检索43万篇案例：实务中，如何认定房屋租赁合同纠纷的合同效力？

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2021年国内生产总值仍取得8.1%高比例增长，证明我国经济仍处于长期良好发展趋势。到2021年底我国城镇常住人口达91425万人。多年来高速的经济发展及大量常住人口在城镇衍生了经营、居住用房的巨大市场需求，房屋租赁市场十分活跃。

伴随着繁华租赁市场而至的还有迅速增长的房屋租赁合同纠纷，争议标的额小至几百，大至上亿。争议背后既涉及基本生存需求，又涉及生产经营所需的生产资料；既关系到普通群众的切身利益，又关系到从商者的生产经营权利。房屋租赁合同纠纷的处理最终将影响经济的稳定发展和社会的和谐运转。

基于此，笔者拟通过对公开裁判文书的查阅，结合多年来的诉讼经验，分析房屋租赁合同纠纷之合同效力，尝试总结一些实务经验，供各出租人、承租人参考。

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文 | 刘晓平 泰和泰（广州）律师事务所

本文由作者向新则供稿

在开始探讨之前，我们通过大数据先了解一下房屋租赁合同纠纷当下一些基本情况。大数据源自中国裁判文书网2017年1月1日至2022年4月期间，全国范围内涉及一审、二审、再审的房屋租赁合同纠纷。

1. 裁判数据

依据搜索条件检索到裁判文书432,694篇。通过对有效数据的分析，可以发现房屋租赁合同纠纷自2017年至2019年每年约以超过10%比例不断攀升，2020年达到了一个峰值后有所回落。由此可见，房屋租赁合同纠纷发生频率高，为常见合同纠纷。

2. 地域差异

房屋租赁纠纷存在非常明显的地域差异，与各省的人口数量、经济水平呈现较为明显的正向关系。广东省以44971件判决领先全国，超过30000件的省份或城市有江苏省（38901件）、北京市（33740件）、上海市（36282件）；超过20000件的有浙江省、四川省；超过10000件的有辽宁省、安徽省、福建省、山东省、河南省、湖北省、重庆市、贵州省、云南省、陕西省。

3. 审理法院

根据裁判文书网的数据可以了解到房屋租赁合同纠纷在审理法院的级别上符合正态分布，随着法院级别的提高，案件数目在不断减少。432694个案件中由基层人民法院管辖的有332073件，占比76.75%；由中级人民法院管辖的有99463件，占比22.99%；由高级人民法院管辖的913件，占比0.21%；最高法审理的案件五年多期间仅25件。

4. 聘请律师情况

在432694个案件中聘请律师的案件数目为301974件，占比69.79%。由此可见房屋租赁合同纠纷并不是简单的合同纠纷，近七成当事人需要聘请专业律师代理解决纠纷。

5. 突出争议焦点

房屋租赁使用性质主要涉及住宅、商用、生产、工业仓储、办公等种类。经总结，房屋租赁合同纠纷突出的争议焦点主要有：

• 逾期缴纳租金；

• 解除条件是否成就；

• 解除合同后租赁房屋移交；

• 解除合同后逾期返还房屋；

• 没收租赁保证金；

• 违约金标准；

• 有无合同解除权；

• 房屋维修义务；

• 改变经营用途；

• 承租方擅自转租；

• 损失赔偿；

• 租赁合同的效力；

• 程序性争议。

以上为房屋租赁合同纠纷的基本情况。实践中，审查房屋租赁合同是否有效是合同纠纷审理中法官或仲裁员必须首要查明的，因为合同有效与无效的法律后果还是泾渭分明的。

本篇主要针对房屋租赁合同的效力问题进行分析，介绍房屋租赁合同的无效情形，以及常被误解为合同无效的情形。

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房屋租赁合同无效情形

1. 出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋（包含已建成房屋和在建工程），租赁合同无效。

评价一个建筑物是否合法，按法律规定它必须依次申领建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等等证书。相对的，没有取得前述各种证书是否就属于“违法建筑”？

“违法建筑”是一个宽泛的概念，法律对此并没有专门的定义，针对不同的纠纷及处理范畴，或许它有不同的范围和解释。回归到本文讨论的房屋租赁合同纠纷，相关的司法解释为了实务审判需要，给出一定的界定范围。

2009年《人民司法（应用）》刊登最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用中指出：《城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；《民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”；《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。

