房企爆雷，上下游企业债权人的维权方向和法律指南
以下文章来源于邹宁律师团队 ，作者邹宁 王界
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2019年5月开始，受“降杠杆、减负债”等房地产融资监管与楼市调控政策的综合影响，房地产融资渠道全面收紧，由此也导致房地产开发企业的流动资金压力不断加大。
2020年起，住建部、央行和自然资源局提出的“三线四档”“房地产贷款集中度”和“22城集中供地”等监管要求正式实施，快速发展的房企融资“绿灯”熄、“红灯”亮，房企经营资金周转压力之下，不可避免地出现资金链断裂、资金挤占、应付账款及商票无法按期结算兑付等问题，房企一旦出现“躺平”“爆雷”，给其上下游产业链企业造成了巨大的经营压力，甚至对于部分上下游企业来说是致命性的。
本文拟从房地产上下游企业债权人角度出发，在合作房企出现资金经营性危机时，在房企出现“躺平”“爆雷”时，如何快速确定自身的维权方向和诉讼策略，以及根据房企发展、市场变化及政策管控等情况适时进行调整和变化，期望给到的一些建议和思考，能够供有需要的房企上下游债权人参考并和我们进一步探讨。
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一、房地产上下游企业有哪些？
二、山雨欲来风满楼：房地产企业爆雷的特征
1. 债券逾期
2. 商业票据迟不兑付
3. 应付账款拖延支付
4. 一些蛛丝马迹
三、上下游企业债权人债权梳理方向
1. 确定性债权和或然性债权
2. 到期债权和未到期债权
3. 普通债权和优先债权
4. 主债权和担保债权
四、不同债权的维权方向和诉讼策略
1. 设置债权追索优先等级
2. 或然债权是否加入确定债权先行诉讼
3. 未到期债权能否要求加速到期
4. 票据纠纷案件胜诉，一张票是否足够
5. 优先债权对应的商票是否还优先
6. 追加一人股东执行的可行性
小结
文 | 邹宁 王界 上海众华律师事务所来源 | 邹宁律师团队
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房地产上下游企业有哪些？
过去的很长一段时间，房地产全年增加值占国内生产总值的比重常年在7%上下。房地产体量之大、开发流程之长，所涉及的产业链环节覆盖行业众多。
一般而言，以房地产开发企业为核心向上下游拓展延伸，将房地产开发产业链按照开发前后区分[1]：
上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，主要涉及地方政府土地供应、金融机构提供融资、前期工程咨询服务、建筑施工原材料和工程机械供应，以及施工建设、园林工程、建筑装饰等不同产业。
下游产业则主要是服务于项目销售及竣工交付后的产业，由销售预售、家居家装及增值服务等组成，具体包含了销售策划代理、装饰设计、家装建材、家装设备、物管服务等行业。
房地产上下游产业链行业细分及典型上市企业情况详表（来源：克而瑞研究中心）
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山雨欲来风满楼：房地产企业爆雷的特征
1. 债券逾期
房地产的行业属性决定了其巨大的融资需求，而债券融资由于融资成本低、融资速度快、税盾效应、不影响股权比例等优势，为房企提供了公开而透明、稳定而长期的融资渠道，可以源源不断、借新还旧地为房企输血。
从2021年12月恒大2.6亿美元海外债违约，到2022年7月恒大地产45亿元公募债首次境内违约，据国金证券分析研究，2022年上半年房地产信用债违约率达26.47%，而该数据去年同期还不到10%。从新增违约主体来看，2022年上半年新增12家违约主体，其中7家是房企，分别为恒大地产、龙光控股、融创地产、富力地产、世茂股份、金科地产和融侨集团。
春江水暖鸭先知，对于一个庞大资产现金流的房企，在公开市场上，一旦相对较小的短期债券都无力偿还或者申请延期，无论是上下游企业还是期房的购买者都应该注意，这其实已经是一大征兆了。
2. 商业票据迟不兑付
房地产上下游企业对于商业承兑汇票应该并不陌生，在较长的发展时期里，大部分房企都会采用扩大应付票据规模的方式来放大资金杠杆、解决现金压力，而对于上下游企业而言，房企的甲方强势地位以及上下游企业因长期业务合作粘性考量，通常会接受房企使用商票进行价款支付。
商业汇票的承兑期限一般在一年，这对与房企有着密切合作、持有大量房企商票的上下游企业而言，一旦出现某几张、某几个项目甚至某一批一年前出具的商票未及时兑付甚至是拒付，这些信号，对于房企上下游企业来说，应该是非常敏感的。
3. 应付账款拖延支付
