影响程度、所属行业、合同标的金额、合同签订及履约时间、所在地防控措施严格程度，履行障碍与疫情的因果关系密切程度等因素予以判定。出于保护商业交易的目的，不能仅仅从该次疫情“属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”出发，就将不可抗力的法律效果普遍性地适用于各类型的合同交易。司法实践中，由于法院对情势变更尺度的把握有较大的裁量权，且对于情势变更的认定与适用相较于不可抗力更为严苛与谨慎，导致当事人在依靠情势变更寻求救济时困难较大，在此次疫情之下运用不可抗力作为抗辩理由有更大的适用空间。对于涉及旅游、餐饮、交通等受疫情影响较大的商业活动，如果合同订立于疫情暴发之前，又因为政府部门的行政干预，导致相关活动无法进行和开展的，可以依据不可抗力之规定，要求解除合同，并且免除违约责任；对于受疫情影响较小，不会导致合同目的无法实现的，若符合不可抗力的适用条件，当事人虽然无法据此要求解除合同，但可视具体情况要求免除部分或全部违约责任。总结来说，新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行影响视具体情形主要有以下三个层面的处理及不同的性质认定：1. 对于受疫情影响产生的合同纠纷，合同可以继续履行的，从稳定经济秩序、促进诚信交易的角度出发，倾向于鼓励当事人继续履行合同，当事人主张解除合同的，一般不予支持。2. 的确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，当事人主张减轻或者免除自身的法律责任的，可以按照不可抗力处理。3. 由于疫情原因，合同虽可以继续履行，但继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，依照《民法典》第533条规定按情势变更处理。案件名称1：上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案【案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】。一审法院认为：本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。二审法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持。点评：本案中一审法院与二审法院意见存在分歧，从一审法院的认定可以看出，减免租金并非房东的义务，且在司法实践中对不可抗力的认定十分严格。两法院均未明确将“非典”疫情认定为不可抗力，但根据二审结果，法院仍会依据公平原则，平衡双方利益，本案中表现为据此免除了承租人停业期间的租金。案件名称2：惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷上诉案【案号：（2007）桂民四终字第1号】。裁判观点：法院认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。点评：本案中法院认为“非典”不构成情势变更，并不会必然导致承租人承租酒店的目的落空，因此法院对于公平原则的裁判尺度收得比较紧，要求免除停业期间的全部租金并不一定都会被支持。案件名称3：华垦国际贸易有限公司与山西伦达肉类工业有限公司买卖合同纠纷上诉案【案号：（2017）晋民终93号】。裁判观点：法院认为，关于华垦公司上诉所称的2003年发生“非典”这一不可抗力事件，应予免责问题。根据双方合同的约定和合同法118条的规定，因不可抗力不能履行合同的应当及时通知对方，并应该在合理期限提供证明。本案中，华垦公司并未举证证明通知伦达公司不能履行合同，且“非典”期间并未封锁交通、限制货物交易，故对华垦公司这一上诉理由，本院不予采信。点评：因不可抗力不能履行合同需及时通知并提供证明，即便法院认定“非典”疫情属于不可抗力，如不可抗力未对合同履行产生影响，也不可据此要求免除责任。案件名称4：河南豪驰电梯工程有限公司、迅达（中国）电梯有限公司买卖合同纠纷【案号：（2020）豫01民终10758号】。裁判观点：一审法院认为，豪驰公司以因郑州市举办国家少数民族运动会、国庆节70周年大阅兵、郑州市冬季大气污染治理等因素，导致迟延支付货款并提货，由此产生的仓储费应当以不可抗力为由，要求迅达公司减免部分仓储费用。因上述理由均不符合不可抗力法律特征，豪驰公司作为建筑企业，对此具有专业的提前预见能力、计划及安排，故本院对此诉称理由不予采信。对豪驰公司诉称因新冠疫情造成封城、交通管制，导致不能提货。