“借名买房”合同效力与房屋权属的认定
1. 购买经济适用住房的借名买房合同效力
经济适用住房，是指政府面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。换言之，购买经济适用房与购买人的购买资质有密切联系，购买人必须满足国家规定的条件。
如申某与张某所有权确认纠纷一案[1]，法院认为，基于经济适用房的政策保障性质与购买资格的专属性，借名合同违反国家相关政策、法规的强制性规定，据此判决不予认可。
亦有裁判观点认为，借名购买经济适用房有违国家政策性房屋的购房政策，进而以损害社会公共利益为由认定无效[2]。
另有完全相反的裁判观点认为，借名购买经济适用住房未被相关法律法规明确禁止，且经济适用住房在符合一定条件并缴纳税费之后允许上市交易，双方借名买房行为不存在非法目的，其实际效果与政策规范目的不存在明显背离，应为合法有效的行为[3]。
由此看出，关于借名购买经济适用住房的合同效力不能一概而论。
首先，经济适用住房是为低收入住房困难家庭提供的政策性保障住房，同时也是为了保障低收入人群的居住权和生存权。
其次，实践中借名人往往并不具有购买经济适用住房的资格，其借名购买经济适用住房通常带有投机目的，若放任借名人抢占经济适用住房的资格，经济适用住房制度将无从实现其社会保障功能，还会侵害弱势群体的基本生存权，有违公序良俗原则。
此外，若经济适用住房具备上市交易条件，且已经补缴了土地价款、印花税和契税，双方之间的借名买房行为并不损害他人及社会公共利益，应认定借名合同有效，借名人可要求出名人协助办理过户登记。
综上所述，在经济适用住房不具备上市交易条件的情况下，借名买房合同违背了国家对政策性房屋的调控政策，损害了社会公众利益，有违公序良俗原则，应认定为无效。
在经济适用住房具备上市交易条件且已缴纳相关税费，并对国家、集体或者第三人利益未造成损害的情况下，借名买房合同应为有效。
2. 规避房产限购政策的借名买房合同效力
限购政策是为稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策[4]。
实务中有观点认为，规避国家限购政策的借名买房合同违背公序良俗应属无效。
如李某与河南新乡新兴村镇银行股份有限公司案外人执行异议之诉纠纷再审案中[5]，法院认为，如果借名人明知海南颁布限购政策，其不具备购房资格，借名购房的目的在于规避国家限购政策，对于此种行为应予限制，否则无异于鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，故此种借名买房合同因违背公序良俗而应认定无效。
还有观点认为[6]，限购政策主要体现在地方政府规章层面，法律、行政法规层面并没有此类限制，因此不能将违反法律、行政法规强制性规定作为合同无效的理由。
本文认为，违反限购政策的借名买房合同应属无效。
具体原因如下：
其一，限购政策与社会公共利益息息相关。限购政策属于国家宏观调控政策，其目的在于平稳房价、缓解社会矛盾、保障刚性购房者的住房需求，事关公共利益与社会秩序。
其二，购买限购房屋需满足特定要求，具有人身专属性。限购政策下，借名人往往并不符合购买限购房屋的要求，若认定借名买房合同有效，势必侵害其他购房者（满足限购要求）的利益，导致限购政策的宏观调控目的落空。
其三，限购政策自身具有正当性，可提高社会福利[7]。通过实施限购政策，占购房主体中绝大多数的刚性需求者购房压力减轻，可以以更小的代价实现其居住利益。
综上，规避限购政策的借名买房合同阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，违背公序良俗，应属无效。
值得注意的是，房地产限购政策属于调控政策，具有短期性、临时性、阶段性[8]。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，亦不会造成永久的履行不能。
正如（2020）最高法民再328号民事判决书所述，借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但借名人在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。
据此，违反限购政策的借名买房合同无效情形可以得到补正，即本不满足限购政策的借名人取得购房资格后，合同无效事由就此消除，借名买房合同应为有效。
3. 购买普通商品房的借名买房合同效力
实务中，除了借名购买上述特殊性质的房屋与违反限购政策的房屋之外，亦存在基于种种原因购买普通商品房的借名买房合同，例如为规避银行信贷规定、隐藏真实的财产信息，以及亲属之间借名购买等。
基于意思自治与契约自由，此类借名买房合同若未违反《民法典》第 144 、146、153和154条关于无效事由的规定[9]，通常应肯定其合同效力。
此外，认定借名买房合同有效，体现了法律对于当事人意思自治的尊重，也有利于在纠纷发生时，按照当事人所事先约定的利益安排来确定当事人之间的权利义务，防范道德风险。
值得注意的是，规避银行信贷监管制度的借名合同应为有效合同。正如林某某、王某某等所有权确认纠纷一案中[10]，法院认为：“虽然林某某的行为违反了银行的信贷监管制度，但该行为规避的是首付款比例政策，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，因此，应认定借名买卖协议有效”。
- 2 -关于房屋权属的分歧与明晰
1. 物权说：借名人为实际权利人
物权说认为物权虽登记在出名人名下，但借名人实际出资并占有房屋，且购买房屋是借名人的真实意思表示，借名人才是真正的所有权人。实务中，持物权说的判决常常援引《民法典物权编司法解释（一）》第2条作为确权依据[11]。