依照上述法律规定，违法建筑因建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建设人因此对违法建筑不享有物权权益。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

上述法律规定表明，法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为，同时也否定违法建设的法律效力。

因此，司法解释遵循相关法律意旨，规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋这一类违法建筑出租的，租赁合同无效。

按司法解释和上述解答“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”情形在房屋租赁合同中便被定性为“违法建筑”，因而相应的租赁合同无效。

2009年的司法解释与现行2020年司法解释关于此条款的规定保持一致。注意该条款中“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”约束的是合法报建和建设的问题，着重点在于规制“建设”行为，而非“使用”行为，故不要与后续租赁使用用途与报建用途不一致的情形相混淆也给予无效评价。

同时注意该条款后半部分的但书条款——“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

租赁已建成房屋是较常见的事情，但是在商业地产租赁方面（特指购物中心、百货商场等商业综合体）还存在着租赁或预租在建工程的房屋租赁模式。这类合同租赁标的物最大的特点是签订合同时尚未建好，距离交付使用还有一段时间。在当前的实务中，若约定的在建租赁物最终没有取得建设工程规划许可证，则租赁或预租合同同样会被认定无效。

例如指导性案例，浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案【案号：（2017）最高法民终171号】，认定此类合同无效。案件裁判要旨指出：以尚未取得建设工程规划许可证的在建工程订立的房屋租赁或预租合同参照“无建设规划许可证的房屋” 适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条。

实务中还有较易被混淆的无效租赁标的物，就是建筑本身主体部分具有建设工程规划许可证，是合法房屋。但是房屋租赁合同约定的租赁标的物是其内部或主体结构周边自行改建的加层或分割等部分。

综上所述，根据最高院司法解释的明确立场，违法建设行为会被否定，违法建筑的物权收益会被否定，从而违法建筑的租赁亦会被认定无效。

2. 出租人以未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑以及租赁期限超过临时建筑批准使用期限部分三种情形无效。

这三种无效情形很好理解，并不需要赘述分析，要注意的是在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，合同是有效的。辨别此类无效情形，主要需要了解几个概念：

① 关于什么是临时建筑？

临时建筑是常用表达，某些法律法规上又名临时建设，因本文以相应的司法解释为基础展开论述，故统一采用司法解释中“临时建筑”表述。参照现行《城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广州市城乡规划条例》等相关法律法规，临时建筑是指因建设基础设施、公共服务设施、公共安全设施或者防灾减灾应急需要搭建的辅助性建筑物、构筑物及依据政府有关规定允许建设的临时建设工程。

它须经城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府批准；不得改变用途或转让；批准的使用期限届满需自行拆除，恢复土地原状；延长使用期限需申请延期手续，延续期限不超过一年。超过审批年限继续使用的，将被定性为违法建筑。

② 关于是否有《临时建设工程规划许可证》可申请？

“临时建设工程规划许可证”在《城乡规划法》中没有明确规定，该法规定临时建设管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。相应一些省、市的城乡规划条例中规定建设临时建筑工程时需申领临时建设工程规划许可证，例如广东省、北京市、广州市等有相应规定。

具体到许可证书的名字表述，经查询，基本上大多数许可证只会表述为“建设工程规划许可证”，不会表述为“临时建设工程规划许可证”。有一些证件上会加盖标明临时建设工程的显著印章，有些则只会在证书上备注临时建筑的相关情况。

③ 关于类似《**市**区**镇临小工程开工建设审批表》这一类的文件是否就是临时建筑的有效批准文件？

实务中会出现诸如《**市**区**镇临小工程开工建设审批表》这一类的审批表，该类审批表不等同于合法有效的建设工程规划许可证件，不能代替建设工程规划许可证，它并不是临时建筑的有效规划批准文件。主要理由有：

• 临小建筑项目并没有明确的法律、法规作为依据证明其属于无需建设工程规划许可证的类型。
• 项目若属于临时建筑，在审批表中未加注建筑物的使用期限明显违法（临时建筑应当在审批文件中注明该临时建筑的使用期限）；
• 实务中法院判例亦不认可该类审批表可以取代建设工程规划许可证，判定租赁标的物是否有效时，仍以建设工程规划许可证为准。