因今年突发的新冠肺炎疫情，事发突然、不可预见，豪驰公司无法避免，属于不可抗力，新冠疫情导致交通管制，故自发生之日2020年1月23日起至豪驰公司3月27日发出提货委托书之日期间，属于不可抗力期间，应当减免仓储费，该期间共计64天，经计算四台电梯仓储费用为64000元，故迅达公司应当退还豪驰64000元仓储费用。二审法院认为，豪驰公司迟延提货，致使产生该期间仓储费用，其上诉称应予扣减的理由，依法不予采纳。关于新冠肺炎疫情期间，属不可抗力，应扣减该期间仓储费用。故维持原判。点评：首先，法院将新冠肺炎疫情认定为不可抗力，再结合疫情与本案中豪驰公司无法履行合同义务之间的关联性，免除了豪驰公司的部分责任，但由于本案属于 “延迟履行后发生不可抗力”，因此对于发生疫情之前已经存在的违约事实，仍应承担相应的违约责任。案件名称5：上海锦思魅美容科技有限公司与上海鸿盛置业有限公司房屋租赁合同纠纷【案号：（2021）沪02民终11631号】。裁判观点：法院认为，因全球爆发新冠疫情，疫情管控措施客观上确对各商业主体的经营行为造成一定影响，租赁双方应本着互相体谅，共担风险的原则就受疫情影响期间的租金进行友好协商及处理。锦思魅公司已于2020年3月期间多次向鸿盛公司提出不再继续租赁，并于2020年3月30日向鸿盛公司发送律师函，明确表示放弃履约保证金以解除合同。后锦思魅公司于2020年4月14日将钥匙交予鸿盛公司工作人员并离开案涉房屋。鉴于本案系锦思魅公司违约提前解除，故一审法院判令鸿盛公司没收履约保证金，锦思魅公司支付鸿盛公司免租期租金并无不妥。点评：因疫情暴发对承租人经营造成影响，租赁双方应就租金支付进行友好协商，但承租人并非当然享有合同解除权。合同解除应依法进行，必须达到因疫情影响致使承租人合同目的不能实现的地步，如租赁房屋还能够正常使用，只是因疫情影响客流减少，承租人单方面解除租赁合同可能被认定为违约。案件名称6：上海晨达实业有限公司与万某房屋租赁合同纠纷【案号：（2022）沪01民终565号】。裁判观点：法院认为，时值新冠肺炎疫情爆发时期，租赁房屋所处商场全面停业，即便4月起陆续恢复营业，也无法达到正常经营状态，为此，双方对该期间应付租金金额发生争议，然而晨达公司仍按月租金标准全额催交三期租金等费用，万某未在规定期限内支付系情有可原。晨达公司以万某违约为由，于2020年4月20日向万某发送解约函，行使单方解除权欠妥当，晨达公司主张合同于2020年4月22日解除缺乏事实和法律依据，难以支持。晨达公司基于万志皓的违约行为于2020年10月10日收回系争房屋，系以自身行为解除双方的租赁合同关系，双方的租赁合同关系于2020年10月10日解除。关于租金减免，根据疫情对万志皓经营使用系争房屋产生的影响，酌情确定减免1.5个月租金。点评：首先，因疫情影响承租人营业，导致承租人资金周转困难或营业收入严重减少的，租赁双方就租金支付未能达成一致意见，法院不支持出租人以承租人未支付租金违约为由解除合同，承租人在此情形下未及时支付租金具有合理理由。
其次，承租人营业收入受疫情严重影响，为公平起见，法院可以酌情对租金进行调整，判令适当减免承租人应付租金。
总结：2003年我国爆发的非典疫情与这两年的新冠肺炎疫情有很高的相似度，参考过去非典疫情和目前新冠肺炎疫情背景下的司法实践，对于涉及疫情严重影响合同履行的案件，在最高院已对因疫情引发的合同纠纷的审判思路做出了指引的情况下，法官对于不可抗力制度的适用依然是谨慎的。通过对相关案例的搜集与研读，可以发现实务中对受疫情影响产生的合同纠纷所适用的裁判原则还需综合实际案情、具体合同关系中的合同目的、履行情况、因果关系等进行严格的综合认定。结合本文第一部分“不可抗力”与“情势变更”的对比，第二部分新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行影响的法律性质认定，可以看出针对因疫情影响合同履约的情况，履约不能与履约困难分别对应的是“不可抗力”与“情势变更”两种不同的处理方式。在前述检索案例中，疫情期间，多数合同当事人主张疫情为不可抗力，合同不能履行并因此免责，但如果不能举证因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行的，法院大多不适用“不可抗力”的免责规定，也意味着不能部分或全部免除责任。此时法院会考虑疫情对双方交易的影响，在确定交易停止时间、损失范围、损失大小的基础上，依据公平原则、情势变更原则对疫情期间的合同变更作出认定，以期帮助合同双方平稳过渡非常时期，后续按双方的原来约定正常履行合同。“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”
