房租按市场价协商，如何认定？
近年来旅游业发展兴盛，不少人经营起了宾馆、民宿。对于这些经营者来说，由于前期投入资本较大，往往倾向于签订期限较长的房屋租赁合同，但此类合同也因时限长，房产所有人无法预测今后房屋租赁市场情况，从而以“按市场价协商”的方式约定租金，本为彼此留个后路，未想纠纷也因此而起。
基本案情
靳某为开设宾馆，向金某租赁南浔某小区一幢房屋，双方签署一份租赁期限长达十七年的房屋租赁合同，并约定前三年租金为16.5万元/年，剩余十四年的租金则按市场价由双方协商后确定。
▲漫画来源网络
此套房屋出租时系毛坯房，靳某承租后对该房屋进行装饰装修，安置电梯、空调等设备后对外营业。前几年彼此相安无事，靳某亦按期交纳房租，但到了2019年，双方的矛盾就出来了。
按照合同约定，2019年8月1日后的租金双方将根据市场价重新协商确定。金某委托北京某房地产评估公司评估，确定在估价时点2019年7月8日的估价结果，即租金为29万余元，靳某对此不认可，仍按以往16.5万元/年的租金标准支付，金某多次催讨无果，遂向南浔法院起诉。
南浔法院受理后，经靳某申请，依法委托浙江某房地产公司对涉案房屋进行评估，该公司确定在估价时点即2019年8月1日的市场租金为28万余元。
原告金某
我愿意采纳法院委托的浙江某房地产公司于12月5日出具的评估结果，即2019年度租金为28万余元，除去被告已支付的租金，还应支付我余款12万余元。
评估报告确定的租金含有相关装饰装修，该部分所有权人是我本人，同时评估报告未考虑十七年长租对租金的影响，请求法官根据租赁房屋状况和租期依法裁判。
被告靳某
南浔法院经审理认为
双方当事人的争议焦点在于房屋租赁合同中“租金按市场价双方重新协商”的认定与执行，对此需明确以下两点：
第一，关于市场价的确定问题。
房屋租赁合同约定自2019年8月1日起，双方按市场价协商确定租金。因双方未能达成一致，房地产评估公司根据相关规定，按照比较法等适宜的估价方法，经分析、测算并结合估价经验得出的在价值时点的市场租金具有参考价值，可据此确定涉案房屋在价值时点的市场价。
第二，关于双方对于租金的影响与贡献度。
评估报告载明：本次估价范围为房屋的租金，包含与建筑物密不可分的装饰装修及设备设施收益。被告为经营旅店业（开设宾馆），对原为毛坯房的涉案房屋整体进行了装饰装修，安置电梯、空调等，并对涉案房屋长期投入旅店业市场予以整体规划运营，人、财、物的综合付出因素对涉案房屋租金的评估存在升值影响，抛开该因素直接以评估价确定被告应当支付的租金市场价有失公允，亦不符合房屋租赁市场中毛坯房和装修房租金存在差价的交易习惯。
根据已查明事实和评估考虑因素，按照公平原则、日常生活经验法则和交易习惯等，南浔法院酌定靳某对涉案房屋的配置装饰装修及经营用途对估价结果的贡献度为20%，应在确定当期租金市场价时予以扣减，即2019年8月1日至2020年7月31日涉案房屋的租金应为22万余元，扣除靳某已支付的16.5万元，判令靳某向原告金某支付余欠租金6万余元。
靳某不服法院判决，向湖州市中级人民法院提起上诉，后双方自行和解，靳某撤诉。
法官提醒
签订长期房屋租赁合同，本意为尽可能降低变动的可能，减少变动带来的损失，而合同中载明前期具体租金，后期则按市场价进行协商，更是基于双方互信及和气生财的理念，且一般前期明确的租金相对优惠，对租户来说具有较大吸引力，但这类条款极易引发争议。
签订此类房屋租赁合同的双方，往往会各自基于当下节点对未来市场作出预估，这种预估多源于既往经验，未必真正符合今后租赁市场发展趋势，因而一旦市价与自己当初预期发生偏差，或与当初明确的租金相去甚远，双方矛盾则随之而来。
故此，在签订租赁合同时，租赁双方对于租期、租金等客观问题，需结合双方意愿及风险承受能力等因素慎重考量，若确需签订较长期限的房屋租赁合同，且存在一时无法确定后期租金的情况，仍应尽量明确后期租金的计算方式，勿“以市场价协商”笼统概括处理。否则，随着时间推移，租金问题会愈发突出，甚至最终对簿公堂。
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