但是，该条款所规定的“不动产登记簿记载的权利状态”为物权状态，“真实的权利状态”亦只能是与之对应的物权状态，因此确认物权能够得到支持情形，应当限于当事人有证据证明其是该不动产物权的真实“物权人”。
物权说的观点显然违背不动产公示公信原则。根据我国《民法典》对于不动产物权变动形式要件的要求，在借名人取得房屋登记前，其不能成为房屋的所有权人[12]。
换言之，借名人欲取得房屋所有权，需依据借名买房合同请求出名人履行办理过户登记的义务，其本质为债权请求权，在办理完毕过户登记后才能取得房屋所有权，不能违背物权变动形式要件直接请求确认房屋所有权。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发〔2014〕489号第10条第1款规定，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
通过上述规定可以看出，司法对于借名买房合同的审判实践，恰恰说明借名人享有的并非直接排他的物权，而是基于合同约定的债权。
2. 债权说：出名人为房屋权利人
债权说主张借名买房合同只在约定主体内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是房屋的所有权人[13]。
依据双方的约定，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人享有债权请求权[14]，其所享有的债权请求权亦不具有对世效力、排他效力和绝对效力，因此，借名人仅能请求出名人协助办理过户登记手续，不能依据借名买房的合同关系未经公示程序直接被确认为房屋的物权人。
此外，借名人在签订借名买房合同时，主观上为规避政策、规章以达到享受某种利益的目的，其获取利益的同时已知晓可能会面临的权利风险，借名人对“名实不符”的房屋权属状况亦存在主观过错。
《民法典》第208、209、216条之规定明确物权公示公信原则[15]，基于物权公示公信原则，设立或转让物权，须采用法律规定的物权变动模式，即双方达成合意＋物权变更登记，通过法定方式进行公示的物权，具有权利正确性的推定效力。
在借名买房合同中，双方已然达成关于房屋权属的合意，即借名人向出卖人实际出资，出卖人登记至出名人名下，由借名人实际占有并使用，房屋的真实权利人为借名人，该项约定不具备无效事由的情形下通常为内部有效约定，但双方未对房屋进行物权变更登记，所以不发生物权变动之效果，由此双方形成“房屋代持”的关系，因此对善意第三人而言，房屋的权利人应为出名人。
3. 本文观点
本文赞同债权说的观点。对内部而言，借名人对出名人享有债权请求权，从外部来看，出名人应为房屋权利人。具体理由如下：
首先，借名人与出名人的借名买房合同具有相对性、内部性，其效力仅及于合同订立双方，不具有对外效力。
其次，基于物权法定原则，借名买房合同的约定并不能对房产的物权及物权变动的认定产生影响，亦不能发生物权变动之效果。
最后，基于物权登记的出名人不动产权利具有公信力，善意第三人基于相应权利外观而购买不动产，其权益理应得到保护。
此外，债权说有利于保护信赖利益和不动产登记的公信力，更有益于维护市场交易安全。
- 3 -出名人对外处分房屋的行为效力认定
1. 有权处分与物权变动
有学者主张，借名登记的情形不属于登记簿上的权利事项错误，登记权利人即出名人就是真实的不动产权利人，其对不动产的处分属于有权处分，不能适用善意取得[16]。北京高院以买受人是否明知房屋存在借名登记决定购房合同效力[17]，即买受人不知晓房屋存在借名登记的情况下，出名人的转让行为应为有效，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持。
如潘某某、青某某、谢某等合同纠纷再审民事判决书中[18]，法院认为，买受人在签订合同时查阅了案涉房屋的购房合同及在房管局备案的房屋摘要信息，出名人为唯一买受人，可认为买受人已经尽到合理审查义务，签订合同行为善意，出名人与买受人签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。
由此看出，法院的裁判观点亦认可借名人享有债权请求权，出名人为权利人。在一般交易中，第三人根据权利外观作出判断，推定登记权利人享有正确的不动产所有权应属无误，出名人的处分行为属于有权处分。
2. 无权处分与善意取得
有观点认为，借名登记的房屋归属于借名人，出名人擅自处分借名登记的房屋属无权处分，若第三人为善意，即不明借名当事人的内部关系，不知该不动产登记为借名登记，善意信赖该登记而与出名人交易，应受该不动产登记的善意保护[19]。亦有学者主张，依据《民法典物权编司法解释（一）》第2条的规定，借名人应为不动产的真实所有权人，出名人处分了不动产，则构成无权处分[20]。
司法实务中也有法院持此观点，如任某某、郝某某物权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中[21]，法院认为借名人为案涉房屋所有权人，出名人无权处分该房屋，若出名人对外处分案涉房屋还需判断买受人是否具有主观恶意，进而决定处分行为的效力。
3. 本文观点
本文赞同有权处分说的观点。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
首先，该条规定确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式，即“合意+公示”的模式。
其次，以房屋买卖为典型的基于法律行为发生的不动产物权变动是不动产物权变动的主要方式，遵循着债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力仍需要通过法定方式完成，出名人为房屋所有权的登记人，其登记行为具有对外公示效力。