④ 临时建筑一般使用期限是多久？

《城乡规划法》第四十四条规定“ 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。”即各省关于临时建设的规定各有其独立性。请注意临时建设工程规划许可证的证件有效期并不等于临时建筑的使用期限，二者是截然不同的概念。以下以广州市为例介绍一下临时建筑使用期限方面的问题。

原《广州市城市规划管理办法》第三十四条非常明确的指出：“临时建筑物的使用期不得超过两年”，但已被废止。现行有效的法律、法规中不再明确规定临时建筑的使用期限。

在《广东省城乡规划条例》第四十八条：“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年”，仅指出临时建设工程规划许可证证件本身的使用期限（通常为半年至一年），但并未指出临时建筑的使用期限是多久。

于是就该问题笔者向广州市规划和自然资源局的相关部门求证，得到回复大致如下：临时建筑的使用期限在现行有效的法律、法规中并没有明确的规定，省级或市级主管部门对此细节问题也并未下发文件进行规范。但是在实际的审批中临时建筑的使用期限通常为两年以内，并且临时建筑的使用期限会明确的注明在建设工程规划许可证的附注部分。

⑤ 合法临时建筑的要件

一个合法的临时建筑需要符合以下几个要件：

• 临时建筑的类型符合有关法律、法规的规定，需向当地城乡规划主管部门申领（无需申领的临时建筑除外）。

• 临时建筑本身质量符合法律、法规、行业规范等的要求；

• 按照批准内容建设。

• 临时建筑的使用期限不得超过临时建设工程规划许可证许可的时间，实际使用期限超过审批年限在法律上的性质便属于违法建筑。相应超期的租赁合同会被认定无效。

例如在李奕与蔡宏伟、王晓凤租赁合同纠纷【案号：（2021）鲁02民终12634号】案中，原审法院结合案件查明事实做出了更为详细的裁判，认定涉案房屋在规划许可的时间及空间范围内所进行的出租行为有效。超出批准建设的面积部分及使用期限的时间部分均因违反法律强制性规定而无效。二审法院针对此项裁判结果表示认同并予以维持。

3. 无民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效。

无民事行为能力，是指公民不能独立进行民事活动，只能由其法定代理人代理进行民事活动。根据《民法典》规定，未满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。所以在签订房屋租赁合同的时候要格外关注签约主体的民事行为能力。例如：

① 一些父母出于爱护孩子的考虑，将房产独立赠与孩子名下，孩子拥有房子的所有权但是并没有完整的权利。未满八周岁的孩子没办法作为房屋租赁合同的签约主体，此时签订租赁合同就要考虑房屋租赁合同无效的风险；

② 此外可能忽略的一点就是签约主体虽是成年人，但是同样属于无民事行为能力人的情况。常见的如患严重阿兹海默症的老人或者本身存在一些精神疾病的成年人等，若发现签约人状态明显不正常，需引起警惕，注意核查其民事行为能力。

在决定与存在上述情况的主体签署租赁合同时，务必查验好相关法定代理人的证明文件，并与其法定代理人签署签订合同，不要仅仅和拥有房屋产权的无民事行为人或无任何证明文件的人签署。

4. 承租双方签署的房屋租赁合同租期超过二十年，超过二十年的部分无效。

实务中，尤其在商业经营、生产的租赁需求中，广泛存在长期租赁的需求。虽法律允许的最长租赁期限为20年，但仍不能满足部分承租人的承租时间要求。于是有的承租人在合同中会约定租期20年，到期后再自动顺延多少年；又或是签订两份合同，一份约定前20年的租赁期限，另一份约定后面所需年限的租赁期限。但是这两种方式都会因明显违反了租赁期限不得超过二十年的法律规定而无效。

客观上确实有一些投资经营行为需要超过二十年租赁时间方能保证收益。那是否有一些变通的方式可以执行？

例如由两个可控的不同主体就所需租赁期限分开签订两份租赁合同，衔接好两个使用期间。两个承租人之间再约定好相应的权利义务，以此实现连续使用期限超过二十年限制的可能性。前述方法仅为提出一些探讨和思索，并非确定合法有效。因存在法律风险，并不提倡，如有采用者后果自负。