房企挤占上下游资金现象一直较为普遍，挤占上下游企业资金可以缓解资金压力，由于是无息债务且不影响有息债务规模，可以实现“债务隐形”，一般多为中短期，《保障中小企业款项支付条例》的实施，进一步导致房企出具商票受限，应付账款不断增多，房企对此的偿付能力会直接影响到上下游供应商的流动性和正常运营，继而反作用至房企项目开发进度上，形成项目新的风险危机。
工程款、材料款等一般是房企应付账款中最大的部分，这部分上下游供应商急需现金流正常运转，一旦发现该部分应付账款超正常期限，乃至催款、律师函催款后仍未有相应动静，即使有动静，也只是房企协商以商票付款等相似支付方式拖延支付的，观一隅可感全貌。
4. 一些蛛丝马迹
房地产圈的小道消息格外热闹，这些虚虚实实、真真假假中的一些蛛丝马迹就要留给有心人去观察细品了。早在2020年8月24日，一份恒大集团致广东省政府的《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》就流传网络，当晚恒大集团就紧急辟谣，但是后面的故事也足以说明危机彼时或许已成雏形。
房地产业内人士也总结了一些特征可供参考[2]，比如，房企品牌部忙于公关辟谣；房企将资产纷纷用来融资；房企集团关联公司之间频繁担保；元老级高管纷纷离职；创始股东自身不断出售资产等。
总之，这些蛛丝马迹能否串联成线，还是见仁见智的，非常之时未雨绸缪，或能防范于未然。
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房地产上下游企业债权人债权梳理方向
一旦合作房企出现上述“爆雷”特征，或者公开“躺平”的，房地产上下游企业债权人必须尽快排摸自身的业务合作经营情况，迅速梳理自身债权类型，针对确定性债权和或然性债权、到期债权和未到期债权、普通债权和优先债权优、主债权和担保债权，确定不同的维权方向。
1. 确定性债权和或然性债权
根据房企上下游债权人在维权当下对房企的债权确定与否，笔者初步将其债权划分为确定性债权和或然性债权。
确定性债权，一般是指债权人已经与合作房企进行结算确认。常见的如：已经成功为房企提供服务、交付产品，达到结算付款条件；双方已出具结算确认书；已经出具的商业承兑汇票等。这一类债权，确定性极强，如发生诉讼或破产申报，审理较为便利，易于确认。
或然性债权，一般是指双方对于是否形成债权仍有较多条件上的限制，当维权当下看，仍处于一种债权不确定的状态。常见的如，对于产品、服务是否依约交付、债权是否产生存在明显争议的，对于产品、服务交付设置了项目全盘对赌的或者保证金的（如策划销售代理合同中对项目跳点佣金的约定），对于一般保证情形下一般保证人的债权（一般保证人只有在债务人不能清偿时予以资金支持）等。
2. 到期债权和未到期债权
到期债权，顾名思义，可以理解为已经到期的债权，具体比如，已成功为房企提供服务、交付产品，债权已到付款期限但房企尚未支付的；已经出具的商业承兑汇票到期的等。
未到期债权，主要是指根据法定或者合同约定，房企履行债务期限尚未到期的，债权人只有在债务到期后才真正享有债权，目前享有的仅为债权的期待权。
3. 普通债权和优先债权
普通债权和优先债权其实是法律的划分，《企业破产法》第一百一十三条规定，破产财产在支付破产费用和共益债务后，优先清偿优先债权，最后清偿普通债权。
对于房地产企业而言，上下游企业中享有优先债权的情形主要指：
4. 主债权和担保债权
主债权和担保债权也是法律的划分，《民法典》第三百八十八条规定了主债权和担保债权的关系。简单来说，主债权是上下游债权人和房企之间基于向房企提供销售、服务等产生的相应债权；担保债权系在上述主债权产生过程中，房企提供的相应抵押担保、集团或者关联公司提供的连带保证等相应债权，其中有抵押的担保债权属于优先债权。
房地产开发惯例是通过设立项目公司的形式，其中以设立一人项目公司为多。在公司财务独立运营情况普遍不规范情况下，《公司法》第63条规定的法人资格滥用推定制度此时可以起到类似于担保主债权的作用。具体是指，如一人股东不能证明自身财产独立于公司财产，须对公司债务承担连带责任【典型涉恒大的判决案例详见：广州市中级人民法院（2021）粤01民终16142号】。
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不同债权的维权方向和诉讼策略
结合房地产行业相关法律法规及笔者大量的相关承办经验，本文初步从债权确定情况、到期情况、是否优先、是否有更多保障等情况，对上下游债权人的债权进行划分，为上下游债权人梳理自身债权提供一定的方向指引，也便于债权人以此为依据，确定相应的维权路径和诉讼策略。
1. 设置债权追索优先等级