但不可抗力免责并非意味着免除全部责任，第五百九十条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”
“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
如生效合同中对不可抗力的告知有特别约定的，应按照合同约定的方式操作。在告知的过程中，可一并提出适当的诉求和合理的解决方案，以便降低双方的损失。 需注意：由于不可抗力遭受的损失，双方是要平等合理分担的。具体分担的方式依个案而定。一般而言，就不受不可抗力影响的交付物和提供的服务，另一方应当支付相应价款；由于采用替代方案或延迟履行增加的成本，双方应当进行分担,超过约定部分的成本原则上由接受方承担。 对于属于情势变更的情形，法律并未赋予当事人自行评判的权利，如协商不成，可请求人民法院变更或者解除合同。如果法院认定构成情势变更，继续履行合同将对一方当事人明显不公平的，可以判令变更合同。而对于情势变更导致合同目的不能实现的，法院可以判令解除合同。 结合最高院的实施意见，对于因新型冠状病毒肺炎疫情造成的合同履行障碍，我们建议合同当事人采取以下措施：① 尽快对正在履行或将要履行的合同进行梳理，评估疫情对合同履行的影响，确定是否需要解除或变更合同；② 对履行可能受到影响的合同，进一步审查合同中的“不可抗力”条款，如约定了不可抗力的具体情形而其中又包含严重疫情的，按合同约定操作即可。当然，即便未对不可抗力作任何约定，鉴于不可抗力是法定免责事由，在符合条件的前提下也可直接援引法律规定；③ 如因疫情导致履约不能，应尽快向合同相对方发出书面通知[1]，将因疫情导致履约不能的情况进行明确说明、告知，并提出按照“不可抗力”情形解除合同、免除违约责任的意见，同时需附上发生了不可抗力且与合同履约不能之间存在直接因果关系的证明文件；④ 即便构成不可抗力，主张不可抗力的一方当事人在疫情发生后有义务立即采取有效措施阻止损失扩大；⑤ 注意收集证明己方损失的证据，即便法院认定不构成不可抗力，也可以按公平原则请求由对方分担；⑥ 与对方保持沟通进行友好协商，同时为诉讼进行准备。 重点提示：因不可抗力的适用条件较为严苛，仍需就个案的不同情况进行不同的分析和判断，切忌以疫情防控为由随意违约或者解除合同；且即便构成不可抗力，也会根据不可抗力对合同履行的影响，在不可抗力影响的范围内免除责任，而非一概全部免责。
对于经营性房屋租赁户可能出现的履约困难，可分两种情况讨论。首先明确，即使停止营业，对承租方来说也不存在“合同无法履行”，因为其履行标的为金钱给付，不存在不能履行的问题，但可以从停业期间合同目的无法实现的角度主张构成该段期间内的不可抗力，从而主张该部分合同责任的免除，即要求减免停业期间的租金。- 针对未因政府管制措施完全停止营业但客流量大幅减少导致利润减少的情形
此种情形下，承租人能否请求出租人减免租金容易产生争议。由于承租人的履行义务是给付金钱，而金钱给付不存在履行不能的问题，客流量大幅减少导致的利润减少甚至短期亏损并不一定导致合同目的无法实现，因此很难以不可抗力为由要求减免租金。如原合同继续履行，承租方遭受的损失达到严重程度（损失需由承租方举证），构成因合同履行遭受显著不公平的，则符合情势变更的适用条件，可按情势变更的规定予以处理。承租人需及时将疫情及经营遭受的困难告知出租人，协商减免租金的可能性，如果无法协商一致，可通过司法途径变更或解除合同。如发生以下情形导致承租人在疫情期间不能实际入住租赁房屋的，承租人可以要求相应减免租金：传染病疫区实行封锁，导致承租人在封锁期间无法返回租赁房屋所在地；
出发地实施交通管制，或当地政府延长假期及相关部门要求就地隔离等，导致承租人在管制、假期或隔离期间无法顺利返回租赁房屋所在地；
社区或物业提出管理要求，使得小区正常出入受限，导致承租人无法入住；
承租人感染新型冠状病毒肺炎或因疑似感染被隔离观察，导致患病期间或隔离观察期间无法入住租赁房屋。