5. 出租方与承租方意思表示虚假，并无实际建立房屋租赁合同的真实意图，该租赁合同无效。

《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

根据该规定，如签订租赁合同的真正意图并不是以租赁房屋使用为目的，存在其他非法目的而假装租赁的，租赁合同亦无效。例如承租双方表面上签署了房屋租赁合同，但是实际上仅仅是为了做高账面成本以谋求避税。出租方并没有获取房租的意愿，承租方也并没有使用房屋并支付房租的意愿，这种情形下的租赁合同是无效的。

6. 房屋租赁行为违背公序良俗，房屋租赁合同无效。

公序良俗包括公共秩序和善良风俗两个方面。公共秩序是指法律秩序，善良风俗是指法律秩序之外的道德。

最高法的《民法典》适用丛书指出：

“因为背俗无效规则引至的是更为抽象的法律原则乃至法外道德，其较之违法无效规则更加抽象、更加具有不确定性。在考察合同无效时，应先考察是否违反了强制性规范，只有在不存在强制性规范时，才能适用背俗无效的规则。”

因此，在适用该无效原则时需谨慎识别适用。虽然适用该规定有一定难度，但是，只要甄别出房屋租赁合同违背了公序良俗原则即为无效合同。

例如饶国礼与江西省监狱管理局物资供应站房屋租赁合同纠纷再审案【案号：（2019）最高法民再97号】一案便适用了该背俗无效原则。

该案判决指出物资供应站提供的房屋属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房。签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。最高法从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，认为司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。

最终本案依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款（对应《民法典》第一百五十三条第二款）关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项（对应《民法典》第一百五十三条第二款）关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认案涉《租赁合同》无效。

7. 出租方与承租方恶意串通，为损害第三人利益而签订的房屋租赁合同无效。

该种行为无效是因为出租方与承租方主动进行意思联络和勾结，实施了签订房屋租赁合同的行为，期望通过该行为损害第三人的合法权益从而谋取己方的私利。此类民事法律行为因为具有明显的不法性质，有违社会主义核心价值观，故有必要在法律上给予否定性评价。

例如周口市中院裁判的“李爱英、周口市康成物业服务有限公司确认合同无效纠纷二审【（2019）豫16民终4311号】案”，判决认定房屋租赁合同因意思表示虚假而不具有客观性、合法性，属于以合法形式掩盖非法目的，该租赁合同无效。

实务中较常见的就是债务人虚构租赁合同关系，以期对法院的强制执行工作造成困难，阻碍房产被强制执行拍卖，影响债权人实现债权，并达到继续占有房产的不法目的。

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房屋租赁合同常被误解为无效的情形

1. 出租人提供的房屋属于未经竣工验收的房屋，房屋租赁合同有效，除非有其他情形出现。

房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效，但如果因房屋未经竣工验收导致承租人无法使用，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用时，承租人有权请求解除合同。

《最高人民法院关于依法审理和执行民事商事案件保障民间投资健康发展的通知》第三条指出：

“及时审理与民间投资相关的买卖、借款、建筑、加工承揽等合同纠纷案件，正确划分当事人合同责任，保护各类投资主体的合法权利。正确处理意思自治与行政审批的关系，对法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》，尽量促使合同合法有效。要正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，严格限制认定无效的范围。”

当事人一方要求解除合同的，应当严格依照合同法第九十三条、第九十四条，审查合同是否具备解除条件，防止不诚信一方当事人通过解除合同逃避债务。

我国《城市房地产管理法》《建筑法》规定未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是为了加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力不受影响，故房屋租赁合同有效。

上海一中院在七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案【（2012）沪一中民二(民)终字第3152号】中裁定承租双方的房屋租赁合同不因房屋未经验收而当然无效。其裁判要旨指出：若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。

据此，《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。

2. 租赁的房屋属于被确定为将要被拆迁的房屋，该租赁合同有效。

依据我国国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》的及广州市颁布的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，房屋征收方案公告后，涉及增加补偿费用的行为会被禁止，不予登记。

例如不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，但因房屋租赁合同本身并不涉及不当增加房屋的征收补偿费用的，合同效力不受影响。

例如吉林省高级人民法院审理的梁志强与吴维彪房屋租赁合同再审案【（2019）吉民再74号】便存在征收在前，租赁在后的情形。相应的租赁合同基层法院认定合同合法有效后，后续二审及再审的两级法院均未否定合同效力。

3. 承租人未经出租人同意的情况下将房屋转租给第三人，租赁、转租合同有效，但出租人可以解除原合同。经同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分对出租人不具法律约束力，出租人与承租人另有约定除外。