一旦房企“爆雷”或者出现“爆雷”迹象，房企上下游债权人时间紧、任务重，必须在有限的时间内快速抢占更多的“山头”，尽可能实现最大化、最优化维权追索，笔者认为，可参考房地产行业的“三线四档”监管要求，也可以就上下游企业对房企的债权进行分类划档，设置债权优先追索等级。
债权人在自身现金流紧张的情况下，又要准备相应的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等维权费用时，如何快速、高效、优先回笼资金，如下表所示，笔者建议，如果相应债权所具备的积极情况越多，将其尽快提起诉讼或者确认债权的优先级最高，如此，房地产上下游债权人可参照形成自身债权追索的优先劣后顺序和工作重点推进表。
2. 或然性债权是否加入确定债权先行诉讼
如上所述，确定性债权确定性极强，举证义务低，审理较为便利，无论是诉讼流程还是破产申报流程，一般情况下相对容易确认、便于执行以及快速回款。
而或然性债权，在债权人维权的当下，仍处于一种不确定的状态。对于这一类债权，在其与确定债权处于同一法律关系之下，或是基于同一或者连续的合同履行的不同阶段，在确定债权起诉时，是否将或然债权加入一并起诉，这取决于对或然债权确定性、房企市场信用状况、受理法院审理工作量及工作效率的综合评估考量。
具体而言，需要综合评估：起诉时或可预见的整个诉讼期限内，房企市场信用状况及市场信心是否较差；房企受理法院是否已被指定集中管辖（如涉恒大被指定广州中院、涉苏宁被指定南京中院）以及集中管辖法院的审理工作效率；或然性债权确定性是否较强，以及，或然性债权可预计确定的时间在预期、可控的诉讼期限内，等。
或然债权加入确定债权一并诉讼，一定程度上会造成审理期限的变相延长，也会导致确定债权被确定的时间节奏可能降慢，但是一定程度上，其实也有利于全盘提起保全冻结，有利于全盘解决项目全部债权问题。
利弊之间如何取舍，除了要综合评估上述要素外，还需要综合考量确定债权的优先情况、到期情况以及保障力度情况，需要具体债权具体分析。
3. 未到期债权能否要求加速到期
未到期债权能否要求加速到期，成为确定债权？我国司法实践中，关于债务加速到期的法定情形，以及非法定情形下类推适用情况，目前较为成熟，可供参考[3]。
① 债务加速到期的法定情形
② 非法定情形下类推适用的司法实践
根据《民法典》第六百四十六条以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十七条的规定，在符合下列情形下，法院可判令付款期限已经到期或者加速到期：
债权人已经履行了全部交付义务，约定价款尚未到期；
有确切证据证明付款方明确表示不付款，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的；
付款方也未提供适当担保的。
司法实践中，最高人民法院（2017）最高法民终57号民事判决书，对于涉及分期付款的建设工程施工合同，类推适用判定加速到期；广州市中级人民法院（2021）粤01民终4822号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2017）辽民初103号、重庆第五中级人民法院（2018）渝05民终3393号、河南省高级人民法院（2011）豫法民一终字第51号民事判决书，对于涉及分阶段支付的股权转让协议、债权转让合同、钢模租赁合同、联营合同等，均类推适用判定加速到期。
4. 票据纠纷案件胜诉，一张票是否足够
商业票据作为广泛用于商业贸易的一种结算方式，其最重要的特点就是无因性。票据的无因性是指，票据关系虽然需要基于一定的基础关系才能成立，但是票据关系一经成立，就与产生或者转让票据的基础关系相分离而相互独立。
具体到票据纠纷审理过程中，理论上，诉讼和审理应只需要关注票据真实性，只要票据出具及背书转让情况真实，即可认定与票据有关的付款请求权成立。
但实际法院审理中，根据《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理暂行办法》（银发[1997]216号）、《防范和处置非法集资条例》（国务院令第737号）以及最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的要求，鉴于票据贴现系国家特许经营业务，合法持票人向不具有法定贴现资质的当事人进行“贴现”的，该行为应认定无效。
基于上述考量，笔者在实际承办的数百起票据纠纷诉讼案件中，各地法院对于票据纠纷的审理，除了要求审查票据的真实性、提示付款情况等票据关系的相关信息，基本都要求审查票据产生或者背书转让的基础法律关系合同、基础法律关系履行、结算情况等基础法律关系的相关信息。