如发生以下情形导致租赁合同无法履行的，承租人可以解除合同，并要求退还已支付的未履行期间的租金：合同解除后，尚未履行的终止履行，并根据受不可抗力的影响，部分或全部免除责任。① 若由于原来预定的景区或宾馆停止营业或者出行的交通工具停运的，对于旅游合同来说，符合不可抗力的“三不”要件，可以构成不可抗力。上述情况导致旅游合同无法继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。解除合同后，旅行社在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，应当将余款退还旅游者。② 若由于旅行社担心出现群体性感染从而担责或者旅游者担心被传染而主动取消行程，从而意图解除合同。“因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理：(一)合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同；旅游者不同意变更的，可以解除合同。”
发生旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，导致合同不能履行，或者合同虽能履行但会产生对一方当事人极不公平的后果，可以变更合同或者解除合同。但如前文所述，疫情本身是否作为不可抗力、或者是情势变更抑或是商业风险，存在争议。此种情形下并不必然导致合同履行不能，不可抗力的适用存在风险，旅游者应和旅行社协商为佳。① 由于新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。如疫情导致买受人经济状况恶化，继续履行会对买受人家庭造成重大影响的情况。买受人仍需要承担违约责任，但可主张违约责任以定金为限，买受人应就疫情对其产生的影响负举证责任，出卖人就其损失负举证责任。此类合同的解除，须以诉讼的方式提出，由人民法院依法予以审查，买受人不能贸然发函直接解约。② 因政府及有关部门为防治肺炎疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行的。如二手房买卖合同的一方或双方因新型冠状病毒感染肺炎正在治疗、隔离期间或受疫情防控影响交通出行的情况，可以构成不可抗力。违约方可以不可抗力为由主张免去逾期履行的违约责任。需注意的是，若合同尚能继续履行，只是需迟延履行的，双方均不能以受疫情影响为由直接通知对方解除合同。另外，如当事人迟延履行在先发生不可抗力在后，则不能免除其违约责任。重大疫情下，最常见的是建设工程因疫情本身的防控需求及政府管制措施等导致工期延误，从而无法按期交付，这既符合客观情况的“三不”属性，也会导致合同义务暂时不能履行，从而符合不可抗力的免责情形，承包人可基于不可抗力主张免除延期交付的违约责任。当然，如果工程延期已造成合同目的无法实现，双方也可解除合同并免除遭受不利一方的违约责任。但如果工期延误系由于施工单位自身原因所致，工程未能正常竣工，在工期已产生延误后暴发疫情，工程无法正常复工，该工期延误的过错应当归责于施工单位自身，施工单位无权以不可抗力条款主张免除延误责任。疫情暴发后，合同当事人应当积极采取措施减少损失的扩大。如施工企业应当在疫情期间合理安排项目人工、机械使用、做好项目现场管理等内容；同时，发包人亦应当积极采取措施，有效避免或减少损失，待符合开工或复工条件时，双方应按照合同约定继续履行合同义务。因不可抗力导致的损失及增加的费用通常在《建设工程施工合同》通用条款中均会有明确约定，除非双方当事人另有约定，一般通用条款一旦选择适用即对双方当事人均有拘束力。此外《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013）在“不可抗力”部分也作了相应规定：因不可抗力事件导致的人员伤亡、财产损失及其费用增加，发承包双方应按下列原则分别承担并调整合同价款和工期：1. 合同工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，应由发包人承担；2. 发包人、承包人人员伤亡应由其所在单位负责，并应承担相应费用；3. 承包人的施工机械设备损坏及停工损失，应由承包人承担；4. 停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用应由发包人承担；综上所述，结合具体个案实际情况，在此次“新冠肺炎疫情”事件中不可抗力与情势变更均有适用的余地，甚至存在竞合的可能。合同当事人可根据具体受影响的程度，基于意图达到的法律效果，单独或并行主张构成不可抗力或情势变更，充分保护自身权利。
[1] 包括但不限于微信、短信、书面函件、电子邮件、官网公示等方式，若合同中对通知时间和方式有约定的，按约定执行。
[2] 此处讨论的是承租非国有房屋发生纠纷的情况，因国家已出台国有房屋涉疫情租金减免的相关扶持政策，故本文仅对非国有房屋的租赁纠纷进行探讨。
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