① 未经同意转租合同的效力

关于承租人未经出租人同意的情况下将房屋转租给第三人的行为，《民法典》第七百一十六条规定出租人有权解除租赁合同，该条款并未对此类合同的效力进一步明确。但根据《民法典》关于效力方面的相关立法行为，及赋予出租人的是解除租赁合同的权利，可以推论出至少对未获授权转租的租赁合同在法律评价上不存在效力障碍。

但未获授权的转租合同存在着前手租赁合同被出租人解除而牵连无法继续履行的风险。出租人解除合同只须向承租人送达，无须向次承租人送达，次承租人亦无权就出租人解除合同的行为向司法机关申请维权。故为避免风险及损失，次承租人一定要查明核实上一手租赁合同关于转租方面的约定。

② 未经同意转租出租人权利救济及限制

未经出租人同意转租，出租人解除合同的权利在法律上有所限制。《民法典》第七百一十八条规定了出租人在知道或应当知道转租事实时有六个月的异议期，在此期间未作反对表示的视为默认接受。规定异议期主要是为了维护社会交易秩序、合同关系稳定，平衡各方权益。而六个月的时间是参考司法实践情况得出该时间较为适宜。

所以出租人如果不同意转租的，当知道转租行为发生时，应当及时在六个月内提出权利主张或解除租赁合同，否则将丧失该权利。该异议期为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断以及延长等规定。

③ 转租超期部分的合同效力

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的行为，根据《民法典》第七百一十七条规定，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。

此类租赁行为中存在两个租赁关系，一个是出租人与承租人的租赁关系，一个是承租人与次承租人的租赁关系。各方依据各自签署的合同，在约定的范围内承担相应的法律后果。因为超期租赁合同是承租人与次承租人约定的，根据合同相对性，该约定对出租人没有法律约束力。在出租人与承租人原约定的租赁期满后，出租人有权行使取回租赁物的权利。

关于超期租赁的效力问题，原09年版《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条认为超期部分的转租合同无效。现行《民法典》规定及相关适用意见则认为“合同无效是国家对当事人自治最为严格的否定，只有在违反了法律、行政法规的效力性强制性规定或公序良俗的情况下才应认定无效。”“承租人与第三人之间的超期约定并不一定是故意违反法律造成的，也不一定对公共利益造成影响，因此不属于当然无效的情况”。

因此，在超期合同无法履行时，由承租人向次承租人承担违约责任即可。

实务中广东省高级人民法院发布第二批8起贯彻实施民法典典型案例之六“某建材公司与某商城等租赁合同纠纷案——依法确认转租合同效力”的案例裁判认为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，适用了新规定，改变认定超租期合同有效。

4. 租赁标的物属于应当办理消防验收但未办理消防验收或未验收合格的，租赁合同有效。

关于租赁未经消防验收或经消防验收不合格房屋之合同效力，司法实践中，最高院的观点经历了从无效到有效的变化。正因为前后有变化，对该类情形合同效力的认知容易选成混淆。

2004年3月4日公布的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：

“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”

根据函复，在必须经公安消防机构验收的房屋未经验收或验收不合格的会被认定合同无效，其他有效。但该函复在2013年4月8日被废止，废止的理由是与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（2009版）规定相冲突。

虽然前述司法解释并没有对消防验收是否影响合同效力进一步明示，但从废止函复的理由可以看出最高法转变了观点，消防验收不再成为评价租赁合同效力的因素。前述司法解释在2020年修正过，亦无相关内容的增加或变化。地方高院也有出台认定此种合同有效的指引，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》。

上述观点变化，在实务中可以在最高院的一个再审案中得到体现。最高院审理的陕西嘉亨实业发展有限公司诉陕西东大万尚置业有限公司租赁合同纠纷再审案【（2016）最高法民申818号】，关于租赁合同效力认定中是这样认为的——《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。该案一二审均认为合同无效，再审阶段最高院认为合同有效，原审法律适用错误，发回重审。

另外最高院裁判的湖南一朵生活用品有限公司、湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷案【（2018）最高法民申871号】也同样支持了合同有效的观点，其裁判要旨指出——房屋未通过消防验收导致房屋无法使用可作为合同解除条件，而非认定合同效力的条件。