故，房地产上下游企业债权人在准备相关票据的诉讼时，绝不能仅仅完全只准备一张“票”了事，否则一定会影响诉讼进展。
5. 优先债权对应的商票是否还会优先
房地产上下游企业债权人，基于真实的上下游服务合同法律关系而持有的商票，既是基础合同的债权人，又是商业承兑汇票的持票人，其是否同时享有基础债权和票据权利，又是否可以选择适用？这个问题，尤其是对享有优先债权的债权人（如施工方持票人）很有意义。
在票据兑付困难时，按照基础法律关系进行诉讼，更能主张建设工程价款优先权，避免后续认定优先债权产生争议。目前司法实践中多数倾向于：商票的出具只是一种支付方式，在没有实际承兑时，债权人可以自由择一主张债权。在没有特殊约定“签发商票视为付款义务履行完毕”的情形下，施工方、供应方等接受商票后，并不导致基础债权消灭，其仍然可以回到基础债权主张，这一类判决倾向保护施工方等优先债权人的实体权益[4]【典型判决案例详见：最高人民法院（2021）最高民法申6965号民事判决书】。
当建设工程债权所对应的商票债权发生交叉时，此时的建设工程债权对应的商票是否仍然优先？该问题存在争议。
目前笔者的倾向意见是，应当仍然优先。建设工程债权是涵盖优先权的，这是法律特殊赋予施工方的权利，是对施工方的特殊保护，是票据权利所不具备的，商票所对应的票据权利明显弱于对施工方的保护，建设工程优先权不应因收取商票灭失[5]。
但是，建设工程优先债权人应按照《民法典》第八百零七条和最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条的规定，在法定时限内，即自发包人应付建设工程价款之日起最长不超过十八个月内的合理期限内，尽快行使权利。
6. 追加一人股东执行的可行性
实践中，很多房企上下游债权人出于诉讼效率或者特定纠纷案件立案时法院受理限制等情况考量，没有能够在诉讼中追加一人股东为被告，那么在获得生效判决后，出于加大执行力度的考虑，债权人能否追加一人股东进行执行程序？
根据最高人民法院《关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条的规定，只有在作为被执行人的一人公司财产不足以清偿生效法律文书确定的债务时，债权人即申请执行人申请追加该一人股东为被执行人，而股东又不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任的。
但需要说明的是，由于当前涉及房地产企业“三保”即保交楼、保民生、保稳定的整体形势要求下，笔者在实际经办的执行案件中，确实遇到法院对于申请房企强制执行的案件，要严格遵守房地产资金监管账户专款专用的原则，不允许跨项目执行。由是，直接导致追加一人股东执行在实操中遇到一定障碍，仍需具体个案具体分析。
小结
本文从房企上下游债权人角度出发，明确房企上下游债权人类型，分析爆雷房企的主要特征，在房企爆雷时，笔者根据自身承办的大量相关案件，总结建议上下游债权人应当尽快梳理自身债权类型，针对不同类型债权，确定不同的维权方向和诉讼策略。在维权方向和诉讼策略基本确定后，还需要根据房企发展、市场变化及政策管控等情况适时进行调整和变化，再次期望给到的一些思考和建议，能够供有需要的房企上下游债权人参考并和我们进一步探讨。
参考文献：
[1] 克而瑞研究中心：《深度研究|行业重压之下，上下游产业链企业风险加速暴露》，载微信公众号“丁祖昱评楼市”，2022年7月10日。
[2] 猫哥观：《话说，即将暴雷房企的“五大标准特征”》，载微信公众号“猫哥观地产”，2021年7月22日。
[3] 屈晨希、丁小宇：《债务加速到期的法定情形及类推适用》，载微信公众号“审判研究”，2020年4月10日。
[4] 杜晓成、史琦等：《房企“爆雷”引发的典型诉讼及实践研究【票据篇（上）（中）】》，载微信公众号“天同诉讼圈”，2022年7月15日、7月20日。
[5] 王诗诣：《房企商票遭拒付，建设工程优先权怎么办？》，载微信公众号“大队长金融”，2022年5月24日。
邹宁，上海众华律师事务所高级合伙人，复旦大学法律硕士、华东政法大学法学学士，近二十年上海法院工作经验，执业领域专注于房地产、金融保险、财富传承、公司治理及争议解决。联系电话：13901876622、021-62101316。联系邮箱：zouning@winzonelaw.com。
王界，上海众华律师事务所合伙人，北京大学法律硕士、南京财经大学法学学士。目前专注于私募基金、金融证券、房地产、公司运营、民商事争议解决、常年法律顾问等法律领域。联系电话：18120167175。联系邮箱：wangjie@winzonelaw.com。
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