再次，基于债权说的观点，买受人作为该内部关系的局外人，无义务也没能力了解借名买房合同的内容，只能根据物权公示的形式即登记作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。
因此，一旦法律物权与事实物权分离涉及第三人利益，就必须采用能够保护第三人利益的标准，即物权公示原则。
此外，《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。若买受人明知出名人与借名人之间的借名买房合同，或者明知借名人为房屋的实际权利人，仍然与出名人签订房屋买卖合同，在此情况下，基于保护借名人的利益，出名人与买受人之间的房屋买卖合同应属无效。
- 4 -借名人的民事权益能否排除强制执行
1. 裁判观点：基于物权说理论可以排除强制执行
一种裁判观点认为，借名人是诉争房屋的实际权利人，所享有的所有权足以对抗强制执行。如献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书一案[22]，法院认为，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明借名人购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响借名人对案涉房屋享有实际产权。
因出名人并非案涉房屋所有权人，申请执行人与出名人之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。
由此看出，不动产登记簿的权利正确性推定效力不是绝对化的，能够通过举证证明予以推翻，当不动产登记簿表征的权利状态与真实权利状态不符时，仍然要根据客观事实确定真正的物权归属[23]。
诉争借名买房行为并未违反法律、行政法规强制性规定，也未损害社会公共利益，应当确定借名人是不动产物权的真实权利人，借名人据此可以排除申请执行人的强制执行。
广东高院亦持此观点[24]，即案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。
同时，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。
2. 裁判观点：基于债权说理论不可以排除强制执行
另一种裁判观点认为，借名买房人依据借名买房合同取得的是债权请求权，基于公示公信效力和权利外观主义，不能排除法院强制执行[25]。
有裁判观点认为，物权登记具有公示公信的效力，除非极个别具有非常特殊的客观原因及确实的证据和事实外，通常不应突破物权登记的法定效力[26]。
基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名买房的借名人权益保护也仅限于其与出名人之间内部的权利义务关系范畴，并不能排除人民法院的强制执行。
亦有裁判观点认为[27]，借名人将房屋登记至出名人名下，表示其已明知可能带来的风险，在出名人未履行相关金钱债权的情况下，申请执行人依据不动产登记簿申请查封登记在出名人名下的房产并无不妥，且申请执行人也无义务更无能力去查询房产的借名登记情况，据此，借名人因此遭受的损失应依据借名合同向出名人主张。
在康凯、金洲集团有限公司等案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书中[28]，最高法院认为，借名人主张其借出名人名义购买案涉房屋的事实即使属实，其与出名人签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，借名人对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求出名人将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。
因此，原审认定借名人并非案涉房屋物权的真实权利人，其借出名人名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持，适用法律亦无不当。
此外，《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第19条规定，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
综上，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
3. 本文观点
有观点认为在特定情况下，借名人可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条的规定[29]，主张排除强制执行。
当出名人负有移转房屋所有权的合同义务，但拒绝履行该义务时，可以认定借名人系“非因买受人自身未办理过户登记”，此时借名人可以参照该规定，要求排除执行[30]。
本文认为该观点有待商榷，《执行异议复议规定》第28条是对特定情况下买受人利益的特殊保护，被执行人应为房屋出卖人。在借名买房合同中，借名人与出名人之间为“房屋代持关系”，并不是房屋买卖关系，因此，不适用《执行异议复议规定》第28条的规定。
本文认为，原则上借名人的民事权益不能排除案涉房屋的强制执行。理由如下：
第一，借名人与出名人的借名买房合同具有相对性、内部性，其借名买房合同并不能产生物权变动的效果，申请执行人亦无从知晓。
第二，《民法典》明确物权公示公信原则，出名人依据法律规定的物权变动模式取得房屋所有权，申请执行人基于物权公信力申请执行并无不妥，借名人因此遭受的损失应向出名人主张。