故依据目前的法律规定及实务情况，租赁标的物即使没有消防验收或未验收合格，租赁合同依然有效。如出租方违反消防管理法律法规，与承租方签订的租赁合同导致承租方合同目的不能实现的，承租方有权请求解除，出租方承担违约责任，而不是主张合同无效。

5. 出租人提供的房屋与合同约定不符，在不能满足租赁合同目的时，承租人可解除租赁合同，而不能主张合同无效。

根据《民法典》七百零八条规定，出租人有义务在租赁期限内保证租赁物符合约定用途。现实中往往会出现出租人提供的房屋与约定的用途不同，可能会造成无法办理工商登记、无法完成消防验收、无法正常开展经营等等后果。但此种情况并不会导致合同无效。

根据《民法典》第五百六十三条及七百二十四条的规定，无法实现合同目的或租赁物无法使用时，承租人可以出租人违约为由享有合同解除权主张解除合同，而不是主张合同无效。

6. 房屋共有人一方私自出租房屋，租赁合同有效。

房屋所有权人对不动产依法享占有、使用、收益和处分四项权能。在未经其他共有人同意的情况下私自出租共有房屋的行为，经常会被误认为侵害了处分权，其实侵害的是收益权。处分权包括事实上和法律上的处分，事实上的处分是指对物进行物理上的处理，如销毁、加工；法律上的处分是指所有权的转移、消灭，如买卖、赠与等行为。

在《民法典》上有关共有的篇章，主要针对共有人的“管理、处分、重大修缮、变更性质或用途”等等方面进行了规定，对收益权这一块并没有细化规定。基于出租属于收益权范畴，法律并未明确规定侵犯收益权的合同无效，故仅凭私自出租共有房屋的行为主张租赁合同无效在司法实践多数不会获得支持。如果共有人该项权利被侵犯了，一般情况下是对内主张私自出租的共有人分配租金或承担相应侵权责任。

例如北京市第三中级人民法院审理的陈贤达与杨克飞等房屋租赁合同纠纷一案。关于上诉人主张无权处分一节，法院认为“出租行为并非物权法领域中的处分行为，因此不适用该领域中的无权处分的相关规定”，所以合同有效。

再如广东省高院裁判的江健志、沈秋娥房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定案，在该裁判中法院明确指出房屋共有人单方出租房屋不影响房屋租赁合同效力。

7. 房屋租赁合同未办理登记备案手续，租赁合同有效。

在租赁范畴，目前法律与行政法规只要求房屋租赁合同进行登记备案，故部分人认为一旦没有登记备案合同便会无效。为了澄清实践过程中大家对合同登记备案制度功能的一个错误理解，《民法典》针对房屋租赁合同以法律的形式明确了登记备案不影响合同效力，规定“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力”。

参照该立法精神，除非有特别法明确规定未登记备案的合同无效或不生效外，一般应属有效。

8. 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情况三种情况，承租人可以解除合同。

上述三种情形看起来对租赁合同冲击很大，有查封的，有权属有争议的，有违反强制性规定的，通常第一直觉会让大众认为如此严重，合同还能有效吗？民法典第七百二十四条规定这三种情况下，只要非承租人原因致使租赁物无法使用的，是赋予承租人解除合同的权利，而非直接明示此类型合同的效力如何。

通常为保障涉诉房屋不影响执行过程中的拍卖或移交，未经法院同意被执行人不得擅自出租房屋。这种情况下承租的房屋可能就会影响到正常使用，依法承租人有权解除合同。在查封前已承租的房屋，承租人有权继续使用及收益，即使被拍卖了，根据“买卖不破租赁”原则，承租人亦可继续保有租赁权。

如果租赁房屋权属上存在争议的，根据最高院适用《民法典》丛书的观点，认为租赁房屋合同解除纠纷案件应中止，待租赁房屋权属纠纷的终审判决生效后，根据出租人是否是权属人再确定租赁合同效力。如出租人是权属人则租赁合同有效，否则无效。无效的情况下，承租人便需基于合同无效的规则来主张权利。

以上是房屋租赁合同纠纷中关于合同效力方面较常见、主要突出纠纷点的分析。可见仅仅在合同效力方面就涉及到很多法律点和误解点。租赁合同看似简单，其实一点都不简单。敬请出租人与承租人请慎重对待房屋租赁合同。

注：本文参考引用了最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典总则编理解与适用》《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》丛书部分观点及内容。

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