第三，借名人故意制造登记权利人与实际权利人错位，其行为不符合我国法律关于物权变动的实然规定，仅依据借名买房合同不能直接成为案涉房屋的所有权人，因此，借名人不享有排除执行的合法权益。当然，若申请执行人具有恶意串通损害国家或第三人利益的情况时，其属于恶意申请执行人，借名人的民事权益可以排除案涉房屋的强制执行。
此外，实务中另有裁判观点认为，案外人对于所购房屋的基本生存居住权利，在价值位阶上高于申请执行人的财产权，优先于财产权保护具有正当性。正如李毅声、刘敏案外人执行异议之诉二审民事判决书中所述[31]，从权利性质看，借名人作为实际购房人在交纳全部购房款后，对案涉房屋已装修完毕并居住使用至今，相较于申请执行人的普通金钱债权，对借名人基于生活需求就案涉房屋享有的请求权予以优先保护，符合法律有关权利保护顺位的基本精神，亦具有相应的正当性。
本文认为该观点具有一定合理性，充分保障了具有基本生存居住需求的借名人权益，且该案例具有特殊性，故应在特殊情形下作特殊保护。
结语
借名买房是实务中广泛存在且引发社会高度关注的疑难问题，其效力判断在司法实践中有着重要的意义。只有基于有效的借名买房合同，一方当事人才能向另一方当事人主张其按照合同约定履行义务，进而实现借名人对房屋权属的有效控制。
另外，由于借名买房的原因各不相同，且借名买房案件的法律规定不明确，学界亦有不同观点，导致裁判结果出现分歧，甚至出现同案不同判的现象。
鉴于此，望本文能够为司法实践提供些许帮助，力求切实解决借名买房案件中出现的争议问题，更期望立法在一定程度上作出回应。
注释：
［1］参见北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第4086号民事判决书。
［2］参见北京市第三中级人民法院（2022）京03民终3937号民事判决书。
［3］参见湖北省武汉市洪山区人民法院（2021）鄂0111民初15363号民事判决书。
［4］参见最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决书。
［5］河南省高级人民法院（2020）豫民申8401号民事裁定书。
［6］范一：“借名买房合同效力与代持房产的权属”，载《中国不动产法研究》2021年第2期。
［7］赵申豪：“借名购房行为效力判定路径之辨识”，载《法治研究》2017年第4期。
［8］司伟：“借名买房排除强制执行的法律规则——基于学说与案例的分析与展开”，载《法治研究》2021年第4期。
［9］《民法典》第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。 第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
［10］参见福建省龙岩市新罗区人民法院（2022）闽0802民初123号民事判决书。
［11］参见广东省高级人民法院（2017）粤民申8700号民事裁定书。
［12］蔡睿：“民法典施行背景下借名买房的合同效力与权利归属”，载《河北法学》2022年第11期。
［13］王毓莹：“‘借名买房’案外人执行异议之诉裁判规则再审视”，《国家检察官学院学报》，2022年第5期。
［14］参见最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决书。
［15］《民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
［16］程啸：“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”，载《法学家》2017年第2期。
［17］《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十七条规定，登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
［18］参见四川省高级人民法院（2018）川民再378号民事判决书。
［19］马一德：“借名买房之法律适用”，载《法学家》2014年第6期。
［20］杨代雄：“借名购房及借名登记中的物权变动”，载《法学》2016年第8期。
［21］参见河南省焦作市中级人民法院（2020）豫08民申500号民事裁定书。
［22］参见最高人民法院（2020）最高法民申4号民事裁定书。
［23］张力、莫杨燊：“论借名买房者对强制执行的排除力”，载《中国不动产法研究》2020年第2期。
［24］《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11规定，案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理 意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系， 且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。
［25］赵龙、林型茂等：“借名买房合同不能排除强制执行”，载《人民司法（案例）》2020年第17期。
［26］参见福建省高级人民法院（2020）闽民申2703号民事裁定书。
［27］参见广东省深圳市福田区人民法院（2022）粤0304执异814号执行裁定书。
［28］参见最高人民法院（2022）最高法民申5818号民事裁定书。
［29］最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
［30］范一：“借名买房合同效力与代持房产的权属”，载《中国不动产法研究》2021年第2期。
［31］参见四川省高级人民法院（2019）川民终1174号民事判决书。
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